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Klausel zu Schönheitsreparaturen

26.09.2011 17:49 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


09:49
Sehr geehrte Damen und Herren,
ich würde mich über Hinweise freuen, inwieweit der Absatz 5 nach dem BGH Urteil zur Quotenabgeltung noch wirksam sein dürfte. (Auszug eines Mietvertrages)

Die strittige Frage ist: ist der Mieter lt. Mietvertrag bei Auszug (jetzt, nach 46 Monaten) zur anteiligen Kostenübernahme lt. Kostenvoranschlag wirksam verpflichtet worden ?
Kann er sich darauf berufen, das die Holzteile schon bei Einzug nicht "tiptop" gestrichen waren (auch wenn dies protokollarisch nicht festgehalten ist, sondern sein heutiges Empfinden ist) ?

Danke !!!


§18: Schönheitsreparaturen
1. Der Mieter ist verpflichtet, auf seine Kosten die Schönheitsreparaturen durchzuführen.
2. Zu den Schönheitsreparaturen gehören insbesondere der Anstrich von Decken, Wänden, Holzteilen, Heizkörpern mit Heizrohren sowie das Tapezieren innerhalb der Mieträume. Die Arbeiten sind fachgerecht durchzuführen. Die Räume müssen beim Auszug in einer Farbgestaltung zurückgegeben werden, die dem durchschnittlichen und üblichen Geschmacksempfinden entspricht. Der Mieter kann sich nicht darauf berufen, dass bei Anmietung der Räume notwendige Schönheitsreparaturen nicht durchgeführt waren.
Datum
Datum
3. Im Allgemeinen werden Schönheitsreparaturen in folgenden Zeitabständen fällig:
a) in Küchen oder Kochnischen, Bädern und Duschen b) in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten c) in sonstigen Nebenräumen
alle 3 Jahre alle 5 Jahre alle 7 Jahre
Die Erneuerung der Anstriche von Fenstern, Türen, Heizkörpern, Versorgungsleitungen und Einbaumöbeln ist regelmäßig nach 6 Jahren erforderlich.
Je nach Renovierungsbedarf können die Fristen kürzer oder länger sein. Die Fristen werden berechnet vom Zeitpunkt des Beginns des Mietverhältnisses, bzw. soweit Schönheitsreparaturen nach diesem Zeitpunkt von dem Mieter fachgerecht durchgeführt worden sind, von diesem Zeitpunkt an.
4. Der Mieter ist auch bei Beendigung des Mietverhältnisses verpflichtet, Schönheitsreparaturen durchzuführen, wenn die Fristen nach § 18 Ziff. 3 seit der Übergabe der Mietsache bzw. seit den letzten durchgeführten Schönheitsreparaturen verstrichen sind.
5. Bei Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter die Wohnung nach Weisung des Vermieters in fachgerecht renoviertem Zustand zu übergeben. Weist der Mieter jedoch nach, dass die letzten Schönheitsreparaturen innerhalb der oben genannten Fristen – zurückgerechnet vom Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses – durchgeführt worden sind, und befindet sich die Wohnung in einem einer normalen Abnutzung entsprechenden Zustand, so muss er anteilig den Betrag an den Vermieter zahlen, der aufzuwenden wäre, wenn die Wohnung im Zeitpunkt der Vertragsbeendigung renoviert würde; dasselbe gilt, wenn und soweit bei Vertragsbeendigung die obigen Fristen seit Beginn des Mietverhältnisses noch nicht vollendet sind. Als Preisgrundlage gilt das Angebot eines anerkannten Malerfachbetriebes. Weist der Mieter binnen zwei Wochen nach Zugang dieses Kostenvoranschlages den kostengünstigeren Voranschlag eines anderen Malerfachbetriebes nach, gilt dieser als zwischen den Parteien vereinbart. Der Mieter kann die Zahlungsverpflichtung dadurch abwenden, dass er die Schönheits- reparaturen selbst fachgerecht durchführt.
26.09.2011 | 18:54

Antwort

von


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Sehr geehrte Fragesteller,

Absatz 5 ist mit der Rechtsprechung des Bundesgerichtshof vereinbar. Zwar ist eine Endrenovierungsklausel im Allgemeinen unwirksam (Urteil vom 12. September 2007 (VIII ZR 316/06)), jedoch nur, wenn diese unabhängig der letztgemachten Renovierung gelten soll und der tatsächlichen Abnutzung.

