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WEG Stellplatz auf Gemeinschaftseigentum vor Garage mit Sondereigentum

| 30.04.2012 14:04 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Bohle


WEG Gemeinschaft 2 Wohnungen im Sondereigentum
Wir besitzen 2/3 Stimmen
Lt. Abeschlossenheitserklärung befindet sich vor unserer Garage ein PKW Stellplatz, Sondernutzungsrecht zu diesem Platz konnte nicht eingeräumt werden, da dem Miteigentümer dadurch der Zugang zum Haus und zu den Mülltonnen verweigert werden könnte. Zusatzvereinbarung beim Notar erfolgte, wobei das Sondernutzungsrecht für diesen Platz ersatzlos gestrichen wurde. Seit 25 Jahren parken wir auf diesem Stellplatz ohne Probleme und plötzlich soll es keiner mehr sein ? Gilt die Abgeschlossenheitserklärung nicht mehr?

Sehr geehrte Ratsuchende,



die Abgeschlossenheitserklärung /-bescheinigung gilt zwar auch weiterhin; allerdings werden Sie daraus kein Sondernutzungsrecht ableiten können.

Damit eine Eigentumswohnung überhaupt als solche anerkannt wird, muss die Voraussetzung der "Abgeschlossenheit" erfüllt sein. Eine Wohnung gilt als in sich abgeschlossen, wenn sie baulich durch Trennwände und Trenndecken vollkommen von fremden Wohnungen und Räumen getrennt ist und unter anderem einen eigenen abschließbaren Zugang unmittelbar vom Freien (Treppenhaus oder Vorraum) hat.

Hieran wird es an einem Vorplatz, der offenbar auch von Anderen betreten/befahren worden ist fehlen, so dass Sie sich nicht auf die Abgeschlossenheitsbescheinigung versteifen sollten.

Entscheidend könnte vielmehr der Aufteilungsplan sein, der eingesehen werden sollte, da dort die Grenzen des Eigentums und die Abgrenzung zwischen Sondereigentum und gemeinschaftlichem Eigentum aufgeführt sein wird.


Zudem sollte unbedingt die Teilungserklärung geprüft werden, da dort die Sondernutzungsrechte verankert sein könnten, so dass dann schon hieraus die notwendige Einigung der Eigentümer vorliegen könnte.


Hier liegt aber zusätzlich die Besonderheit darin, dass die Nutzung offenbar schon seit 25 Jahren geregelt ist, so dass - auch ohne Grundbucheintragung! - eine Vereinbarung der Wohnungseigentümergemeinschaft offenbar begründet worden ist.

Diese wirkt allerdings - mangels Eintragung - nur zwischen den am damaligen Abschluss beteiligten Eigentümer, nicht gegenüber Rechtsnachfolgern.


Insgesamt wird es also bei der damals getroffenen und praktizierten Vereinbarung bleiben.



Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle
Damm 2
26135 Oldenburg

Tel: 0441 / 26 7 26
Fax: 0441 / 26 8 92
mail: ra-bohle@rechtsanwalt-bohle.de
http://www.rechtsanwalt-bohle.de/index.php?tarcont=content/e-mail.inc.php

Nachfrage vom Fragesteller 30.04.2012 | 15:03

Entschuldigung, vielleicht habe ich mich unklar ausgedrückt. In der Teilungserklärung ist dieser Platz ursprünglich als Sondernutzungsrecht für den vorhandenen Stellplatz aúsgewiesen, musste aber aus vorgenannten Gründen aus dem Sondernutzungsrecht herausgenommen werden und die Fläche zählte dann zum Gemeinschaftseigentum.
Das wurde nach Prüfung der Teilungserklärung und des Kaufvertrages so vom Grundbuchamt gefordert.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 30.04.2012 | 15:08

Sehr geehrte Ratsuchende,


dann verbleibt es bei der letzten Alternative und der - nicht eingetragenen - Vereinbarung der damaligen Vertragsparteien.

Diese Vereinbarung gilt nach wie vor, nicht aber gegenüber Rechtsnachfolgern.

Gibt es nur ein Rechtsnachfolger, hätten Sie dann in der Tat kein Sondernutzungsrecht, auch wenn es mit der Rechtsvorgänger jahrelang so praktiziert worden ist.



Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle
Damm 2
26135 Oldenburg

Tel: 0441 / 26 7 26
Fax: 0441 / 26 8 92
mail: ra-bohle@rechtsanwalt-bohle.de
http://www.rechtsanwalt-bohle.de/index.php?tarcont=content/e-mail.inc.php

Bewertung des Fragestellers 09.05.2012 | 22:22

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"Vielleicht war ich zu aufgeregt und habe mein Problem nicht richtig schildern können. Lt. Teilungserklärung ist in der Garageneinfahrt ein Stellplatz eingezeichnet. Bei Prüfung des Kaufvertrages durch das Grundbuchamt wurde dieser als Sondernutzungsrecht moniert. Durch ein Sondernutzungsrecht würde dem Käufer der Zugang zum Haus verweigert werden können, deshalb musste das Sondernutzungsrecht wegfallen. Zitat aus dem Notarvertrag: "Die Einrichtung eines dritten Kfz-Stellplatzes auf dem Zufahrtsweg zur Garage als "Sondernutzungsrecht" entfällt ersatzlos." Dies bedeutet für mich, dass für diesen Stellplatz nur unser Sondernutzungsrecht aber nicht der Stellplatz an sich entfällt. Sehen Sie das auch so? Ich würde mich freuen wenn man mir diese Frage noch beantworten könnte."
Stellungnahme vom Anwalt:
Es ist schon interessant, wenn nach der Bearbeitung erstmals in der Bewertung ein neuer Sachverhalt geschildert wird, negativ bewerten wird, und dann noch um Beantwortung eines neues Sachverhaltes gebeten wird. .... Sehr geehrte Ratsuchende, meinen Sie nicht auch, dass irgendetwas an der Reihenfolge nicht stimmen kann? Mit freundlichen Grüßen Rechtsanwalt Thomas Bohle
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