Sehr geehrte(r) Rechtssuchende(r),
Vielen Dank für Ihre Anfrage. Diese möchte ich anhand Ihrer Sachverhaltsdarstellung wie folgt beantworten und vorab darauf hinweisen, dass dieses Forum nur geeignet ist, einen groben Abriss über die rechtliche Lage zu erteilen und kein tiefgründiges Mandantengespräch ersetzen kann, insbesondere das Weglassen wesentlicher Angaben kann das Ergebnis der Beantwortung beeinflussen.
Mit Urteil vom 28.04.2004, Aktenzeichen VIII ZR 230/03
, entschied der Bundesgerichtshof, dass Schönheitsreparaturenklauseln, welche die Formulierung "im Allgemeinen" bezogen auf zu erwartende Schönheitsreparaturen enthalten, zulässig sind. Unzulässig sind sogenannte starre Fristen, wonach die Schönheitsreparaturen in jedem Fall nach den angegebenen Fristende durchzuführen seien. In der Formulierung " im Allgemeinen" sieht der Bundesgerichtshof jedoch keine starre Frist, sondern eine sogenannte weiche Frist mit der Folge, dass er diese als zulässig erachtet und Schönheitsreparaturen damit wirksam auf den Mieter umgelegt werden können.
Die von Ihnen zitierte Klausel zur Schönheitsreparatur regelt, dass diese "im Allgemeinen" innerhalb nachfolgender Fristen fachgerecht durchzuführen seien. Mit Blick auf die Fristenregelung stellt sich die Schönheitsreparaturenklausel damit als wirksam dar.
Insoweit könnte man darüber nachdenken, welche Auswirkung der Begriff "fachgerecht" haben kann. Nach gefestigter Rechtsprechung ist der Mieter nicht verpflichtet, die Schönheitsreparaturen durch einen Fachhandwerker durchführen zu lassen. Eine solche Anordnung innerhalb der allgemeinen Geschäftsbedingungen führt jedoch nur dazu, dass keine Notwendigkeit zur Beauftragung eines Handwerkers gesehen wird. Die Klausel an sich bleibt jedoch unwirksam.
Insoweit bestehen momentan keine Anhaltspunkte dafür, dass die Schönheitsreparaturenklauseln an sich unwirksam sind.
Soweit Schönheitsreparaturen nicht durchgeführt wurden, so stellt sich im Weiteren die Frage, inwieweit die im Weiteren im Mietvertrag enthaltene Quotenregelung wirksam ist. Eine solche Klausel ist jedoch nur dann wirksam, wenn sie dem Transparenzgebot gemäß § 307 Abs. 1 S. 2 BGB
genügt. Vorliegend ist in damit erforderlich, dass für den Mieter eindeutig bestimmbar ist, welche Quote ihn trifft. Dies ist vorliegend nicht möglich, da keine Quote genannt ist, sondern lediglich geregelt wurde, dass ein prozentualer Anteil zu zahlen wäre. Zudem wird der Mieter unangemessen benachteiligt, soweit er im Verhältnis des Zeitraums bei Durchführung der letzten Schönheitsreparatur die Kosten zu tragen hat. Das würde in ihrem Falle bedeuten, dass sie so gut wie 100% zu tragen hätten, da infolge der Laufzeit von sechs Jahren bisher Schönheitsreparaturen trotz Ablauf der weichen Fristen nicht durchgeführt wurden, zumal die Klausel nicht auf den Bedarf von Schönheitsreparaturen abstellt. Insoweit ist die Klausel aus diesseitiger Sicht unwirksam.
Da jedoch die Schönheitsreparaturenklausel an sich unwirksam ist, ist Ihnen zur Meidung von Streitigkeiten durchaus anzuraten, das Weißen der Wohnung entsprechend der Schönheitsreparaturenklausel vorzunehmen.
Ich hoffe, dass ich Ihnen behilflich sein konnte und verbleibe
Danke für die umfassende Antwort.
(Anmerkung: Im letzten Absatz meinen sie bestimmt "an sich wirksam ist")
Es wäre also einen Versuch wert, mit dem Vermieter über das Aufteilen der Kosten zu sprechen, mit dem Hinweis über die Problematik der prozentualen Regelung.
Habe ich indirekt schuldhaft gehandelt, wenn ich beispielsweise nicht nach 3 Jahren die Küche geweißt habe?
Sehr geehrter Fragesteller,
Ihre Nachfrage möche ich wie folgt beantworten:
Aus meiner Sicht ist die Quotenregelung unwirksam, da zum einen nicht genau klar ist, welche Quote rauskommt zum anderen nicht auf die Notwendigkeit von Schönheitsreparaturen abgestellt wird.
Davon unabhängig ist jedoch die Klausel zu den Schönheitsreparaturen. Diese ist wirksam und verpflichtet Sie dazu.
Soweit Sie diese nicht durchführen, kann der Vermieter ohnehin Schadensersatz verlangen. Auf ein Verschulden Ihrerseits kommt es nicht an, nur auf den Zustand der Wohnung und die Notwendigkeit der Renovierung.
Aus meiner Sicht wäre für Sie die kostengünstigere Variente die Renovierung selbst vorzunehmen.
Mit freundlichen Grüßen
Nicole Schwuchow
