Schimmelbefall und Wasserschaden

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Vorangestellt möchte ich darauf hinweisen, dass es notwendig ist, dass Sie - falls noch nicht geschehen - den erneuten Schimmelbefall und den neuen Wasseschaden unverzüglich dem Vermieter anzeigen. Die Mängelanzeige können Sie ggf. mit der Ankündigung einer Mietminderung verbinden. Nur mit einer rechtzeitigen Mängelanzeige können Sie sich sämtliche Ansprüche und Rechte erhalten.

Nun zu Ihrer Frage im Einzelnen:

Um wie viel Prozent können wir die Miete mindern? Wie ist hier das genaue Vorgehen?

Grds. tritt die Mietminderung per Gesetz dann ein, wenn die Nutzung / Gebrauchsfähigkeit der Wohnung mehr als nur unerheblich beeinträchtigt ist. Das bedeutet, dass nicht nur ein ganz unbedeutender Mangel vorliegen darf. Nach Ihrer Schilderung liegen ein wiederholter Schimmelbefall und Wasserschaden vor, sodass grds. eine Mietminderung möglich sein sollte.

Einen festen Prozentsatz, um den die Miete gemindert werden kann, gibt es nicht. Die Höhe der Mietminderung richtet sich stets nach dem Einzelfall und Tabellen oder gerichtliche Entscheidungen können insoweit nur als Orientierungshilfe dienen. Entscheidend ist, in welchem Maß die Gebrauchsfähigkeit der Wohnung beeinträchtigt ist. Sollte das Zimmer Ihres Mitbewohners tatsächlich wegen des Schimmelbefalls (objektiv) nicht mehr bewohnbar sein, könnte u. U. für dieses Zimmer die Miete auf Null reduziert werden. Wegen des Wasserflecks aus dem neuen Schaden kommt es ebenfalls darauf an, wie sehr dadurch die Nutzbarkeit der Wohnung beeinträchtigt wird. Bei einer völligen Unbewohnbarkeit käme eine Mietminderung auf Null in Betracht. Ist die Wohnung noch eingeschränkt nutzbar, kommt nur eine anteilige Mietminderung in Betracht. Ohne das genaue Ausmaß des Schadens zu kennen, kann daher keine verbindliche Einschätzung über die Höhe der Mietminderung erfolgen, zumal bei einer zu hohen Mietminderung die Gefahr droht, dass Mietrückstände auflaufen, die schlimmstenfalls zur Kündigung führen könnten.

Anhand Ihrer Schilderung würde ich hier erst einmal mit einer moderaten Mietminderung von ca. 20 bis 25% beginnen. Verschlimmert sich der Wasserschaden oder Schimmelbefall, ohne dass der Vermieter etwas unternimmt, kann die Mietminderung ggf. noch erhöht werden.

Zum Vorgehen: Mit der Mängelanzeige beim Vermieter sollten Sie mitteilen welche Räume in welchem Maße nicht oder nur noch stark eingeschränkt nutzbar sind und ihm die Mietminderung mit der von Ihnen gewählten Höhe mitteilen. Da die Mietzahlung für Juli schon erfolgt sein wird, sollten Sie die Mietminderung für die Augustmiete ankündigen. Sollte der Schaden nicht behoben werden, könnte die Minderung ggf. auch für die Folgemonate fortgesetzt werden.

Da mein Mitbewohner nicht in seinem Zimmer bleiben wird, muss der Vermieter die Kosten für eine andere Unterkunft (z.B. Hote, andere WG) übernehmen? Kann man hier auch die Hausratsversicherung der Mieter über uns belangen?

Sofern das Zimmer tatsächlich wegen des Schimmelbefalls unbewohnbar ist, was letztlich nur von einem Gutachter beurteilt werden kann und der Vermieter den Schaden nicht oder nicht fachgerecht beseitigt, könnte u. U. eine Ersatzunterkunft bezogen werden. Da in diesem Falle allerdings auch die Miete für das unbewohnbare Zimmer auf Null zu mindern wäre, kommt eine Kostenerstattung des Vermieters nur eingeschränkt in Betracht, da ansonsten Ihr Mitbewohner besser gestellt würde als wenn er in der Wohnung bliebe. Wenn die Ersatzunterkunft teurer wäre als das unbewohnbare Zimmer, könnte ein Ersatzanspruch gegen den Vermieter in Höhe der Differenz bestehen. Zuerst müsste allerdings geklärt werden, ob das Zimmer tatsächlich unbewohnbar ist.

Die eigene Hausratversicherung käme dann zum Tragen, wenn durch den Wasserschaden Ihr eigener Hausrat (Möbel, Elektrogeräte etc.) beschädigt wurde. Die Einrichtung des Mieters wird grds. nicht von der Gebäudeversicherung des Vermieters, die den Wasserschaden am Gebäude reguliert, nicht ersetzt.

Ich hoffe, Ihre Fragen damit beantworten zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Silke Jacobi
Rechtsanwältin