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Schimmelbefall einer ETW - entdeckt nach Kaufvetragsabschluss! Was tun?

| 25.08.2013 23:17 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Alexander Nadiraschwili, LL.M.


Zusammenfassung: Schimmel nach Abschluss der Immobilienkaufvertrags.

Guten Tag,

wir haben eine ETW nach unseren Wünschen gefunden, auch bei mehrfacher Besichtigung nur kleine Mängel festgestellt. Letztlich war eine Prüfung der Beschlusssammlung der WEG ausschlaggebend dafür, das wir Fragen zu etwaigen Schimmelbelastungen der Wohnung hatten. Der Veräußerer war außer sich und verneinte jegliche Schimmelprobleme, obwohl wir diese schriftlich in der Hand hatten. Die Lösung des Problems war dann ein Schriftstück des Verwalters, welches eine sachgemäße Lösung durch 2 Firmen vor 4 Jahren besagte. Dies ließen wir im Kaufvertrag festhalten, der Veräußerer weigerte sich erst dagegen, wurde aber dann vom Notar umgestimmt.

Der KV wurde vor 9 Tagen beim Notar unterschrieben. Während der Notar den Vertrag vorlas, diskutierte der Veräußerer erneut und drohte, das nicht zu unterschreiben weil
a) er den Schlüssel erst nach Zahlung des Kaufpreises übergeben wollte, obwohl vorher vereinbart und auch schriftlich festgehalten wurde, dass wir ihn für Malerarbeiten schon vorher bekommen können
b) er den Passus Schimmelbefall nicht im Vertrag haben wolle

Wir wurden schon ein wenig nervös, liesen dann den Passus mit dem Schlüssel streichen und bekamen dann eine mündliche Zusage das wir ihn nach dem KV bekommen können vom Makler. Den Schlüssel bekamen wir.

Heute der Schreck: in 3 Räumen ist unter der Tapete großflächig Schimmelbefall. Es ist offensichtlich, dass an vielen Stellen die Stockflecken übermalt wurden. Wir haben durch Zufall die Vormieter kontaktieren können, welche den Schimmelbefall über Jahre bestätigen konnten, und auch aussagen, dass der davorige Mieter eine Mietpreisminderung errungen hat aufgrund Schimmel. Bei Auszug aus der Wohnung hat der Vormieter die Wohnung nicht renoviert oder gemalert/ tapeziert. Es muss also jemand in der Zeit, in der die Wohnung leer stand, diese flecken überpinselt haben.

Wir stehen jetzt echt in der Traufe: bist jetzt haben wir weder Makler, Notar oder Kaufpreis bezahlt. Wir überlegen, die Wohnung nicht zu kaufen, wissen aber nicht welche Kosten auf uns zukommen wenn wir das machen. Wir versuchen einen Bausachverständigen hinzuzuziehen, um die Kosten und Erfolg einer Beseitigung zu erfahren, weil wir die Wohnung gerne haben möchten. Allerdings sind beides Posten, die wir natürlich nicht kalkuliert haben.

Der Veräußerer ist eine GbR - wir haben eine RSV für Immobilien.

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


In der Regel werden gebrauchte Immobilien mit einer Vertragsklausel verkauft, nach der die Haftung des Verkäufers für Mängel ausgeschlossen wird.
Hier wurde noch zusätzlich eine Klausel bezüglich des Schimmels aufgenommen, obwohl dessen Beseitigung tatsächlich nicht ordnungsgemäß durchgeführt wurde bzw. dieser nach der Beseitigung zurück gekehrt ist.

Treten an einem Haus oder einer Eigentumswohnung im Nachhinein zum Beispiel starke Feuchtigkeitsschäden oder sogar die Gesundheit gefährdende Schimmelbildungen auf verbleibt dem Käufer in solchen Fällen meist noch die Möglichkeit, sich auf arglistige Täuschung zu berufen und den Kaufvertrag anzufechten. Dies wäre hier wohl zu prüfen - außerdem müsste der gesamte Kaufvertrag geprüft werden, um zu sehen was genau vereinbart gewesen ist. Es macht jedoch den Anschein als wären Sie tatsächlich getäuscht worden.

