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Mieter hinterlässt Schäden - Wohnungsübergabe

| 04.10.2021 14:41 |
Preis: 40,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


17:25

Zusammenfassung:

Vom Mieter verursachte Schäden in der Wohnung müssen vor der Wohnungsrückgabe beseitigt werden. Wurde bei Einzug des Mieters ein Überprotokoll erstellt und keine Schäden dokumentiert, spricht erst einmal alles dafür, dass die Schäden während der Mietzeit entstanden sind.

Sehr geehrte Damen und Herren,

ich habe meiner Mieterin auf Eigenbedarf gekündigt. Sie bewohnte die Wohnung 27 Jahre. Als wir den Mietvertrag damals geschlossen haben, wurden alles Schäden im Mietvertrag vermerkt. Die waren damals fehlende Leisten an der Holzdecke in einem Zimmer. Mehr Schäden wurden nicht eingetragen, weil keine vorhanden waren.
Nachdem jetzt die Wohnungsübergabe war - die ich durch unabhängigen Bauunternehmer habe durchführen lassen - stellten sich einige Schäden dar.

-An der Wohnungstür innen befindet sich an der linken oberen Ecke ein ca. 15cm langer Riss im Furnier und Holz. Nach Aussage der Mieterin "wäre der schon da gewesen". Bei einer weiteren Diskussion waren es angeblich Handwerker. Sie hat mir den Schaden aber während der gesamten Zeit nie gemeldet. Sie verweigert also die Reparatur, die sich auf ca. 450€ belaufen (ein Handwerker hat ein Angebot gemacht). Sie teilte mir mit, dass sie einen Anwalt gefragt hätte. Er sagte ihr, dass dies mit der Kleinreparaturklausel abgegolten wäre. Ein weiteres Mal sagte sie mir, dass ich die Reparatur von der Kaution abziehen soll. Dies ist mir nicht möglich, da es sich um Kautionssparbuch handelt und dies auf die Mieterin läuft. Ich schlug ihr vor, die Angelegenheit über ihre Haftpflicht zu regeln. Sie verneinte das, weil ihre Versicherung nichts mehr bezahlen würde. Also ein ewiges Hin und Her.

-Im Bad gibt es ein großes Loch an der Decke in den Fliesen zum Übergang in die Holzdecken. Dies will sie auch nicht gewesen sein. Auch dieser Schaden ist nicht im Mietvertrag vermerkt.

Jetzt stellt sich mir die Frage, ob die Mieterin sich wirklich auf den Schäden ausruhen kann, oder ob mir es zusteht dass diese Dinge noch auf die Kosten der Mieterin repariert werden. Kann ich das Kautionssparbuch so lange einbehalten bis die Schäden repariert sind?

Danke im voraus.

Mit freundlichen Grüßen

04.10.2021 | 15:50

Antwort

von


(41)
Braamkamp 14
22297 Hamburg
Tel: (040) 87 50 47 34
Web: http://www.kanzlei-alsterland.de
E-Mail:

Sehr geehrter Fragestellerin,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gern wie folgt beantworten möchte:

Naturgemäß ist es nach einer so langen Zeit immer schwierig, den Zustand einer Wohnung zum Zeitpunkt der Übergabe nachzuweisen. Wenn Sie über ein Übergabeprotokoll von damals verfügen – bestätigt durch die Unterschrift der Mieterin – geht der Nachteil jedoch erst einmal nicht zu Ihren Lasten.

Denn tatsächlich wird man sich im Streitfall mit dem Übergabeprotokoll auseinandersetzen und vermuten, dass die von Ihnen beschriebenen Schäden dokumentiert worden wären und erst später entstanden sind. Allerdings sind die Angaben in einem solchen Protokoll auch nicht „in Stein gemeißelt". Wenn die Gegenseite also später behauptet, die Schäden seien bereits beim Einzug vorhanden und seien lediglich nicht erfasst worden, so könnten sie noch versuchen, das durch Zeugen oder Fotos von dem Zeitpunkt der Übergabe zu beweisen. Nach knapp 30 Jahren wird das erfahrungsgemäß aber schwierig.

Auch wenn es bisher noch nicht vorgebracht wurde, könnte die Mieterin später noch das Argument vorbringen, bei den „Schäden" handele es sich lediglich um die Folgen eines vertragsgemäßen Gebrauchs. Bezüglich eines großen Loches in der Decke wäre das zwar abwegig, aber ob ein Riss im Furnier und Holz bei einer Wohnungstür nicht auch durch einen normalen Benutzung im Laufe der Jahrzehnte entstehen kann, müsste im Streitfall eventuell ein Gutachten klären.

