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Schönheitsreparaturen beim Auszug - Welche Rechte hat der Mieter?


29.07.2007 18:31 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Sehr geehrte Damen und Herren,

ich habe zum fristgerechten Termin mein Mietverhältnis gekündigt, welches am 30.09.2007 endet. Zu diesem Zeitpunkt wohne ich 2 Jahre in meiner Wohnung.
Nach meiner schriftlichen Kündigung erhielt ich ein Schreiben von meiner Vermietung, das eine Besichtigung zur Wohnungsvorabnahme durchzuführen ist um dabei festzustellen, ob und ggf. welche Schönheitsreparaturen auszuführen sind.
Der Termin fand bereits statt und von mir wird nun verlangt, die Wände weiß zu streichen und weitere Schönheitsreparaturen (Türen, Türrahmen und Heizkörper) auszuführen oder ausführen zu lassen. Welche dann laut Fristenplan noch nicht fälligen Arbeiten durch einen Kostenanteil abgegolten werden. Der Betrag beläuft sich auf 2/7 der anfälligen Kosten, das heißt ca. 130,- Euro.
----------------------------------------------------------------

Frage:

Meine Frage wäre, ob die Vermietung damit im Recht liegt an den zu starren Vertragsklauseln bei den Fristen für Schönheitsreparaturen festzuhalten?
In einem Verbrauchermagazin las ich in einem ausführlichen Artikel, dass wenn ein Mieter zum Streichen verpflichtet wird, obwohl dies zum genannten Zeitpunkt möglicherweise gar nicht nötig wäre, die Klausel unwirksam ist. Ebenfalls wird aufgezeigt, welche Wandfarben erlaubt sind und welche nicht. Ich bin der Meinung, dass meine Wände, welche ich in dezenten Farben gestrichen habe (im März 2006), zulässig sind.
Aber auch, ob die weitere Schönheitsreparatur der Türen, Türrahmen und Heizkörper wirklich notwendig sind, auch wenn diese keinerlei Abnutzung aufweisen?
----------------------------------------------------------------

Mein Mietvertrag enthält folgendes:

(...)

5.2.
Die vom Mieter gemäß § 2.7 a) des Mietvertrages übernommenen Schönheitsreparaturen sind während der Mietzeit ohne besondere Aufforderung fachgerecht auszuführen. Diese Schönheitsreparaturen umfassen:
das Streichen oder Tapezieren der Wände und Decken,

a) in Küchen, Bade- und Duschräumen (alle drei Jahre)

b) in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten (alle fünf Jahre)

c) in anderen Nebenräumen sowie den Innenanstrich der Fensterrahmen, das Streichen der Türblätter und Türstöcke, der Heizkörper einschließlich der Heizrohre wie auch die Innenseite der Eingangstür und der Balkontür (soweit vorhanden) (alle sieben Jahre)

Die Schönheitsreparaturen sind in der Regel nach Ablauf der aufgeführten Zeiträume auszuführen.

(...)

5.4
Lässt der Zustand der Wohnung oder einzelner Räume je nach Grad der Abnutzung eine Verlängerung der in Ziffer 5.2 vereinbarten Regelfristen zu oder erfordert er eine Verkürzung dieser Fristen, so ist im ersteren Fall die Vermieterin auf Antrag des Mieters verpflichtet, im letzteren Fall aber berechtigt, nach billigen Ermessen die Fristen bezüglich der Durchführung einzelner Schönheitsreparaturen entsprechend anzupassen. Diejenige Vertragspartei, die sich auf eine Verkürzung oder Verlängerung der Regelfristen berufen möchte, ist beweispflichtig dafür, dass der Grad der Abnutzung der Wohnung oder einzelner Räume ein Abweichen von den Regelfristen rechtfertigt.

(...)

14. Rückgabe der Mietsache

(...)

14.2
Hat der Mieter Änderungen der Mietsache vorgenommen, so hat er den ursprünglichen Zustand spätestens bis zur Beendigung des Mietverhältnisses wiederherzustellen. (...)

14.3
Die gemäß 5.2 bis 5.4 fälligen Schönheitsreparaturen sind rechtzeitig vor Beendigung des Mietverhältnisses nachzuholen. (...)

