Schadensersatzanspruch durchsetzbar?

Sehr geehrte Damen und Herren,

meine Frau und ich haben uns eine Eigentumswohnung in einem 8 FH gekauft. Ausschlaggebend für den Kauf war die mündlche Zusage des Verkäufers, (vertetungsberechtigter Gesellschafter einer GmbH) das Recht, die zu dem Haus gehörende Tiefgarage alleine nutzen zu dürfen, wenn wir alle Stellplätze kaufen würden. Die Garage beinhaltet insgesamt 3 Stellplätze und ist ca. 123 qm groß. Vor Zeugen sagte und der Verkäufer zu, dass wenn wir das Sondernutzungsrecht an den 3 Stellplätzen erwerben würden, kein anderer der 7 Miteigentümer, in der Garage etwas zu suchen hätte. Wir könnten die Garage nach Belieben nutzen (Hobbyraum, Partys etc.). Der Verkäufer vereinbarte einen Termin mit einem Notar, mit dem er schon seit Jahren zusammarbeitet. Bis dato hatten wir weder einen Vorvertrag erhalten noch einen Aufteilungsplan der Garage gesehen. Vor dem Notar wurde auf unseren Wunsch der Vertrag handschriftlich dahingehend geändert, dass wir als Käufer die Kosten für den kompletten Wandanstrich der Garage übernehmen und der Verkäufer die Kosten für die Versiegelung des gesamten Garagenbodens zu tragen hat. Dann wurde uns erstmals der Aufteilungsplan der Garage gezeigt (kompletter Kaufvertrag lag in losen Seiten aufgstapelt auf dem Tisch des Notars). In der Aufteilung der Garage waren lediglich die 3 Stellplätze mit Buchstaben gekennzeichnet. Der Vorplatz vor den Stellplätzen, sowie die Garageneinfahrt selbst waren nicht aufgeteilt! Dies ist uns nicht aufgefallen! (uns sollten also lediglich die Stellplätze, ca. 1/3 der Garagenfläche zugeordnet werden...).
Als der Notar den Passus des KV vorlas, dass die Käufer ausreichend Gelegenheit gehabt hätten, sich mit dem Gegenstand der Beurkundung auseinander zu setzen und dass uns diesbezüglich Unterlagen vor mehr als 2 Wochen vor KV-Unterzeichnung zur Verfügung gestellt wurden, wiesen wir darauf hin, das wir lediglich die Baubeschreibung erhalten hätten (hier geht keine Aufteilung hervor). Zu diesem Zeitpunkt gingen wir immer noch davon aus, dass alles in Ordnung wäre und unterzeichneten den KV.
Später wurden wir von dem Hausverwalter informiert -der gleichzeitig Architekt des Hauses ist und Hand in Hand mit dem Verkäufer zusammenarbeitet-, dass wir lediglich die Stellplätze nutzen dürfen und der Rest der Garage auch der Eigentümergemeinschaft des Hauses zur Verfügung steht (natürlich ohne die Stellplatznutzer in den Parkvorgängen zu behindern).
Wie sehen Sie die Erfolgsaussichten auf Schadensersatzanspruch gegen
a) die Verkäuferin Firma XY GmbH (Verteten durch 2 Gesellschafter)
aufgrund vorvertraglicher Zusagen (vor Zeugen) die offensichtlich nicht zu erfüllen waren, da lt. Teilungserklärung lediglich die Stellplätze aufgeteilt waren. Es fehlten folglich die Voraussetzungen, das alleinige Sondernutzungsrecht an der restlichen Fläche auszusprechen (zu diesem Zeitpunkt waren bereits mehrere Wohnungen verkauft)
Die Verkäuferin wurde mehrfach schriftlich um Stellungnahme gebeten. Zuletzt wurde der Verkäuferin ein Gesprächsprotokoll zugestellt (wir hatten zwischzeitlich mit dem 2. Mitgesellschafter gesprochen, der den Fehler des anderen Gesellschafters auch einsah) mit der Bitte um Bestätigung des Protokolls. Im Falle der Nichtreaktion sollte der Inhalt des Protokolls von der Verkäuferin als anerkannt gelten (Frist wurde gesetzt). Verkäuferin reagierte wiederholt nicht.


b) den Notar
da er möglicherweise seine Pflicht, u. a. den Wíllen der Parteien zu erforschen nicht korrekt nachgekommen ist. Unser Wille war der Erwerb des Sondernutzungsrechtes der kompletten Garage. Aus Sicht des Notars hätte die Frage aufkommen können: Welchen Sinn macht es als Käufer von 3 Stellplätzen (1/3 der Gesamtfläche an der Garage) die Kosten für den kompletten Garagenanstrich zu übernehmen, sowie die Durchsetzung der Garagenbodenversiegelung, wenn doch der Rest der Garage Gemeinschaftseigentum ist?
Übrigens wurde uns die Teilungserklärungzung ca. 1 Woche nach KV-Unterzeichnung zusammen mit dem unterzeichneten KV nebst Gebührennote des Notars zugestellt. Die Beglaubigung der Teilungserklärung erfolgte 1 Woche vor KV-Unterzeichnung durch den gleichen Notar (Notarstempel nebst Datum auf der Rückseite der TE). Folglich konnten wir gar nicht 2 Wochen vor KV-Unterzeichnung -wie im KV behauptet wird- den Gegenstand der Beurkundung erhalten haben (zumindest nicht die Teilungserklärung).
Wir baten den Notar um eine Kopie seines Postausgangsbuches, aus dem die Zustellung der Vorvertragsunterlagen an uns hervorgegangen wäre. Der Notar erklärte schriftlich, dass er den Vorvertrag der Verkäuferin mit der Bitte um Weiterleitung an uns überlassen hätte. Aus Sicherheitsgründen hätte er uns ja auch vor KV-Unterzeichnung den Passus über die Überlassung der vorvertraglichen Unterlagen vorgelesen. Durch unsere Unterschrift hätten wir dies anerkannt.

c) gegen beide Parteien

Eine Anfechtung des KV ist ausgeschlossen uns bleibt lediglich noch die Hoffnung auf Schadensersatz.
Vorab herzlichen Dank!