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Schönheitsreparaturen - zusätzlich Schimmel und Wasserfleck

| 05.06.2009 13:46 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


15:21
Guten Tag,

hier nun mein Problem bzw. zuerst der Sachverhalt (sehr ausführlich, aber dann hoffentlich ohne Lücken/Rückfragen)

Ich bin in meine Wohnung zum 01.08.2008 eingezogen. Bei der Wohnungsbesichtigung (die mit dem Hausmeister und meiner Mutter) statt gefunden hat, haben wir bereits einen kleinen Fleck in der Ecke des Wohnzimmers gefunden, der wohl ein Wasserfleck war und einfach überstrichen wurde – die Farbe hat allerdings an dieser Stelle nicht gut gehaftet, weshalb der Fleck sichtbar war. Bei der Wohnungsübergabe mit dem Vermieter meinte dieser zu dem Fleck „Überstreichen Sie den Fleck einfach und schicken uns die Rechnung für die Farbe.“ Die Wohnung wurde mir renoviert übergeben und der Fleck nicht im Protokoll festgehalten.

Mittlerweile hat sich der „Fleck“ stark vergrößert und auch Schimmel ist sichtbar. Ich habe ein kleines Stück der feuchten Tapete abgelöst und hinter der Tapete kam der Schimmel an der Wand hervor. Ich rief sofort den Hausmeister an und dieser bestätigte mir, dass der Fleck offensichtlich größer geworden ist (dies würde er mir auch bezeugen). Zudem sagte er, dass direkt an dieser Wand das Badezimmer meiner Nachbarn ist bzw. deren Abfluß der Badewanne. Er bat meine Nachbarn einen Handwerker (Spengler?) zu beauftragen, damit dieser sich den Abfluß der Badewanne ansehen könnte. Ob die Nachbarn das auch gemacht haben kann ich allerdings nicht sagen.

Im Herbst hat es sehr stark geregnet und ich bemerkte einen großen Wasserfleck (ca. 20 cm Durchmesser und nach unten hin „ablaufend“) in der oberen Ecke der Küche. Ich habe den Hausmeister um Rat gebeten und dieser kam mit einem Handwerker um mehrere Wohnungen im Haus zu begutachten, da es wohl nicht nur in meiner Wohnung auftrat. Der Handwerker sagte, dass der Fleck wohl aus einer undichten Stelle im Kamin käme, der direkt hinter dieser Wand verläuft. Weiter habe ich nichts mehr gehört.

Ich habe meine Wohnung zum 31.08.2009 gekündigt – hoffe allerdings, dass ich schon früher aus der Wohnung kann, damit ich nicht doppelt Miete zahlen muß. Die Wohnung ist ansonsten in einwandfreiem Zustand. Die Bohrlöcher für Leuchten und Bilder werde ich allerdings verschliessen.


Im Mietvertrag steht zum Thema Schönheitsreparaturen:

1a) Da die Kosten der Durchführung der Schönheitsreparaturen nicht in die Miete einkalkuliert sind, ist der Mieter, nicht der Vermieter, verpflichtet, die während der Dauer des Mietverhältnisses anfallenden Schönheitsreparaturen, falls diese nach dem Abnutzungsgrad der Mieträume erforderlich sind, fachgerecht auszuführen.
b) Hierfür gelten im Allgemeinen die folgende turnusmäßige Fristen: Küchen/Bäder/Duschen 3 Jahre; für Wohn- und Schlafräume/Flure/Dielen/Toiletten 5 Jahre; für Fenster/Türen/Heizkörper 6 Jahre; für übrige Nebenräume (inkl. Lackierarbeiten) 7 Jahre. Die Fristen beginnen unabhängig davon, ob die Wohnräume renoviert oder unrenoviert übergeben wurden, ab Beginn des Mietverhältnisses zu laufen. Sind Schönheitsreparaturen nach diesem Zeitpunkt vom Mieter fachgerecht durchgeführt worden, so beginnen die Fristen ab diesem Zeitpunkt neu zu laufen.
c) Zu den Schönheitsreparaturen gehören das Anstreichen und Tapezieren der Wände und Decken, die fachgerechte Pflege der Fußböden, das Streichen der Heizungsrohre und Heizkörper, der Innentüren, der Fenster und Außentüre von innen.