Wenn dem tatsächlich so wäre, hätte der Verkäufer nicht nur den Kaufpreis zurückzuzahlen, sondern auch Schadensersatz zu leisten. So hätte der Verkäufer er die sonstigen Vertragskosten, wie Notargebühren, Makler-, Gerichts- und Umzugskosten sowie auch weiteren Schadenersatz für die anderweitige Wohnnutzung oder die Vorfälligkeitsentschädigung zu tragen.

Nach der Rechtsprechung muss ein Verkäufer den Käufer - auch ungefragt- über wesentliche Mängel an einer Immobilie aufklären, wenn es sich um Umstände handelt, die für die Willensbildung des Käufers offensichtlich von ausschlaggebender Bedeutung sind (BGH NJW 1971, 1799). Gleiches gilt, wenn Umstände verschwiegen werden, die geeignet sind, den Vertragszweck zu vereiteln oder zu gefährden (BGH 1919,2243; BGH NJW 1980,2460).

Alternativ könnte natürlich auch nur Schadensersatz verlangt werden, um die Beseitigungskosten zu verlangen. Diese müssten jedoch vorher ermittelt werden (Bausachverständiger) und im Zweifelsfalle zuerst von Ihnen getragen werden und dann eingefordert werden. Dabei besteht immer das Risiko, dass der Verkäufer inzwischen Insolvenz beantragen könnte.

Sobald der Käufer die gravierenden Mängel feststellt, besteht sofortiger Handlungsbedarf, um in einem eventuellen Gerichtsverfahren nachweisen zu können, dass der Mangel zum Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrages bestanden hat.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Alexander Nadiraschwili, Rechtsanwaltt

Nachfrage vom Fragesteller 26.08.2013 | 06:47

Vielen Dank für die wirklich schnelle Antwort. Da dem Verkäufer noch weitere Objekte gehören, würden wir das Risiko eingehen, auf Schadensersatz zu gehen. De Frage ist demnach:

- dürfen wir jetzt, obwohl wir den Schlüssel ausdrücklich nur für Malerarbeiten bekommen haben, einen Sachverständigen einladen? Wir haben nur 1 Schlüssel, der Verkäufer hat alle anderen noch
- zu welchem Zeitpunkt müssen wir es den anderen Parteien sagen? Ich würde gerne die Beweise "sichern" bevor er etwas unternimmt bzw kann ein BSV die Übermalung beweissicher aufnehmen?
- kann/sollte man evtl. damit eine Kaufpreisminderung verlangen um die Kosten für die Beseitigung aufzufangen oder MÜSSEN wir den im Notarvertrag vollen Kaufpreis zahlen?

Der Passus im Vertrag bezieht sich nur auf die Aussenfassade: "Wasserschäden respektive Schimmelbildung an der Aussenfassade im Balkonbereich."

Vielen Dank für Ihre Mühe

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 26.08.2013 | 14:55

Gerne beantworte ich Ihre Nachfrage wie folgt:

Die Besichtigung der Wohnung durch einen BSV sollte zulässig sein, insbesondere da vorher keine Renovierung möglich ist ohne die Schäden zu dokumentieren.

Sie sollten den Verkäufer jedoch unverzüglich über den Mangel in Kenntnis setzen und eine Nachbesserung verlangen (mit Fristsetzung). Eine sofortige Minderung ist unzulässig, da dem Verkäufer erst die Gelegenheit gegeben werden muss nachzubessern. Erst wenn die Nachbesserung gescheitert ist kann gemindert werden oder alternativ Schadensersatz verlangt werden. Ohne Änderung des notariellen Kaufvertrags ist eine Minderung nicht möglich.

Dass sich die Klausel nur auf die Außenfassade bezieht ist wohl unerheblich, wenn dem Verkäufer der Mangel innen bekannt war - was wohl der Fall war nach Ihren Schilderungen.

Bewertung des Fragestellers 26.08.2013 | 19:04

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FRAGESTELLER 26.08.2013 5/5,0