Den Hinweis auf die Kleinreparaturklausel kann ich nicht nachvollziehen. Zunächst einmal geht es bei dieser Klausel ebenfalls regelmäßig nur um die Folgen, die durch die normale Nutzung der Mietsache entstehen – und zwar an Einrichtungen, die dem ständigen Zugriff eines Mieters ausgesetzt sind. Das trifft allenfalls auf die Wohnungstür zu. Vor allem aber geht es ja darum, dass in solchen Fällen der Mieter ausnahmsweise die durch den vertragsgemäßen Gebrauch entstandenen Reparaturen tragen muss. Wenn es in dem Vertrag eine wirksame Kleinreparaturklausel gibt, dann würde die also ebenfalls lediglich eine Kostentragungspflicht der Mieterin auslösen. Inwieweit damit irgendwas zu Gunsten der Mieterin „abgegolten" sein soll, ist für mich nicht erkennbar.

Ich würde Ihnen empfehlen – sofern der Mietvertrag noch läuft – die Mieterin noch einmal aufzufordern, die Schäden bis zum vereinbarten Übergabetag zu beseitigen. Auch wenn das Vertragsverhältnis bereits beendet ist, sollten Sie trotzdem noch einmal eine letzte Frist setzen, um es der Mieterin zu ermöglichen, die Schäden selbst zu beseitigen. In der Zeit, in der Sie deswegen die Wohnung nicht nutzen können, hätten Sie grundsätzlich einen Anspruch auf Nutzungsentschädigung.

Sobald die gesetzten Fristen abgelaufen sind, können Sie die Schäden selbst beseitigen und die entsprechenden Kosten von der Mieterin ersetzt verlangen. Dokumentieren Sie vorher die Schäden aber sorgfältig – schließlich „vernichten" Sie durch die Reparatur auch die Beweise.

Wenn und soweit Sie die Kosten von der Mieterin dann nicht ersetzt bekommen, können Sie auf die Sicherheit, bzw. das Sparbuch zurückgreifen.

Ich hoffe, dass Sie durch meine Antwort einen ersten Überblick gewonnen haben. Sollten Sie noch eine Ergänzungs- oder Verständnisfrage haben, können Sie diese über die kostenlose Nachfragefunktion stellen.

Freundliche Grüße aus Hamburg


Rechtsanwalt Jörn Blank

Rückfrage vom Fragesteller 04.10.2021 | 16:17

Vielen herzlichen Dank für die ausführliche Antwort. Wie kann ich auf das Sparbuch zurückgreifen? Ich kann es doch ohne die Erlaubnis der Mieterin nicht auflösen? Wie lange kann ich das Sparbuch denn zurückhalten?
Herzliche Grüße

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 04.10.2021 | 17:25

Sehr geehrte Fragestellerin,


gerne beantworte ich Ihnen auch die Rückfrage – allerdings weiß ich leider nicht, um welche „Sparbuch-Konstellation" es sich hier handelt. Da Sie jetzt noch den Hinweis gegeben haben, dass Sie nicht ohne die Erlaubnis der Mieterin das Sparbuch auflösen dürfen, gehe ich davon aus, dass es sich nicht um ein Vermieter-Sparbuch handelt, auf das Sie normalerweise unproblematischen Zugriff haben müssten.

Ich gehe weiterhin davon aus, dass Sie das Sparbuch der Mieterin in Ihrem Besitz haben. Unklar ist, ob dies Ihre einzige Sicherheit ist oder ob die Mieterin Ihnen das Sparbuch verpfändet hat. Ist das Sparbuch lediglich in Ihren Besitz, haben Sie auch nur ein Zurückbehaltungsrecht gegen den Herausgabeanspruch der Mieterin. Ist das Sparbuch, bzw. das Guthaben verpfändet, müssen Sie sich an das jeweilige Kreditinstitut wenden und Auszahlung in Höhe der geltend gemachten Forderung verlangen. Das müsste aber eigentlich alles aus den Unterlagen hervorgehen, ansonsten empfehle ich Rücksprache mit dem kontoführenden Kreditinstitut.

Sie können die Rückgabe des Sparbuches, bzw. Freigabe so lange verweigern, wie Sie benötigen, die konkrete Höhe Ihre Ansprüche zu ermitteln. Die Rechtsprechung geht hier ganz allgemein von einem Zeitraum zwischen 3 Monaten und 6 Monaten nach Rückgabe der Wohnung aus. Wenn es länger dauert, sollte das gut begründet werden.

Wenn es hierbei Schwierigkeiten geben sollte, können Sie sich auch gerne direkt an mich wenden, falls Sie eine Vertretung gegenüber der Mieterin wünschen.

Freundliche Grüße
Jörn Blank

Bewertung des Fragestellers 04.10.2021 | 22:35

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