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Schönheitsreparaturen beim Auszug - kann ich nur die Wände streichen?


17.08.2005 15:27 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Sehr geehrte Damen und Herren,
muss ich Schönheitsreparaturen in folgendem Fall durchführen?

In meinem am 12.08.2002 abgeschlossenen Formularmietvertrag steht folgende Klausel: "Die Schönheitsreparaturen trägt der Mieter. Regelmäßig werden Schönheitsreparaturen in folgenden Zeitabständen fällig:
in Küchen, Bädern, Duschen alle 3 Jahre
in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre.

Der Verpflichtete hat die Schönheitsreparaturen innerhalb der Wohnung regelmäßig und fachgerecht vorzunehmen. Hat der Mieter die Schönheitsreparaturen übernommen, so hat er bei Ende des Mietverhältnisses alle - je nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung - fälligen Arbeiten auszuführen.

Die Schönheitsreparaturen umfassen insbesondere:
Anstrich und Lackieren der Innentüren sowie der Außentüren und Fenstervon innen sowie sämtliche Holzteile, Versorgungsleitungen und Heizkörper, das Weißen der Decken und Oberwände sowie der wischfeste Anstrich bzw. das Tapezieren der Wände".

In der vom Vermieter eigenhändig erstellten und von beiden Parteien unterschriebenen Anlage zum Vertrag steht gleichzeitig:"Wohnungsbeschreibung. Die Wohnräume und die Fenster von innen sind frisch gestrichen und sauber geputzt. Die Holzdecken im Wohn- und Schlafraum, Küche, Flur und Bad sowie sämtl- Innentüren sind mit einem Holzplegemittel eingelassen. Die Wohnräume, Fenster, Holzdecken und Türen sind wie beschrieben bei Auszug unabhängig von der Mietdauer zurückzugeben".
Handelt es sich beim letzteren um eine Individualvereinbarung? Kann ich dann kulanterweise nur die Wände streichen, ohne das Risiko der "Bemängelung" durch den Vermieter einzugehen?

Vielen Dank im voraus
VD

17.08.2005 | 16:09

Antwort

von


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Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich aufgrund der mitgeteilten Tatsachen wiefolgt beantworten möchte:

1.Die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nach einem starren Fristenplan ist unwirksam. Das hat der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 23.06.2004 entschieden (einzusehen unter www.bundesgerichtshof.de, AZ.VIII ZR 361/03).

2.Nach dem Wortlaut „Regelmäßig werden Schönheitsreparaturen in folgenden Zeitabständen fällig“ wurde in Ihrem Fall nach meiner Ansicht eine starre Fristenregelung getroffen. Denn die Formulierung „wird .. fällig“ bedeutet, dass bis zum Ablauf dieser Jahresangabe die Schönheitsreparatur durchzuführen ist, unabhängig davon, ob eine Abnutzung vorliegt, die eine solche überhaupt erforderlich machen.

3.Demnach sind Sie von der Pflicht Schönheitsreparaturen durchzuführen wegen Unwirksamkeit der Klausel befreit.

4.Die Zusatzvereinbarung ist eine andere Sache. Wenn Sie diese Klausel tatsächlich damals mit dem Vermieter ausgehandelt haben, werden Sie sie auch einhalten müssen. Wenn Ihr Vermieter dagegen Ihnen dies Formulierung nur vorgelegt und Sie diese dann unterschrieben haben, liegt kein Aushandeln vor und damit auch keine Individualvereinbarung.

Das Putzen der Wohnung bleibt Ihnen in keinem Fall erspart, da dies zu einer besenreinen Übergabe der Wohnung gehört.

Ich hoffe, das hilft Ihnen weiter.


Mit freundlichen Grüssen

Nina Heussen
Rechtsanwältin

www.anwaeltin-heussen.de


Nachfrage vom Fragesteller 18.08.2005 | 10:25

Sehr geehrte Frau Heussen,
besten Dank für die prompte Antwort. Sie haben mir sicherlich weitergeholfen. Noch eine kurze prinzipielle Frage: Wie kann man beweisen, dass eine Anlage zum Vertrag keine ausgehandelte Zusatzvereinbarung ist? Es gibt keinen Schriftverkehr hierzu, die Anlage wurde zum gleichen Zeitpunkt wie der Vertrag von dem Vermieter und mir unterschrieben. Allerdings kann der Vermieter doch behaupten, dass es eine mündlich ausgehandelte und später schriftlich festgehaltene Zusatzvereinbarung war, auch wenn sie doch "Anlage" heißt und im Text:""Vereinbart wurde..." fehlt. Vielen Dank im voraus!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 18.08.2005 | 10:34

Sehr geehrter Ratsuchender,

1. Beweisen können Sie das am besten, wenn Sie dafür einen Zeugen haben, der bei Vertragsschluß dabei war, z.B. den Makler oder andere anwesende Personen.

2. Wenn Sie keinen Zeugen haben, können Sie die Parteivernahme beantragen, d.h. dass Sie selbst als "Zeuge" aussagen.

3. Ein weiterer Beweis wäre z.B. auch, wenn der Vermieter noch andere Objekte vermietet und in diesen Verträgen auch solche Klauseln vereinbart hat.

4. Ihr Anwalt kann argumentieren, dass es sich bei der Klausel um eine sogenannte "Gedächtnisklausel" handelt, d.h. der Vermieter diese nur auswendig gelernt und dann aufgeschrieben hat, was wiederum gegen die Vereinbarung der Klausel spricht.

Ich hoffe, das hat noch etwas Aufklärung gebracht.

Mit freundlichen Grüssen
Nina Heussen
Rechtsanwältin

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