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Ist bei Verkauf meines MFH Spekulationssteuer fällig?

| 03.07.2012 04:04 |
Preis: ***,00 € |

Erbrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Tobias Rösemeier


Sehr geehrte Damen und Herren,
am 15.11.2001 ist meine Mutter gestorben und hat mit zur Hälfte ein Mehrfamiliehaus (MFH) vererbt. Die andere Hälfte fiel meinem Vater zu. Am 21.01.2003 wurde mit einem Notarvertrag zwischen mir und meinem Vater festgelegt, dass MIR die an meinen Vater vererbte Hälfte (von meiner Mutter) des MFH ebenfalls gegen Zahlung eines lebenslangen, monatlichen Nießbrauchsrechts (an meinen Vater) übertragen wird. Dies wurde erst am 15.05.2003 in das Grundbuch eingetragen. Eintragung im Grundbuch: "Teils aufgelassen am 21.01.2003 und eingetragen (AS157) am 15.Mai 2003".
Ich will das MFH nun verkaufen.
Inwieweit ist z.B. bei einem Verkauf des MFH am z.B.: 01.08.2012 oder am 23.01.2013 oder am 17.05.2013 jeweils Spekulationssteuer fällig und wie verhält es sich am jeweiligen Termin mit dem Nießbrauchsrecht (mein Vater lebt bei bester Gesundheit). Ist das lebenslange Nießbrauchsrecht auch nach Verkauf gültig und könnte mir mein Vater bereits nach dem 23.01.2013 eine Schenkung in Höhe des verbleibenden Nießbrauchsrechtes durchführen? Oder kann ich das verbleibende Nießbrauchsrecht nach damaliger Tabelle (59 Jahre alt bei Erstellung des Nießbrauchsrechts) an meinen Vater auszahlen?
Danke für eine Information.

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:
Im Falle der Erbschaft und der Schenkung ist der Fristbeginn für die Spekulationssteuer der Zeitpunkt des Erwerbs des Erblassers bzw. des Schenkers.

Die Spekulationsfrist dürfte daher in Ihrem Fall bereits abgelaufen sein, so dass bei einem Verkauf der Immobilie keine Spekulationssteuer anfallen wird.

Nochmals zur Konkretisierung, die Schenkung durch Ihren Vater löst keinen neuen Fristbeginn der 10jährigen Spekulationsfrist aus.

Mit einem eingetragenen Nießbrauchsrecht zu Gunsten Ihres Vaters wird sich die Immobilie nicht verkaufen lassen, weil der Nießbrauch auch für den künftigen Eigentümer Wirkung entfalten würde.

Der Verzicht auf den Nießbrauch würde eine weitere Schenkung darstellen, die dann zu versteuern wäre, wenn sie in die 10-Jahres-Frist fällt und der Freibetrag überschritten wird, wovon auszugehen ist.

Der Verzicht des Nießbrauchs kann also erst 10 Jahre und 1 Tag nach der Schenkung an Sie erfolgen, so dass der Freibetrag dann wieder neu ausgeschöpft werden kann. Die Schenkung erfolgt mit Abschluss des notariellen Vertrages, die Frist endet daher am 21.01.2013.

Wenn Sie so lange nicht warten wollen, müssten Sie im Rahmen des Verkaufs des Hauses Ihren Vater eine Abfindung für das Nießbrauchsrecht bezahlen. Die Höhe der Abfindung müsste dann aber korrekt berechnet werden. Ihr Vater würde dann im Gegenzuge das Nießbrauchsrecht im Grundbuch löschen lassen.



Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Tobias Rösemeier, Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 03.07.2012 | 07:29

Vielen Dank für die Antwort.
Grundlegend wichtig ist die Gegebenheit, dass die Spekulationsfrist nicht nach der Schenkung neu beginnt!! Könnten wir den Nießbrauch auch mit Einverständnis meines Vaters einfach löschen, da zur Sicherheit damals in zwei weiteren Mehrfamilienhäusern JEWEILS der Gesamtbetrag der Berechnung ALLER Nießbrauchrechte ALLER Häuser (also 3 mal gleich hoher Nießbrauch in allen 3 Grundbuchauszügen)eingetragen worden war. Meine Mutter ist zwar im Nov. 2011 verstorben, die Umschreibung im Grundbuch ist aber trotzdem erst zu dem o.g. Datum ("Teils aufgelassen am 21.01.2003 und eingetragen (AS157) am 15.Mai 2003" erfolgt. Dies war nötig, da wir das "Berliner Testament" meiner Mutter durch Notarvertrag "umgebaut" und dann erst die Besitzverhältnisse eingetragen haben. Mein Vater war ja sowieso schon zu 50% an allen MFH zu Lebzeiten meiner Mutter beteiligt.
Vielen Dank für eine Antwort.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 03.07.2012 | 08:25

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne nehme ich zu Ihrer Nachfrage wie folgt Stellung.

In jedem Fall sollte vor Löschung des Nießbrauchsrechtes eine eingehende Prüfung der seinerzeit geschlossenen Verträge vorgenommen werden.

Die Löschung bzw. der Verzicht auf das Nießbrauchsrecht stellt eine Schenkung dar. Hier müsste geprüft werden, ob eine Übertragung des Nießbrauchsrechtes im Sinne der seinerzeitigen Verträge steuerunschädlich vor Ablauf der 10-Jahres-Frist vorgenommen werden kann.

Ich bitte um Verständnis dafür, dass dies nur nach eingehender Prüfung der Verträge möglich ist.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen weiterhelfen und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Tobias Rösemeier
- Rechtsanwalt -

Bewertung des Fragestellers 03.07.2012 | 07:37

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