Schäden an der Mietsache Einbaudachfenster

Sehr geehrter Ratsuchender,
lassen Sie mich Ihre Fragen wie folgt beantworten.
1.
Sie haben einen Anspruch darauf, dass der Zustand hergestellt wird, der ohne zerkratzen bestünde (§ 249 Abs. 1 BGB).

Das geht dadurch, dass der Mieter den Schaden beseitigt (so wie angeboten oder mittels alternativer Methode [das ist eine technische Fachfrage]) oder den für die Schadensbeseitigung erforderlichen Geldbetrag bezahlt (§ 249 Abs. 2 S. 1 BGB).
Schadensbeseitigung geht durch Reparatur oder Austausch/Wiederbeschaffung.
Hier wären die Kosten miteinander zu vergleichen.
Unwirtschaftliche Maßnahmen bzw. die Kosten dafür können Sie nicht verlangen.

2.
Die Regulierung über die Versicherung können Sie nicht verlangen.
Sie haben nur einen Anspruch gegenüber dem Mieter.
(Lediglich bei der Kfz-Haftpflichtversicherung gibt es einen direkten Anspruch gegenüber dem Versicherer.)
Sie können die Reparaturkosten verlangen, soweit diese nicht die Wiederbeschaffungskosten (Kosten für die Anschaffung vergleichbarer gebrauchter aber unbeschädigter Fenster) übersteigen.

Sie könnten den Schaden bei der Gebäudeversicherung anmelden und schauen, wie diese reagiert.

3.
Sie müssen den Vorschlag des Mieters nicht akzeptieren.

4.
Sie können die Reparatur, weil es sich um einen Substanzschaden handelt, ohne weitere Fristsetzung selbst veranlassen.

Ein Gutachter muss vorher nicht den Schaden bewerten.
Der Schaden sollte aber gut fotografisch dokumentiert und die Fotos sollten den einzelnen Fenstern zuordenbar sein. Wichtig sind Übersichts- und Nahaufnahmen, auch mit Maßband und Dokumentation der Größe, Länge und Tiefe der Kratzer.

Für bloße Abnutzung ist der Mieter nicht veranwortlich (§ 538 BGB).

5.
Sie sollten klar gegenüber dem ehemaligen Mieter kommunizieren.

Wollen Sie nicht, dass er die Mängel so beseitigt, wie angekündigt, fordern Sie ihn auf, entweder die Schäden innerhalb eine konkreten Frist auf eine konkrete andere Weise zu beseitigen oder die dafür erforderlichen Kosten innerhalb einer angemessenen Frist zu zahlen.
Legen Sie einen Kostenvoranschlag bei.

Sollte nichts passieren können Sie auf Kosten des Mieters anwaltliche Hilfe in Anspruch nehmen oder einen gerichtlichen Mahnbescheid über die (Netto)Reparaturkosten (soweit noch nicht repariert wurde) beantragen.

6.
Zwar verjähren Ansprüche innerhalb von sechs Monaten nach der Rückgabe (§ 548 Abs. 1 BGB), wenn die Verjährung nicht gehemmt wird.
Darauf kann sich der ehemalige Mieter aber nicht berufen, soweit eine Bar-Kaution besteht (BGH-Urteil v. 10.07.2024 – VIII ZR 184/23).

Mit freundlichen Grüßen

Peter Eichhorn
Rechtsanwalt