Schadensersatzansprüche an Hausverwaltung - Hat eine gerichtliche Schadensersatzklage gegen die Haus

Question

Ich bin Eigentümerin einer Dachgeschosswohnung, in der ich auch selbst wohne.
Seit Januar 2010 kam es bei Schneefall und starkem Regen immer wieder zu Wassereinbrüchen in meine Wohnung.
Eine von der Hausverwaltung im Januar 2010 veranlasste Dachreparatur hatte keinen Erfolg. Ein Angebot für eine umfangreichere Dachsanierung lag der Hausverwaltung Anfang Februar 2010 vor. Es dauerte jedoch bis zur Eigentümerversammlung Mitte Mai 2010, bis ein Beschluss zur Dachsanierung gefasst wurde. Um den genauen Umfang dieser Sanierung festzustellen, wurde auch eine Begehung des Daches mit Hausverwaltung, Dachdecker und Beirat beschlossen. Diese Begehung fand erst Anfang September 2010 statt, nachdem ab Mitte August bei jedem stärkeren Regen Wasser durch die Decke in meinem Wohnzimmer tropfte. Dies war bis Ende November 2010 insgesamt neun mal der Fall.
Bei der Begehung wurde festgestellt, dass das Kupferdach über den Gauben undicht ist und erneuert werden muss.
Da der im Mai 2010 beschlossene Betrag dafür nicht ausreichte, wurde auf einer außerordentlichen Eigentümerversammlung am 27.09.10 eine umfangreichere Dachsanierung beschlossen, die aufgrund der Dringlichkeit und des bevorstehenden Winters schnellstens durchgeführt werden sollte.
Dies ist jedoch nicht geschehen, so dass vom 17. bis 19.12.10 nach starkem Schneefall an mehrern Stellen in meinem Bad Wasser aus der Decke tropfte. Die Holzdecke war tagelang nass und es sind Schäden zurückgeblieben. Nach einem vorliegenden Angebot kostet die Beseitigung dieser Schäden 1.250,00 €.
Da bei einem zügigeren Handeln der Hausverwaltung in Sachen Dachsanierung der letzte Schaden in meiner Wohnung nicht entstanden wäre, machte ich die Hausverwaltung dafür haftbar und habe Schadensersatz für den entstandenen Schaden gefordert.
Die Hausverwaltung teilte daraufhin mit, dass sie alles getan hat, damit das Dach rechtzeitig saniert wird. Für den frühen Wintereinbruch, wegen dem die Arbeiten Anfang Dezember 2010 nicht mehr durchgeführt werden konnten, sei sie jedoch nicht verantwortlich.
Außerdem sei der Eigentümerbeschluss vom 17.05.10 auf Wunsch der Eigentümergemeinschaft zugunsten eines Gesamtsanierungskonzeptes der Hausverwaltung ausgesetzt worden.
Keiner der Eigentümer hat diesen Wunsch an die Hausverwaltung herangetragen. Außerdem kann meines Wissens ein rechtsgültiger Eigentümerbeschluss auch nicht einfach ausgesetzt werden.
Die beschlossene Dachsanierung wurde Anfang März 2011 durchgeführt. Seitdem gibt es keine Wasserschäden mehr in meiner Wohnung.

Für mich stellen sich jetzt folgende Fragen:

Hat eine gerichtliche Schadensersatzklage gegen die Hausverwaltung Aussicht auf Erfolg?

Kann ich den im Dezember 2010 in meinem Bad entstandenen Schaden bereits jetzt beseitigen lassen oder muss ich bis zu einer Entscheidung des Gerichts warten?

Anwalt · Accepted Answer

Antwort vom Rechtsanwalt: Sehr geehrte Ratsuchende,    Ihre Anfrage kann ich Ihnen anhand Ihrer Angaben und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt beantworten:    1. Hat eine gerichtliche Schadensersatzklage gegen die Hausverwaltung Aussicht auf Erfolg?    Vorausschicken möchte ich, dass die Erfolgsaussichten einer Klage in den meisten Fällen nicht mit 100 %iger Sicherheit einzuschätzen sind.    Dies liegt zum einen daran, dass es immer wieder Überraschungen bei Zeugenaussagen und auch bei der Bewertung der Sach- und Rechtslage durch Richter geben kann.    Eine Schadenersatzklage gegen die Hausverwaltung hätte dann Aussicht auf Erfolg, wenn Sie nachweisen können, dass die Schäden in Ihrem Bad aufgrund eines nachweisbaren schuldhaften Handelns oder Unterlassens der Hausverwaltung entstanden sind.    In einem Schadenersatzprozess müssten Sie also beweisen, dass die Hausverwaltung es verschuldet hat, dass die Dachsanierung nicht rechtzeitig eingeleitet wurde.    Wenn Sie also nachweisen können, dass sich die Hausverwaltung nicht rechtzeitig und ausreichend nach dem Beschluss der Eigentümerversammlung vom27.09.2010 um eine Vergabe des Bauauftrags bemüht hat dann hätte eine Schadenersatzklage durchaus Aussicht auf Erfolg.    Den Nachweis können Sie führen durch die Vorlage von Unterlagen &lpar;z.B. Beschlüsse der Eigentümerversammlung&rpar; oder Zeugenaussagen &lpar;z.B. Aussagen des Beirats oder anderer Eigentümer um Ablauf der gesamten Angelegenheit&rpar;.    Ein Schadenersatzanspruch Ihrerseits könnte sogar dann bestehen, wenn aufgrund des Verschuldens der Hausverwaltung die Begehung erst so spät stattgefunden hat, dass dann keine Beauftragung eines Unternehmens mehr möglich war.    Sofern die Hausverwaltung allerdings in einem Prozess nachweisen kann, dass Sie Alles ihr Mögliche, zumutbare und erlaubte getan hat, um die Dachsanierung zu veranlassen, dann hätte eine Schadenersatzklage keine Aussicht auf Erfolg.    2. Kann ich den im Dezember 2010 in meinem Bad entstandenen Schaden bereits jetzt beseitigen lassen oder muss ich bis zu einer Entscheidung des Gerichts warten?    Sie können den Schaden bereits jetzt beseitigen lassen.    Sie sollten allerdings Fotos von den Schäden anfertigen und das Unternehmen, das die Schäden beseitigen wird, darum bitten, möglichst genau festzuhalten, welche Schäden beseitigt werden müssen.    Sie können dann in einem eventuellen Gerichtsverfahren den oder die Handwerker, die die Arbeiten bei Ihnen ausführen werden als Zeugen für den Zustand vor der Schadensbeseitigung benennen.    Diese Dokumentation sollte für ein Gerichtsverfahren ausreichen.    Im Übrigen haben Sie Recht, dass ein Beschluss einer Eigentümerversammlung in der Regel nur durch einen weiteren Beschluss der Eigentümerversammlung ausgesetzt werden kann.    Ich hoffe, dass ich Ihnen mit meiner Antwort einen Einblick in die Rechtslage verschaffen konnte und verbleibe

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