Rücktritt vom Kauf einer Gartenlaube

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

1.
Da die Verkäufer beim Verkauf nicht als Unternehmer gehandelt haben, besteht kein gesetzliches Widerrufsrecht.

(Ob im Kaufvertrag ein Widerrufsrecht vereinbart war, entzieht sich meiner Kenntnis.)

2.
Ob ein Rücktrittsrecht im Vertrag geregelt wurde, kann ich mangels genauer Kenntnis des Vertrags nicht beurteilen.

Ein gesetzliches Rücktrittsrecht besteht erst dann, wenn die Kaufsache mit Sachmängeln behaftet ist und zwei Versuche des Verkäufers zur Nacherfüllung fehlgeschlagen sind (§ 440 Satz 1 BGB). Im Rahmen der Nacherfüllung muss der Verkäufer nach Wahl des Käufers entweder die Mängel beseitigen, oder eine Ersatzsache gleicher Art und Güte liefern. Der Verkäufer kann die vom Käufer gewählte Art der Nacherfüllung ablehnen, wenn sie mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden ist (§ 439 Abs. 4 Satz 1 BGB).

Dass Ihnen die Verkäufer bei Vertragsschluss nicht die nahe Sanierungsbedürftigkeit der Gartenlaube mitgeteilt hatten, wäre dann ein Mangel, wenn eine längere Sanierungsfreiheit vertraglich vereinbart worden wäre. Dass die Gartenlaube schon älter und gebraucht ist, wussten Sie bei Abschluss des Kaufvertrages. Die Verkäufer mussten Ihnen nicht mitteilen, dass demnächst und in welcher Höhe Sanierungskosten anfallen. Bei einer älteren Gartenlaube muss der Käufer mit Sanierungskosten rechnen.

Bei Kaufverträgen über ältere oder gebrauchte Sachen wird üblicherweise die Gewährleistungspflicht des Verkäufers eingeschränkt oder ausgeschlossen. Ob dies in Ihrem Vertrag der Fall ist, müsste geprüft werden.

3.
Denkbar ist vorliegend eine Anfechtung des Vertrages wegen arglistiger Täuschung durch die Verkäufer (§ 123 BGB). Dann müssten Sie den Verkäufern oder ihren Abschlussvertretern nachweisen können, dass sie Ihnen bei Vertragsschluss Mängel vorsätzlich verschwiegen haben, die ihnen bekannt waren. Bei verdeckten Mängeln dürfte dies wohl nicht möglich sein. Fraglich ist auch, ob die betagten und pflegebedürftigen Verkäufer Mängel zum Schluss überhaupt noch bemerkt haben oder sich bei Vertragsschluss daran erinnern konnten. Die Vertreter/Betreuer der Verkäufer haben die Laube nicht selbst genutzt. Sie müssen nicht zwangsläufig von den Mängeln Kenntnis gehabt haben.

Ob Ihnen der Nachweis der Arglist gelingen wird, ist mit einem Fragezeichen zu versehen.

4.
Die Klausel, dass der Vertrag hinfällig sein soll, wenn ein Pachtvertrag nicht zustande kommt, ist eine auflösende Bedingung (§ 158 Abs. 2 BGB).

Bei Eintritt der Bedingung wird der Vertrag von selbst unwirksam.

Allerdings gilt eine Bedingung als nicht eingetreten, wenn sie von der Partei, der der Eintritt der Bedingung zum Vorteil gereicht, gegen Treu und Glauben herbeigeführt wird (§ 161 Abs. 2 BGB). Dies wäre dann der Fall, wenn Sie das Zustandekommens eines Pachtvertrages verhindern, indem Sie sich weigern, einen Pachtvertrag abzuschließen, oder keine ernsthafte Vertragsanbahnung mit dem Verein in die Wege leiten, um aus dem Kaufvertrag herauskommen zu können.

Im Vertrag wird auch keine Frist oder Datum genannt, bis zu dem ein Pachtvertrag zustande gekommen sein muss. Dies führt zu rechtlicher Unsicherheit.

5.
Der Vertrag über den Kauf einer gemauerten Gartenlaube bedarf zu seiner Wirksamkeit der notariellen Beurkundung, (§ 311b BGB), wenn die Gartenlaube nicht nur zu einem vorübergehenden Zweck errichtet und mit dem Grundstück fest verbunden worden ist. Dann wird die Gartenlaube zum festen Bestandteil des Grundstücks (§§ 94, 95 Abs. 1 BGB) und kann nur zuammen mit dem Grundstück und nur durch notariell beurkundeten Kaufvertrag verkauft werden. Bei einem Pachtvertrag ist dies dann der Fall, wenn die Laube nach Ende des Pachtvertrages vom Pächter nicht beseitigt werden soll, sondern in das Eigentum des Grundstückseigentümers und Verpächters, hier also des Gartenvereins, übergehen soll.

Aus Ihrer Schilderung des Sachverhalts ergibt sich nicht, dass der Kaufvertrag notariell beurkundet wurde.

Sie sollten hier beim Gartenverein anfragen, wie sich die Rechtslage mit den Verkäufern gestaltet, oder sich von den Verkäufern deren Pachtvertrag vorlegen lassen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen