Sehr geehrte/r Fragesteller/in,
Schenkungssteuer fällt keine an, da Sie im Verhältnis zu Ihrer Mutter einen Freibetrag von 400.000 € haben.
Bei der Spekulationssteuer gilt dann das Datum der Anschaffung durch Ihre Mutter von 7 Jahren, die hier entscheidende 10 Jahres-Frist wird durch Sie fortgeführt. Wenn seit dem Kauf (durch die Mutter) insgesamt 10 Jahre vergangen sind, können Sie die Wohnung verkaufen, ohne dass Spekulationssteuer fällig ist. Grundsätzlich reicht es zwar auch aus wenn die Wohnung seit der Anschaffung ausschließlich selbst genutzt wurde, diese Frist beginnt aber erst mit der Umschreibung auf Sie, so dass im Grunde beide Möglichkeiten auf das Gleiche hinauslaufen, siehe § 23 Absatz 1 Nr. 1 Einkommensteuergesetz.
Zitat:§ 23 Private Veräußerungsgeschäfte
(1) Private Veräußerungsgeschäfte (§ 22 Nummer 2) sind
1. Veräußerungsgeschäfte bei Grundstücken und Rechten, die den Vorschriften des bürgerlichen Rechts über Grundstücke unterliegen (z. B. Erbbaurecht, Mineralgewinnungsrecht), bei denen der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre beträgt. Gebäude und Außenanlagen sind einzubeziehen, soweit sie innerhalb dieses Zeitraums errichtet, ausgebaut oder erweitert werden; dies gilt entsprechend für Gebäudeteile, die selbständige unbewegliche Wirtschaftsgüter sind, sowie für Eigentumswohnungen und im Teileigentum stehende Räume. Ausgenommen sind Wirtschaftsgüter, die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden;
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Die Grundschuld lastet auf der Wohnung und bei einem Verkauf müsste die Bank erst abgelöst werden oder der Verkaufserlös würde zunächst an die Bank gezahlt werden müssen. An dem Kreditvertrag der der Grundschuld zu Grunde liegt ändert dies eigentlich erstmal nichts, hier müssten Sie mit der Bank verhandeln, ob der Kredit allein auf Sie umgeschrieben werden kann.
Wenn die 10 Jahre seit Anschaffung durch Ihre Mutter vergangen sind können Sie die Wohnung verkaufen ohne dass Sie bei einem Gewinn Spekulationssteuer zahlen müssen.
Ich hoffe damit Ihre Fragen zufriedenstellend beantwortet zu haben und wünsche Ihnen noch ein schönes Wochenende.
Mit freundlichen Grüßen,
RA Fabian Fricke