2a) Eine nach Ziff. 1 entstandene, aber nicht erfüllte Verpflichtung der Durchführung der Schönheitsreparaturen hat der Mieter bis zur Beendigung des Mietverhältnisses nachzuholen.
2b) Endet das Mietverhältnis vor Eintritt der Verpflichtung der Durchführung der Schönheitsreparaturen gemäß .. so ist der Mieter verpflichtet, die anteiligen Kosten für die Schönheitsreparaturen auf Grund eines unverbindlichen Kostenvoranschlages eines vom Vermieter auszuwählenden Maler-Fachbetriebes an den Vermieter nach folgender Maßgabe zu zahlen:
- Liegen die Schönheitsreparaturen für Wände und Decken für die Nassräume während der Mietzeit länger als 1 Jahr zurück, so zahlt der Mieter 1/3, liegen sie länger als 2 Jahre zurück 2/3 der hierfür ausgewiesenen Kosten.
- Liegen die Schönheitsreparaturen für die Wohn- und Schlafräume/Flure/Dielen und Toiletten während der Mietzeit länger als 1 Jahr zurück, so zahlt der Mieter 1/5 der Kosten auf Grund dieses Kostenvoranschlages an den Vermieter, liegen sie länger als 2 Jahre zurück 2/5, länger als 3 Jahre 3/5, länger als 4 Jahre 4/5 der ausgewiesenen Kosten.
- Liegen die Schönheitsreparaturen für Fenster, Türen, Heizkörper in o.g. Räumen während der Mietzeit länger als 1 Jahr zurück, so zahlt er Mieter 1/6 der Kosten auf Grund diesen Kostenvoranschlages an den Vermieter, liegen sie länger als 2 Jahre zurück 2/6, länger als 3 Jahre 3/6, länger als 4 Jahre 4/6, länger als 5 Jahre 5/6 der ausgewiesenen Kosten.
- Liegen die Schönheitsreparaturen für übrige Nebenräume (inkl. Lackierarbeiten) während der Mietzeit länger als 1 Jahr zurück, so zahlt der Mieter 1/7 der Kosten auf Grund der dieses Kostenvoranschlages an den Vermieter, liegen sie länger als 2 Jahre zurück 2/7, länger als 3 Jahre 3/7, länger als 4 Jahre 4/7, länger als 5 Jahre 5/7, länger als 6 Jahre 6/7 der ausgewiesenen Kosten
2c) Der Mieter ist berechtigt, die Zahlungen der Abnutzungsentschädigung durch fachgerechte Vornahme der Arbeiten abzuwenden.

3) Lässt der Zustand der Wohnung eine Verlängerung der in Ziff. 1b) und Ziff. 2b) vereinbarten Fristen zu oder erfordert der Grad der Abnutzung eine Verkürzung, so ist der Vermieter auf Anforderung durch den Mieter verpflichtet, im anderen Fall der Vermieter aber berechtigt, nach billigem Ermessen die Fristen des Planes auch bezüglich einzelner Schönheitsreparaturen zu verlängern oder zu verkürzen.

Meine Frage/n nun:

Muß ich die Wohnung generell streichen (also wenn Schimmel und Wasserflecken nicht da wären)? Sind die Klauseln zulässig?

Muß ich aufgrund der Tatsache, dass nun mal Wasserflecken und Schimmel da sind, die Wohnung streichen?

Vielen Dank für Ihre Antwort!
05.06.2009 | 14:37

Antwort

von


(344)
Austr. 9 1/2
89407 Dillingen a. d. Donau
Tel: 09071/2658
Web: http://www.rechthilfreich.de
E-Mail:

Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

vielen Dank für die Online – Anfragen, die ich wie folgt beantworte.

(1) Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sind formularmäßige Schönheitsreparaturklauseln nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam, wenn sie einen „starren Fristenplan“ für die Renovierungsarbeiten vorsehen und deshalb zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters führen. Nur dann, wenn nach dem Wortlaut der Klausel eine Anpassung der Renovierungsintervalle an den tatsächlichen Renovierungsbedarf für den Mieter erkennbar gewollt ist, liegt nach der Rechtsprechung keine starre Fristenregelung vor; vgl.: BGH Urteil vom 18. 10. 2006 des VIII Zivilsenats – Az. : VIII ZR 52/06.

Mit der im Formularmietvertrag unter Ziffer 3) gewählten Formulierung „Lässt der Zustand der Wohnung eine Verlängerung der in Ziff. 1b) und Ziff. 2b) vereinbarten Fristen zu oder erfordert der Grad der Abnutzung eine Verkürzung, so ist der Vermieter auf Anforderung durch den Mieter verpflichtet, im anderen Fall der Vermieter aber berechtigt, nach billigem Ermessen die Fristen des Planes auch bezüglich einzelner Schönheitsreparaturen zu verlängern oder zu verkürzen“ ist meines Erachtens erkennbar gewollt, dass die Schönheitsreparaturen an den tatsächlichen Renovierungsbedarf angepasst werden sollen.

Folglich müssen Sie auf Grund der Allgemeinen Geschäftsbedingungen die Wohnung dem Grad der Abnutzung entsprechend renovieren bzw. sich an den Kosten entsprechend beteiligen.


(2) Nach § 536c BGB muss der Mieter, wenn sich im Laufe der Mietzeit ein Mangel der Mietsache zeigt oder eine Maßnahme zum Schutz der Mietsache gegen eine nicht vorhergesehene Gefahr erforderlich wird, dem Vermieter dies unverzüglich anzeigen. Wenn Sie den Vermieter bis jetzt noch nicht schriftlich informiert haben, so sollten Sie dies unverzüglich nachholen, zumal bei Unterlassung einer Mängelanzeige gemäß § 536 Abs. 2 BGB eine Haftung des Mieters für entstandene Schäden in Betracht kommt.

