Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),
vielen Dank für die Online – Anfragen, die ich wie folgt beantworte.
(1) Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sind formularmäßige Schönheitsreparaturklauseln nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB
unwirksam, wenn sie einen „starren Fristenplan“ für die Renovierungsarbeiten vorsehen und deshalb zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters führen. Nur dann, wenn nach dem Wortlaut der Klausel eine Anpassung der Renovierungsintervalle an den tatsächlichen Renovierungsbedarf für den Mieter erkennbar gewollt ist, liegt nach der Rechtsprechung keine starre Fristenregelung vor; vgl.: BGH Urteil vom 18. 10. 2006 des VIII Zivilsenats – Az. : <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=VIII%20ZR%2052/06" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 18.10.2006 - VIII ZR 52/06: Unwirksamkeit von Abgeltungsklauseln mit "starren" Fristen">VIII ZR 52/06</a>.
Mit der im Formularmietvertrag unter Ziffer 3) gewählten Formulierung „Lässt der Zustand der Wohnung eine Verlängerung der in Ziff. 1b) und Ziff. 2b) vereinbarten Fristen zu oder erfordert der Grad der Abnutzung eine Verkürzung, so ist der Vermieter auf Anforderung durch den Mieter verpflichtet, im anderen Fall der Vermieter aber berechtigt, nach billigem Ermessen die Fristen des Planes auch bezüglich einzelner Schönheitsreparaturen zu verlängern oder zu verkürzen“ ist meines Erachtens erkennbar gewollt, dass die Schönheitsreparaturen an den tatsächlichen Renovierungsbedarf angepasst werden sollen.
Folglich müssen Sie auf Grund der Allgemeinen Geschäftsbedingungen die Wohnung dem Grad der Abnutzung entsprechend renovieren bzw. sich an den Kosten entsprechend beteiligen.
(2) Nach § 536c BGB
muss der Mieter, wenn sich im Laufe der Mietzeit ein Mangel der Mietsache zeigt oder eine Maßnahme zum Schutz der Mietsache gegen eine nicht vorhergesehene Gefahr erforderlich wird, dem Vermieter dies unverzüglich anzeigen. Wenn Sie den Vermieter bis jetzt noch nicht schriftlich informiert haben, so sollten Sie dies unverzüglich nachholen, zumal bei Unterlassung einer Mängelanzeige gemäß § 536 Abs. 2 BGB
eine Haftung des Mieters für entstandene Schäden in Betracht kommt.
Unter Umständen verzichtet der Vermieter auf das Streichen der Wände an den beschädigten Stellen, wenn nämlich die Schäden durch einen undichten Abfluss des Wohnungsnachbarn verursacht wurden und dieser Schadensersatz in Form der Schimmelbeseitigung und Trockenlegung der Wände leistet.
Ich weise ausgangs darauf hin, dass der Einwand, dass Sie den Schaden nicht verursacht haben, vom Vermieter gemäß § 536 Abs. 2 Satz 2 BGB
zurückgewiesen werden könnte, wenn Sie ihn nämlich über die Flecken nicht frühzeitig/rechtzeitig in Kenntnis gesetzt haben. Gesagtes gilt auch hinsichtlich der Stellen um den mutmaßlich undichten Kamin.
Meine Antwort kann eine vollumfängliche Begutachtung des Sachverhalts nicht ersetzen, zumal durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen eine andere rechtliche Beurteilung folgen könnte. Ich bedaure, dass ich Ihnen keine günstigere Auskunft geben konnte und hoffe, Ihnen eine erste hilfreiche Orientierung ermöglicht zu haben. Bei Unklarheiten können Sie selbstverständlich über die kostenfreie Nachfragefunktion bei mir nachfragen.
Mit freundlichen Grüßen
Vielen Dank für Ihre Antwort.
Wenn ich es also richtig verstanden habe, könnte mir der Vermieter das Streichen erlassen (wegen der Flecken) wenn die Wohnung keiner Schönheitsreparatur bedarf?
Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),
vielen Dank für die Nachfrage, die ich wie folgt beantworte:
Sie müssen die Wohnungswände/decke(n) nur dann und in soweit streichen/renovieren, wie sie im Laufe der Jahre TATSÄCHLICH ABGENUTZT wurde(n).
Eine andere Frage ist, ob der Vermieter Sie davon entbindet, die nassen Stellen zu streichen, die von dem Wohnungsnachbarn bzw. auf Grund sonstiger (von Ihnen nicht verschuldeter) Mängel der Mietsache, verursacht wurden.
Ob Sie sogar ein Recht haben, diese Stellen nicht zu streichen hängt insbesondere davon ab, ob der Vermieter über die Mängel (undichter Kamin/undichte Badewanne des Nachbarn) informiert war und folglich dagegen etwas unternehmen konnte .
Zusammenfassung:
Wenn der Vermieter von den Mängeln an dem Kamin (undichte Stelle) und an der Badewanne (des Nachbarn) Kenntnis hatte, müssen Sie diese Stellen nicht streichen. Den Rest der Wohnung müssen Sie nur streichen, so weit die tatsächliche Abnutzung dies erfordert.
Ich hoffe, Ihnen weiter geholfen zu haben und mich verständlich ausgedrückt zu haben.
Noch ein Tipp: Idealerweise bestehen Sie auf ein Wohnungsübergabeprotokoll, aus dem hervorgeht, dass die Wohnung ordnungsgemäß übergeben wurde. Wenn der Vermieter Ihnen dies nicht bestätigt, so sollten Sie für den Fall einer streitigen Auseinandersetzung zumindest Fotos anfertigen, die den Zustand der Wohnung bei Übergabe belegen können.
Mit freundlichen Grüßen
Michael Kohberger
Rechtsanwalt
Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),
in meiner Ausgangsantwort habe ich zwei mal an Stelle der einschlägigen Regelung des § 536c BGB
die Regelung des § 536 BGB
zitiert. Korrekt muss es heißen:
(2) Nach § 536c BGB
muss der Mieter, wenn sich im Laufe der Mietzeit ein Mangel der Mietsache zeigt oder eine Maßnahme zum Schutz der Mietsache gegen eine nicht vorhergesehene Gefahr erforderlich wird, dem Vermieter dies unverzüglich anzeigen. Wenn Sie den Vermieter bis jetzt noch nicht schriftlich informiert haben, so sollten Sie dies unverzüglich nachholen, zumal bei Unterlassung einer Mängelanzeige gemäß § 536c Abs. 2 BGB
eine Haftung des Mieters für entstandene Schäden in Betracht kommt.
Unter Umständen verzichtet der Vermieter auf das Streichen der Wände an den beschädigten Stellen, wenn nämlich die Schäden durch einen undichten Abfluss des Wohnungsnachbarn verursacht wurden und dieser Schadensersatz in Form der Schimmelbeseitigung und Trockenlegung der Wände leistet.
Ich weise ausgangs darauf hin, dass der Einwand, dass Sie den Schaden nicht verursacht haben, vom Vermieter gemäß § 536c Abs. 2 Satz 2 BGB
zurückgewiesen werden könnte, wenn Sie ihn nämlich über die Flecken nicht frühzeitig/rechtzeitig in Kenntnis gesetzt haben. Gesagtes gilt auch hinsichtlich der Stellen um den mutmaßlich undichten Kamin...usw.
Ich bitte darum, den Flüchtigkeitsfehler zu entschuldigen.
Mit freundlichen Grüßen
Michael Kohberger
Rechtsanwalt
