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Schimmelbefall in Wohn- und Arbeitszimmer


26.01.2006 10:53 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Hallo,

wir wohnen seit fast zwei Jahren in einer Wohung und seit letztem Dezember hat sich Schimmel in den Ecken (mittlerweile auch Fenstern) des Wohn- und Arbeitszimmers gebildet. Wir haben die Hausverwaltung telefonisch über den Sachverhalt im Dezember aufgeklärt und einen Termin zur Wohnungsbesichtigung vereinbart. Durch ein paar unglückliche Umstände wurde die Besichtung dann erst am 04.01.2006 durch die Hausverwaltung durchgeführt.
Die Hausverwaltung erkannte den Schaden an und wollte nun noch einen Baugutachter vorbei schicken. Bis heute 26.01.2006 wurde die ser Gutachter nicht bei uns vorbei geschickt. Von der Hausverwaltung bekam auf telefonisches Nachfragen nur unzureichende Erklärungen.

Nun meinen Frage:
Für welchen Zeitraum und in welchem Umfang kann ich die Miete mindern?
Welche Gerichtsurteile gibt es zu diesen Punkten?
Wer kommt für die Folgebeseitung auf (die Tapete und Farbe muss stellenweise vollständig erneuert werden)?
Wer muss alles über die Mietminderung informiert werden? (Vermieter, Hausverwaltung, und momentan wird die Miete an eine Kanzlei überwiesen, da die Mieteinnahmen unseres Vermieters gepfändet wurden)

Ein fehlerhaftes Lüftungsverhalten kann eigentlich ausgeschlossen werden, da wir täglich die Wohnung vollständig durchlüften und der Schimmel eben nicht zuerst an den typischen ´Lüftungsfehlerstellen´ aufgetretten ist. Nach Aussage der Hausverwaltung ist in einer Nachbarwohung bereits früher Schimmel durch einen baulichen Mängel aufgetretten.

Ich hoffe Sie können mir bei dieser Frage weiterhelfen.

Danke
Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

ich bedanke mich für Ihre Anfrage und möchte diesen aufgrund des von Ihnen dargestellten Sachverhaltes wie folgt beantworten:

Nach Ihrer Darstellung steht Ihnen ein Recht zur Mietminderung zu, da Ihre Wohnung durch den Schimmelbefall an einem Mangel leidet. Dieser Mangel ist auch nicht von Ihnen verschuldet, da Sie immer richtig gelüftet haben und Ihre Hausverwaltung ja auch geäußert hat, dass der Schimmel wohl durch bauliche Mängel hervorgerufen wird. Sie haben Ihren Vermieter den Mangel auch angezeigt.

1) Grundsätzlich ist es so, dass sich die Miete, wenn die Voraussetzungen für eine Mietminderung vorliegen, automatisch reduziert. Das heißt, dass im Prinzip auch keine Erklärung, dass man mindert, für die Entstehung des Anspruchs erforderlich ist. Allerdings empfiehlt es sich trotzdem, dem Vermieter die beabsichtigte Mietminderung anzuzeigen oder die Miete ausdrücklich nur noch „unter Vorbehalt einer Mietminderung“ zu zahlen, da Sie ansonsten Gefahr laufen, dass Sie Ihren Anspruch verwirken, wenn Sie die Miete trotz bestehendem Minderungsrecht einfach in der normalen Höhe weiter zahlen.
Insgesamt steht Ihnen der Minderungsanspruch also ab Dezember 2005 zu.

2) Zum Umfang der Mietminderung kann ich Ihnen nur Anhaltspunkte geben, da dies im konkreten Einzelfall geklärt werden muss. Grundsätzlich hält § 536 BGB fest, dass eine angemessene Herabsetzung der Miete zu ermitteln ist. Dafür können eine Reihe von Bewertungskriterien, wie zB zeitlicher Umfang des Mangels, Art und Umfang der Herabsetzung des Vertragsgemäßen Gebrauchs etc. herangezogen werden.

Grundlage für die Berechnung einer Mietminderung ist die gesamte Monatsmiete, wobei es egal ist, ob eine Nettokaltmiete zuzüglich Betriebskostenvorauszahlungen, eine Bruttomiete (inklusive sämtlicher Betriebskosten) oder eine Bruttokaltmiete (inklusive sämtlicher Betriebskosten außer den Heizkosten) vereinbart worden ist (BGH, Az. XII ZR 225/03).

Auf Grundlage dieser Monatmiete werden dann prozentual Abzüge getätigt.
So hat das LG Kassel (WuM – Wohnungswirtschaft und Mietrecht - 1988, 109)bei vorhandenen Feuchtigkeitsschäden als Baumangel und Schimmelpilz eine Minderungsquote von 30% angenommen. Dort kam allerdings erschwerend hinzu, dass in der Wohnung ein Kleinkind wohnte. Ansonsten wird bei vorhandenem Schimmelpilz oft eine Minderungsquote von 20% angenommen. So hat das LG Osnabrück am 02.12.1988, Az. 11 S 277/88, für Schimmelpilzbefall ebenfalls 20% Minderungsquote angenommen, dass AG Siegburg hat in einem neuern Fall am 03.11.2004, Az. 4 C 227/03, entschieden, dass bei Schimmelpilzbefall und einem undichtem Schlafzimmerfenster 30% zu mindern sei.
Die Quote kann auch viel höher sein, so zB, wenn der Schimmelpilz das Bewohnen der Wohnung unmöglich macht. Dann kann die Quote bis zu 100% reichen.

Zu beachten ist noch, dass die Miete nur für die Zeit gemindert ist, in der die Gebrauchtauglichkeit der Wohnung beeinträchtigt ist. Das bedeutet, dass wenn der Schimmelbefall für 15 Tage im Dezember vorhanden war, der Minderungsbetrag dann auf 15/31 beschränkt.

3) Wenn der Mangel wie hier einen Mangel der Mietsache darstellt und dieser nicht von Ihnen, sondern vom Vermieter verschuldet ist, können Sie Schadensersatz vom Vermieter verlangen nach Maßgabe des § 536a BGB. Zur Sicherheit empfehle ich Ihnen, den Vermieter mit der Beseitigung des Mangels in Verzug zu setzen, d.h., dass Sie im eine Frist zur Mängelbeseitigung setzen. Zum Schadensersatz gehört dann auch die von Ihnen erwähnte Folgenbeseitigung.

4) Sie müssen über die Mietminderung mit Ihrem Vermieter reden bzw. diese ihm gegenüber ankündigen und aussprechen, er allein ist Ihr vertraglicher Ansprechpartner!

Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit dieser Antwort behilflich sein. gerne stehe ich Ihnen im Rahmen der einmaligen Nachfragefunktion zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwältin Nicole Maldonado
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