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Schönheitsreparaturen Abschlagszahlungen TApetenneuanlage


09.03.2005 23:57 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andreas Schwartmann



Wir wohnten bisher in einer Mietwohnung mit 100qm, Baujahr 1967, volle Neurenovierung 2000).
Der Mietvertrag sieht neben den explizit genannten Schönheitsreparaturen zusätzlich die Verpflichtung zur Zahlung eines Abschlags für den Abnutzungsverbrauch der Tapeten vor, d.h. eine Tapete wird im Vertag mit 3 Anstrichen als Lebenszeit von 12 Jahren angesetzt.

Auch wenn wir nun bei unserem bevorstehenden Auszug die Schönheitsreparaturen (d.h. Streichen der Wände der vor 5 Jahren neu angelegenten Tapeten) durchführen, möchte der Mieter uns somit verpflichten, die 5/12-Anteile einer Neutapezierung zu übernehmen. Hierzu sollen wir uns einen Kostenvoranschlag eines Malerfachbetriebes geben lassen, in dem die Neutapezierung (Neuanlage der Wände und Tapezierung) und Arbeitszeit angegeben ist.

Ist das zulässig ? Was gibt es hier an REchtspechungen ?
Angeblich würde der Mieter sogar diese Kosten dem Nachmieter übergeben, falls dieser zu einer Neuanlage der Tapete nach weiteren 7 Jahren (also Lebenszeit der Tapete 12 Jahre) gezwungen ist.

Sehr geehrter Ratsuchender,


vielen Dank für Ihre Anfrage.


Zu dieser Problematik gibt es in der Tat Rechtsprechung. Allerdings haben sich, soweit ersichtlich, bislang erst einige Amtsgerichte mit der Frage der Zulässigkeit einer solchen Klausel beschäftigt. Eine obergerichtliche Entscheidung liegt noch nicht vor. Die bekannte Rechtsprechung sowie die herrschende mietrechtliche Literatur hält eine solche Klausel aber in der Regel für unwirksam.

Durch eine solche Klausel hat der Mieter nämlich neben der Miete für die Raumüberlassung monatlich eine Tapetenabwohnpauschale zu zahlen, deren Höhe an den prognostizierten Kosten einer Grundrenovierung, geteilt durch einen bestimmten Renovierungsturnus, bemessen wird.

Sie soll in der Regel angespart und im Bedarfsfall, also wenn die Tapeten keinen weiteren Anstrich mehr vertragen und ersetzt werden müssen, entweder vom Vermieter entsprechend für eine Neutapezierung verwendet werden, oder bei langer Mietdauer dem Mieter oder nach einem Mieterwechsel dem Nachmieter zur Verfügung gestellt werden, den dann nur die Kosten des Anstrichs treffen.

Nach Auffassung des AG Köln (WuM 1991, 579) ist die Klausel unwirksam, weil sie dem Mieter eine versteckte Zusatzmiete für die Gebrauchsüberlassung der Tapete auferlegt.

Das AG Neuss (WuM 1990, 144) hat die Klausel als unwirksam angesehen,, weil sie es dem Vermieter ermöglicht, die Renovierungsleistung doppelt zu erhalten, nämlich zum einen als Pauschale, zum anderen vom Nachmieter im Rahmen der von ihm zu erledigenden Schönheitsreparaturen.

Dieser Einwand dürfte auch in Ihrem Fall die Klausel zu Fall bringen, weil sie keine Gewähr dafür bietet, daß der von Ihnen zu zahlende Zuschuss tatsächlich angespart und vom Vermieter entsprechend verwendet wird, bzw. dem Nachmieter zur Verfügung gestellt wird.

Nach der Literatur (vgl. Langenberg in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. Aufl., § 538 Rz. 211) ist außerdem zu beachten, daß der Klausel in der Regel die gebotene Differenzierung danach fehlt, wem der Zustand zuzurechnen ist, der die anstehende Grundrenovierung erforderlich macht und sie dem Vermieter auch dann den Zugriff auf die angesparte Pauschale erlaubt, wenn die Gründe für eine notwendige Renovierung aus seiner Sphäre stammen, also etwa auf Grund eines bauseitigen Wasserschadens eine Neutapezierung erforderlich wird.

Da eine solche Klausel also geeignet ist, den Mieter unangemessen zu benachteiligen, wird Sie also auch in Ihrem Fall - vorbehaltlich einer genauen Prüfung des Vertragswortlautes - wegen Verstoßes gegen § 307 BGB unwirksam sein.

Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort geholfen zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

A. Schwartmann
Rechtsanwalt

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