Unter Umständen verzichtet der Vermieter auf das Streichen der Wände an den beschädigten Stellen, wenn nämlich die Schäden durch einen undichten Abfluss des Wohnungsnachbarn verursacht wurden und dieser Schadensersatz in Form der Schimmelbeseitigung und Trockenlegung der Wände leistet.

Ich weise ausgangs darauf hin, dass der Einwand, dass Sie den Schaden nicht verursacht haben, vom Vermieter gemäß § 536 Abs. 2 Satz 2 BGB zurückgewiesen werden könnte, wenn Sie ihn nämlich über die Flecken nicht frühzeitig/rechtzeitig in Kenntnis gesetzt haben. Gesagtes gilt auch hinsichtlich der Stellen um den mutmaßlich undichten Kamin.

Meine Antwort kann eine vollumfängliche Begutachtung des Sachverhalts nicht ersetzen, zumal durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen eine andere rechtliche Beurteilung folgen könnte. Ich bedaure, dass ich Ihnen keine günstigere Auskunft geben konnte und hoffe, Ihnen eine erste hilfreiche Orientierung ermöglicht zu haben. Bei Unklarheiten können Sie selbstverständlich über die kostenfreie Nachfragefunktion bei mir nachfragen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Michael Kohberger

Nachfrage vom Fragesteller 05.06.2009 | 15:05

Vielen Dank für Ihre Antwort.

Wenn ich es also richtig verstanden habe, könnte mir der Vermieter das Streichen erlassen (wegen der Flecken) wenn die Wohnung keiner Schönheitsreparatur bedarf?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 05.06.2009 | 15:21

Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

vielen Dank für die Nachfrage, die ich wie folgt beantworte:

Sie müssen die Wohnungswände/decke(n) nur dann und in soweit streichen/renovieren, wie sie im Laufe der Jahre TATSÄCHLICH ABGENUTZT wurde(n).

Eine andere Frage ist, ob der Vermieter Sie davon entbindet, die nassen Stellen zu streichen, die von dem Wohnungsnachbarn bzw. auf Grund sonstiger (von Ihnen nicht verschuldeter) Mängel der Mietsache, verursacht wurden.

Ob Sie sogar ein Recht haben, diese Stellen nicht zu streichen hängt insbesondere davon ab, ob der Vermieter über die Mängel (undichter Kamin/undichte Badewanne des Nachbarn) informiert war und folglich dagegen etwas unternehmen konnte .


Zusammenfassung:

Wenn der Vermieter von den Mängeln an dem Kamin (undichte Stelle) und an der Badewanne (des Nachbarn) Kenntnis hatte, müssen Sie diese Stellen nicht streichen. Den Rest der Wohnung müssen Sie nur streichen, so weit die tatsächliche Abnutzung dies erfordert.

Ich hoffe, Ihnen weiter geholfen zu haben und mich verständlich ausgedrückt zu haben.

Noch ein Tipp: Idealerweise bestehen Sie auf ein Wohnungsübergabeprotokoll, aus dem hervorgeht, dass die Wohnung ordnungsgemäß übergeben wurde. Wenn der Vermieter Ihnen dies nicht bestätigt, so sollten Sie für den Fall einer streitigen Auseinandersetzung zumindest Fotos anfertigen, die den Zustand der Wohnung bei Übergabe belegen können.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Kohberger
Rechtsanwalt

Ergänzung vom Anwalt 05.06.2009 | 14:45

Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

in meiner Ausgangsantwort habe ich zwei mal an Stelle der einschlägigen Regelung des § 536c BGB die Regelung des § 536 BGB zitiert. Korrekt muss es heißen:


(2) Nach § 536c BGB muss der Mieter, wenn sich im Laufe der Mietzeit ein Mangel der Mietsache zeigt oder eine Maßnahme zum Schutz der Mietsache gegen eine nicht vorhergesehene Gefahr erforderlich wird, dem Vermieter dies unverzüglich anzeigen. Wenn Sie den Vermieter bis jetzt noch nicht schriftlich informiert haben, so sollten Sie dies unverzüglich nachholen, zumal bei Unterlassung einer Mängelanzeige gemäß § 536c Abs. 2 BGB eine Haftung des Mieters für entstandene Schäden in Betracht kommt.

Unter Umständen verzichtet der Vermieter auf das Streichen der Wände an den beschädigten Stellen, wenn nämlich die Schäden durch einen undichten Abfluss des Wohnungsnachbarn verursacht wurden und dieser Schadensersatz in Form der Schimmelbeseitigung und Trockenlegung der Wände leistet.

Ich weise ausgangs darauf hin, dass der Einwand, dass Sie den Schaden nicht verursacht haben, vom Vermieter gemäß § 536c Abs. 2 Satz 2 BGB zurückgewiesen werden könnte, wenn Sie ihn nämlich über die Flecken nicht frühzeitig/rechtzeitig in Kenntnis gesetzt haben. Gesagtes gilt auch hinsichtlich der Stellen um den mutmaßlich undichten Kamin...usw.


Ich bitte darum, den Flüchtigkeitsfehler zu entschuldigen.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Kohberger
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 05.06.2009 | 15:16

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