Schadenersatz nach Eigenbedarfskündigung durch Vermieter

Sehr geehrte(r) Rechtssuchende(r),

Vielen Dank für Ihre Anfrage. Diese möchte ich anhand Ihrer Sachverhaltsdarstellung wie folgt beantworten und vorab darauf hinweisen, dass dieses Forum nur geeignet ist, einen groben Abriss über die rechtliche Lage zu erteilen und kein tiefgründiges Mandantengespräch ersetzen kann, insbesondere das Weglassen wesentlicher Angaben kann das Ergebnis der Beantwortung beeinflussen.

1. Schadensersatzanspruch infolge unberechtigter Eigenbedarfskündigung
Mit Urteil vom 08.04.2009, Az.: VIII ZR 231/07 entschied der BGH, dass einem Mieter, der auf eine Kündigung wegen eines vorgetäuschten Eigenbedarfs hin auszieht, Schadensersatzansprüche wegen unberechtigter Kündigung zustehen, auch denn, wenn die Kündigung zwar formell unwirksam ist, der Vermieter ihm den Eigenbedarf aber schlüssig dargetan und er keine Veranlassung hatte, die Angaben des Vermieters in Zweifel zu ziehen.

Voraussetzung ist also zunächst, dass eine Eigenbedarfskündigung seitens des Vermieters vorliegt. Dies ist wohl vorliegend gegeben.
Voraussetzung ist aber auch, dass der Eigenbedarf nur vorgetäuscht wurde und die Kündigung letztlich Anlass dafür war, dass der Mieter die Wohnung verletzt.
Der Umstand des vorgetäuschten Eigenbedarfs muss der Mieter im Falle der Geltendmachung von Schadensersatz darlegen und letztlich auch beweisen. Hierzu muss der Mieter die Geschehnisse in der Folgezeit sorgsam im Auge behalten, denn die Frage ist tatsächlich, ob der benannte Sohn oder vielmehr ein anderer Mieter, der kein Familienangehöriger ist, in die Wohnung zieht. Dies dürfte letztlich aber unschwer nachzuvollziehen sein.
Die Kündigung muss aber auch der Anlass zum Auszug gewesen sein. Ob das bei Ihnen der Fall ist, könnte problematisch sein, soweit Sie schildern, dass Sie vielmehr aus nervlichen Gründen die Wohnung verließen. Ein solcher Vortrag wäre im Falle der Geltendmachung von Schadensersatz wenig sachdienlich, würde vielmehr Ihren Anspruch von Anfang an als unbegründet erscheinen lassen, da es wohl an der erforderlichen Kausalität fehlen dürfte.
Die Kündigung kann nach Auffassung des BGH auch nur dann Anlass zum Auszug gewesen sein, wenn der Mieter keinen Anlass hatte, den Eigenbedarf in Zweifel zu ziehen. Ihr Sachvortrag hinsichtlich der Bedenken der Kündigung ist daher ebenso wenig sachdienlich und sollte vermieden werden.
Keinesfalls zutreffend ist, dass eine Eigenbedarfskündigung bei eine unbefristetem Mietvertrag für die Dauer von 5 Jahren ausgeschlossen sei. Dies sieht das Gesetz nicht vor. Abweichendes kann sich nur aus dem Mietvertrag ergeben.
Soweit sich also darlegen und beweisen lässt, dass der Eigenbedarf nur vorgeschoben wurde und Sie deshalb aus der Wohnung gezogen sind, dann steht Ihnen dem Grund nach tatsächlich ein Schadensersatzanspruch zu.
Die Frage ist dann nur, in welcher Höhe. Erstattungsfähig ist hierbei das sog. Erfüllungsinteresse, d.h. der Schaden der daraus entsteht, dass das Mietverhältnis nicht in der Gestalt fortgesetzt wurde. Zu ersetzen wäre also die Differenz aus einer Gegenüberstellung beider Mietverhältnisse.

2. Rückwirkende Mietminderung
Hinsichtlich Ihres Begehrens einer rückwirkenden Mietminderung besteht ein Problem. Das Recht zur Mietminderung gemäß §536 BGB setzt das Bestehen eines Mietverhältnisses voraus. Ist dieses jedoch beendet, kann keine Mietminderung mehr geltend gemacht werden, auch nicht rückwirkend.
Sie könnten allenfalls nach Beendigung des Mietverhältnisses einen Rückzahlungsanspruch wegen ungerechtfertigter Bereicherung geltend machen.
Hierzu müsste ein Rechtsgrund für die Zahlung von Anfang nicht vorhanden gewesen oder aber später entfallen sein. Den Rechtsgrund stellte letztlich der Mietvertrag dar. Diese könnte aber durch die kraft Gesetz eingetretene Mietminderung entfallen sein. Entgegen weitläufiger Meinung verhält es sich im Mietrecht so, dass die Mietminderung bereits mit Auftreten des Mangels kraft Gesetzes eintritt, der Mieter lediglich den Mangel anzeigen muss. Zahlt der Mieter jedoch über einen längeren Zeitraum trotz Kenntnis des Mangels ungemindert die Miete, kann sein Recht zur Mietminderung verwirkt sein. Der BGH geht hierbei grds. von einem Zeitraum von 6 Monaten aus.

In Anbetracht der Abweichung der Wohnfläche von mehr als 10% stand Ihnen tatsächlich das Recht zur Mietminderung zur Seite, welche kraft Gesetzes eintrat. Insoweit vermag ich durchaus einen Rückzahlungsanspruch zu erkennen.

3. Rückzahlung Kaution
Soweit Sie eine Mietsicherheit erbracht haben, so entsteht der Anspruch auf Rückzahlung mit Rückgabe der Mietsache. Fällig wird der Anspruch jedoch erst mit Ablauf einer angemessenen Frist nach Beendigung des Mietverhältnisses. Welche Frist hierbei angemessen ist, ist umstritten, jedenfalls soll sie dem Vermieter die Möglichkeit bieten, die Mietsache auf etwaige Schäden hin zu überprüfen. Im Regelfall geht man von einer Frist von 6 Monaten aus, vorher geht das Rückzahlungsverlangen des Mieters ins Leere. Der Zeitraum dürfte bei Ihnen wohl noch nicht abgelaufen sein, so dass der Rückzahlungsanspruch derzeit nicht fällig sein dürfte.

Hinsichtlich des Schadensersatzanspruches sollten Sie bei Würdigung des Dargelegten den Vermieter unter substantiiertem Vortrag zur Zahlung der Differenz auffordern. Bevor Sie jedoch gerichtlich vorgehen, sollten Sie den Sachverhalt nochmal unter Einbezug aller einzelnen Umstände anwaltlich überprüfen lassen, da Sie darlegungs- und beweisbelastet hinsichtlich des Anspruches sind und damit ein erhöhtes Prozessrisiko tragen.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen vorerst behilflich sein. Sollten weitergehende Fragen bestehen, stehe ich Ihnen gern zur Verfügung.