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Rückzahlungsmodalitäten einer Mietkaution

| 24.11.2010 10:58 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Bohle


Am 29.9.2010 haben wir beanstandungsfrei unsere Wohnung an den Vermieter übergeben. Ein Protokoll gibt es nicht. Unsere Nachmieter, die uns wegen des guten Zustands und zusätzlicher Ausstattung noch Abstand zahlten, sind zum 1. Oktober eingezogen.
Bei Wohnungübergabe sagte uns der Vermiter mündlich eine Kautionsrückzahlung innerhalb von zwei Monaten zu, da im Mietvertrag nichts geregelt ist.

Nun beruft er sich auf sein Recht 6 Monate Frist zu haben. Mit Mail vom 16.11. setzten wir ihm eine Frist bis 23.11. uns wenigstens einen Teil auszuzahlen- ohne Reaktion.

A) können wir auf Teilauszahlung vor Ablauf der 6 Monate bestehen?
B) können wir uns anwaltlichen Beistand auf Kosten des Vermieters einholen?

Hinweis: es scheint ein Urteil des AG Flensburg vom 23.3.2000 zu geben ( Az 61c 558/99) welches auf eine mögliche Rückzahlung vor 6 Monaten hindeutet.

Sehr geehrte Ratsuchende,


sicherlich gibt es Urteile, die eine solche oder ähnliche Frist dem Vermieter einräumen; nach Ihrer Sachverhaltsschilderung sieht es aber etwas anders aus:


Denn hier hat der Vermieter sich ja verpflichtet, die Kaution innerhalb von zwei Monaten abzurechnen und auszuzahlen. Und hieran hat der Vermieter sich dann auch trotz anderer Rechtsprechung zu halten, da diese vertragliche Zusage bindend ist.

Können Sie diese Zusage also nachweisen, sollten Sie nochmals per Einschreiben mit Rückschein (die Email als solche wird Ihnen dann nichts nützen, wenn der Vermieter den Empfang bestreitet).eine kurze Zahlungsfrist von 10 Tagen setzen.

Danach würde der Vermieter sich in Verzug befinden und danach sollten Sie einen Anwalt beauftragen. Die Kosten müssen Sie als Auftraggeber zwar zunächst selbst tragen, haben aber einen Erstattungsanspruch gegen den Vermieter.


Aber auch ohne diese Zusage kann der Vermieter nicht die komplette Kautionssumme einbehalten.

Denn steht die Heiz- oder Nebenkostenabrechnung nur noch aus, kann der Vermieter nur einen angemessen Betrag dann zurückhalten, wenn mit einer Nachzahlung zu rechnen ist (BGH, WuM 2006, 197), was sich an der vorherigen Nebenkostenabrechnungen orientieren wird. Ich aber mit einer Nachzahlung nicht zu rechnen, darf der Vermieter gar nichts zurückhalten. Hier sollten Sie also anhand der vorherigen Abrechnungen prüfen, ob es überhaupt zu einer Nachzahlung kommen könnte.

Auch insoweit sollten Sie ansonsten mit kurzer Frist per Einschreiben/Rückschein vorgehen und DANN einen Anwalt beauftragen.



Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle

Nachfrage vom Fragesteller 24.11.2010 | 12:10

Vielen Dank für die bisherigen Informationen.
Das Problem ist nur, dass diese Zusage der Rückzahlung innerhalb von 2 Monaten mündlich -wie erwähnt- durch den Hausverwalter bei Übergabe erfolgt ist und daher nur schwer nachweisbar.

Wir dachten das durch die Neuvermietung/ bewohnung durch Nachmieter auf jedenfall die Anspruchsgrundlage für Kaution entfallen ist?

Koennen wir nun trotzdem die Kaution einfordern? Und falls keine Nachforderung für NK anfiel (wie von Ihnen angeschnitten) ist dann die komplette Kaution einforderbar?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 24.11.2010 | 12:28

Sehr geehrte Ratsuchende,


allein di9e Übernahme der Wohnung durch einen Nachmieter hat auf die Kautionsrückzahlung keinen Einfluß. Insoweit irren Sie also.


Hier wurden aber keinerlei Mängel festgestellt - daher kann allein die mögliche Nebenkostennachzahlung noch ein Grund für die Zurückhaltung der Kaution darstellen. Nur für diesen Teil möglicher NACHZAHLUNGEN Ihrerseits kann die Kaution also teilweise zurückbehalten werden; der Restbetrag ist zur Auszahlung fällig.

Ob nun eine Nachzahlung möglich erscheint, werden die Vorjahre herangezogen. Wenn dort nie nachgezahlt werden musste, wird auch bei einer Preissteigerung jetzt nicht mit einer Nachzahlung zu rechnen sein - Sie können dann die komplette Kaution zurückfordern.

Musste hingegen nachgezahlt werden, kann bis zur Abrechnung der Vermieter dieses rechnerischen Teil plus 20%igen Zuschlag wegen möglicher Preissteigerung zurükhalten - haben Sie in der Vorjahren also z.b. je 100 Euro nachzahlen müssen, darf der Vermieter für die zu erwartende Nachzahlung nur 120 Euro zurückhalten, muss den Rest aber auszahlen.

Um den Vermieter insoweit in Verzug zu setzen, müssen Sie ihn nachweisbar zur (Teil-)Zahlung aufgefordert haben. Die Email wird als Nachweis nicht reichen; insoweit verweise ich auf meine Erstantwort.



Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle


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