ein Freund und ich haben gemeinsam ein Mehrfamilienhaus von einer Erbengemeinschaft gekauft. Diese sind 3 und einer ist Steuerberater und der andere Architekt. Das Haus hat 14 vermietete Wohneinheiten. Nach Angaben der Verkäufer sind keine weiteren Baupläne, Genehmigungen mehr im eigenen Besitz und uns wurden entsprechende Kopien von den Plänen geschickt.
Nun stellte sich nach Akteneinsicht heraus, dass 4 Dachgeschoss Wohnungen und 2 Kellerwohnungen nicht baurechtlich genehmigt wurden. Uns wurde niemals suggeriert, dass es sich bei den 6 Wohnungen um Schwarzbauten handeln könnte. Insbesondere nicht, da einer der Verkäufer Architekt ist und er selbst schon in einer der Kellerwohnungen gewohnt hat.
Natürlich befindet sich ein Sachmangelausschluss im Vertrag.
Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:
1. Sachmangel
Nach der bisherigen Rechtsprechung stellt eine fehlende Baugenehmigung regelmäßig einen Sachmangel des veräußerten Wohnungseigentums darstellt (vgl. Senat, Urteil vom 30. April 2003 – V ZR 100/02, NJW 2003, 2380, 2381). Denn die Baubehörde kann die Nutzung der Wohnung jedenfalls bis zur Erteilung der erforderlichen Genehmigung untersagen.
2. Ausschluss der Gewährleistung
Haftungsausschluss nach § 444 BGB versagt, wenn der Verkäufer arglistig den Mangel verschwiegen hätte.
Arglist ist nach einer Ansicht, dann gegeben wenn dem Verkäufer der Mangel hätte aufdrängen müssen.
Nach anderer Ansicht genügt das nicht und der Verkäufer hätte zumindest Eventualvorsatz bezüglich des Mangels haben.
Hier hätte dem Architekten auffallen müssen, dass eine Genehmigung benötigt würde. Er hat es also in Kauf genommen, dass eine notwendige Genehmigung fehlt und dies später ein Problem darstellen könnte.
Es liegt Arglist vor.
Sie sollten also volle Gewährleistung geltend machen.
Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.