14.4
Sind bei Beendigung des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen im Sinne von 5.2 der AVB noch nicht fällig, so hat der Mieter an die Vermieterin einen Kostenanteil zu zahlen, die Übernahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter bei der Berechnung der Miete berücksichtigt worden ist. Der Mieter ist jedoch berechtigt, die noch nicht fälligen Schönheitsreparaturen vorzeitig durchzuführen, so dass eine zeitanteilige Kostenbelastung entfällt. Zur Berechnung des Kostenanteils werden die Kosten einer umfassenden und fachgerechten Schönheitsreparatur zum Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses ermittelt. Der Kostenanteil entspricht dem Verhältnis zwischen den vollen Fristen laut Fristenplan Nr. 5.2 AVB und den seit Ausführung der letzten Schönheitsreparaturen abgelaufenen Zeiträumen.

(...)
----------------------------------------------------------------

Vielen Dank für Ihr Bemühen!

MfG

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihnen Ihre Frage auf der Grundlage des von Ihnen angebenen Sachverhalts.
Ich gehe vorliegend davon aus, dass es sich um einen Formularmietvertrag handelt und der Vertrag nicht individuell ausgehandelt worden ist.


Grundsätzlich ist die vorliegende Klausel über die Schönheitsreperaturen wirksam, da hier keine starren Fristen vereinbart sind, sonder die Schönheitsreperaturen "in der Regel " in diesen Zeiträumen auszuführen sind.
Dies bedeutet aber selbstverständlich, dass Sie die Schönheitsreperaturen nur auszuführen haben, wenn der Grad der Abnutzung dies erfordert.

1) Streichen der Wände

Da Sie nach Ihren Angaben im März 2006 die Wände gestrichen haben, sind Sie nicht zur erneuten Renovierung verpflichtet, sofern keine übergemäße Abnutzung stattgefunden hat.
Die Wände mussen auch nicht weiß gestrichen werden.
Nicht erlaubt sind lediglich grelle, auffallende Farben.
Dezente Farben sind aber ohne weiteres zulässig ( z. B. hellblau,LG LÜbeck, 14 S 221/00 ).


2) Heizkörper etc.
Auch hier ist entscheidend, ob überhaupt eine Abnutzung vorliegt. Nach zwei Jahren genügt bei Türen, Türrahmen und Heizkörpern in der Regel das Abwaschen, ein Streichen ist nicht erforderlich. Dies muss allerdings selbstverständlich eine Tatfrage, die vor Ort entschieden werden muss.

3) Abgeltungklausel
Die Klausel in 14.4. ist unwirksam.
Der Vermieter ist nicht berechtigt, einen Kostenteil später durchzuführender Schönheitsreperaturen zu verlangen.
Der Bundesgerichthof hat diese Klausel in seiner neusten Rechtssprechung für unwirksam erklärt, da Sie den Mieter unangemessen benachteiligen ( BGH VIII ZR 52/ 06, Urt. v. 18.10.2006 ).
Demzufolge sind Sie nicht verpflichtet, einen Kostenanteil - berechnet nach der Mietdauer und unabhängig von der Abnutzung - zu bezahlen.

Zusammenfassend läßt sich festhalten, dass Sie lediglich diejenigen Schönheitsreperaturen durchführen müssen, die nach der tatsächlichen Abnutzung objektiv erforderlich sind. Die Wände müssen nicht zwingend weiß sein, dezente Farben sind zulässig. Die Abgeltungsklausel ist unwirksam.

Ich hoffe, Ihnen eine erste Orieniterung gegeben zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Günthner
Rechtsanwalt




Nachfrage vom Fragesteller 13.08.2007 | 20:16

Sehr geehrter Anwalt,

vielen Dank für Ihre schnelle Beantwortung der Fragen, die mir sehr weiterhelfen.
Meine Nachfrage wäre nun, ob ich mich auf Ihre Aussagen bei meiner Vermietung berufen kann und diese somit auch rechtskräftig sind?

MfG

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 13.08.2007 | 20:37

Sehr geehrter Fragesteller,

danke für Ihre Nachfrage.

Die Online- Plattform dient der erste rechtlichen Beratung und Einschätzung. Es handelt sich um eine Erstberatung, die Ihnen die Einordnung der rechtlichen Situation ermöglichen soll und somit weitere Schritte geplant werden können.
Meine Anwort ist nicht dazu gedacht mit dieser im Außenverhältnis zu Dritten aufzutreten. Dies ändert aber selbstverständlich nichts daran, dass die Anworten im Rahmen dieser Online- Anfrage verbindlich sind und Sie somit der Rechtslage sicher sein können und mit diesem Wissen nach Außen auftreten können.
Ersetzt werden kann selbstverständlich niemals eine anwaltliche Vertetung vor Ort.

Mit freundlichen Grüßen

Günthner
Rechtsanwalt

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