Diese Einschränkung befindet sich jedoch in Ihrem Mietvertrag, sodass diese Klausel insgesamt wirksam ist.

Dies ist auch bei der Quotenregelung der Fall, da hierbei keine starren Fristen verwendet worden sind sondern die Zeiträume als "regelmäßig" oder "allgemein" bezeichnet worden sind und auf den tatsächlichen Abnutzungsgrad Bezug genommen wird.

Die Problematik bei den mangelhaften Holzteilen liegt in der Beweisbarkeit des früheren Zustandes. aber auch selbst wenn dies bewiesen werden könnte, zum Beispiel durch einen Zeugen, hätte der Mieter diesen Umstand dem Vermieter auch anzeigen müssen (§ 536c BGB).

Wenn Schönheitsmängel bei Einzug nicht angezeigt werden, zum Beispiel der Mieter auch offensichtlich in einer unrenovierte Wohnung einzieht und dies nicht vertraglich durch Ausgleichszahlungen oder Ähnlichem regelt, besitzt der Fristenplan seine Wirkung, sodass sich bei Auszug nicht darauf berufen werden kann, dass Teile der Wohnung unrenoviert gewesen waren, unabhängig der ganzen Beweisproblematik.

Es tut mir leid, dass ich Ihnen keine positivere Antwort geben konnte.


Nachfrage vom Fragesteller 27.10.2011 | 21:38

Sehr geehrter Herr Hoffmeyer,

vielen Dank für die Antwort. Die Gegenseite (i.d.F. der Mieterbund) vertritt die Auffassung, der Absatz 5 wäre mit der Rechtssprechung des BGH NICHT vereinbar (BGH, Urteil vom 26. September 2007 – VIII ZR 143/06) aus folgendem Grund:

* die Formulierung der Klausel widerspricht dem Transparenzgebot, da keine Berechnungsbeispiele genannt sind

Ich verstehe nun leider nicht genau,welche Maßstäbe an Klarheit, Verständigkeit und Transparenz gesetzt müssen damit die Klausel unstrittig gültig ist ? Könnten Sie hierzu weiter ausführen ? Die Klausel entstammt einem Haus+Grund Verlag (Dortmund) Mietvertrag, daher würde ich erwarten das diese Verträge vor Veröffentlichung entsprechend anwaltlich "geprüft" sind ?

Vielen Dank!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 28.10.2011 | 09:49

Sehr geehrter Fragesteller,

ich habe mir nunmehr das Urteil durchgelesen.

Die im Urteil beschriebene Klauel:

""Sind bei Beendigung des Mietvertrags die Schönheitsreparaturen entsprechend Ziff. 2-4 nicht fällig, so zahlt der Mieter an den Vermieter einen Kostenersatz für die seit der letzten Durchführung der Schönheitsreparaturen erfolgte Abwohnzeit im Fristenzeitraum gemäß Ziff. 2 bis 4, sofern nicht der Mieter die Schönheitsreparaturen durchführt oder sich nicht der unmittelbar folgende Nachmieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen bereiterklärt oder die Kosten hierfür übernimmt. "

In der Pressemitteilung des BGH steht:

"Einem nicht juristisch gebildeten Vertragspartner erschließt sich schon nicht ohne Weiteres, dass die Maßgeblichkeit der "Abwohnzeit im Fristenzeitraum gemäß Ziffern 2 bis 4" dem Mieter auch bei der Berechnung der Quote den Einwand offen halten soll, er habe die Wohnung nur unterdurchschnittlich genutzt."

In Ihrem Fall jedoch ist die Klausel derart gestaltet worden, dass es auch auf den tatsächlichen Abnutzungsgrad ankommt,

"und befindet sich die Wohnung in einem einer normalen Abnutzung entsprechenden Zustand"

sodass dem Mieter der Einwand der geringeren Abnutzung nicht genommen wird.

Aus diesem Grund ist diese Klausel nicht mi der ungültigen Klausel des BGH zu vergleichen und daher wirksam.

Wenn Sie noch weitere Fragen haben sollten, sprechen Sie mich bitte direkt an, da diese Plattform nur eine einmalige kostenlose Nachfrage zulässt, ich Ihnen aber auch weiterhin zur Verfügung stehen möchte.

Über eine ggf. positive Bewertung würde ich mich freuen.

Mit freundlichen Grüßen

Hoffmeyer
Rechtsanwalt

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