Willkommen beim Original und Testsieger.
Online seit 2004, mit über 140.000 Fragen & Antworten. 
00.000
Bewertungen
0,0/5,0
Günstige Rechtsberatung für alle.
Anwalt? Mitmachen
1
 
Frage stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Rücktritt vom Kauf einer Gartenlaube

05.04.2021 17:25 |
Preis: 49,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von


Hallo,
wir haben am 31.3.2021 einen Kaufvertrag über eine Gartenlaube (Mauerwerk) und Pflanzen auf dem Pachtgrundstück eines Gartenvereins unterschrieben. Der Verkäufer ist ein 85-jähriger Herr, dessen Frau seit ca. 3/4 Jahr im Pflegeheim wohnt. Die Verkäufer haben den Garten mindestens seitdem nicht mehr genutzt. Für die Ehefrau nahm die gesetzlich festgelegte Betreuerin bei der Besichtigung des Grundstückes und der Vertragsunterzeichnung teil. Für den unterzeichnenden Herren war die Betreuerin nicht zuständig, es lief aber ein entsprechender Antrag, dass sie auch die Betreuung des Ehemannes übernimmt.
Grundlage des Vertrage ist ein Wertermittlungsprotokoll in dem der Wert, abzüglich Beseitigungskosten, festgelegt wurde.
Da der Verkäufer nicht mehr in der Lage ist, einige Dinge, die er noch aus der Laube haben wollte, heraus zu holen, hat er uns die Schlüssel bereits vorab übergeben, damit wir ihm die Dinge noch bringen könnten. Dies verstößt zwar gegen die Satzung, aber ein Mitglied des Vorstandes wurde von uns darüber informiert.

Als wir nun am 3.4.21, also drei Tage nach Unterzeichnung des Kaufvertrages auf die Parzelle kamen, stellten wir einige Dinge fest, die so bei der Besichtigung von uns nicht erkennbar waren und uns durch den Verkäufer auch nicht mitgeteilt wurden. Im Wertermittlungsprotokoll wird meines Wissen nach nur die Baulichkeit bewertet, nicht aber die Funktionsfähigkeit z. B. der Installation. Der Verkäufer hatte uns zwar mitgeteilt, dass die Außenbeleuchtung nicht funktioniert, nicht jedoch, dass die Elektrik in mindestens einem Raum der Laube ebenfalls nicht funktioniert. Eine einzige Steckdose funktionierte in diesem Raum, an die er mehrere Verlängerungs- und Verteilerdosen angeschlossen hatte, was für uns nicht erkennbar war, da die Leitungen hinter Möbeln lagen. Da es sich um eine feste Laube handelt und die Leitungen unter Putz liegen, ist ein erheblicher Aufwand notwendig, um das in Ordnung zu bringen. Auch scheint es für mich eine Frage der Brandgefahr zu sein. Auch die Wasserinstallation in Dusche und WC funktioniert nicht.
Der Verkäufer hat uns erst nach Vertragsunterzeichnung 2 Ordner mit Unterlagen übergeben, aus denen hervorgeht, dass in naher Zukunft weitere höhere Kosten auf uns zukommen werden, z. B. Sanierung der Abwassergrube, die 2001 erfolgte und nach 20 Jahren zu erneuern wäre (Funktionsfähigkeit wird für 20 Jahre gegeben). Auch dies hat er uns nicht mitgeteilt. Auch hat er uns keine Informationen über die Höhe weitere Kosten der Nutzung des Gartens gegeben.
Im Vertrag ist folgender Passus festgehalten:
"Der Verkäufer übergibt die im Wertermittlungsprotokoll aufgeführten Baulichkeiten und Anpflanzungen nach Abschluß des Pachtvertrages an den Käufer." und "Sollte der Pachtvertrag nicht zustande kommen, ist der Vertrag hinfällig." Bezahlt ist noch nichts.

Da bei der Besichtigung und beim Vertragsabschluß versteckte Mängel und die Höhe zusätzlicher Kosten nicht erkennbar waren, möchten wir von dem Vertrag zurücktreten bzw. ihn widerrufen.
Ist dies ohne weiteres möglich?
Über eine schnelle Antwort würden wir uns freuen, da uns die Zeit davonläuft.
Herzliche Grüße und vielen Dank im Voraus
Familie L.
05.04.2021 | 19:04

Antwort

von


(471)
Taunustor 1
60310 Frankfurt am Main
Tel: 0695050604431
Tel: 0351/86793155
Web: https://www.kapitalanlage-immobilien-recht.com
E-Mail:
Diesen Anwalt zum Festpreis auswählen Zum Festpreis auswählen

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

1.
Da die Verkäufer beim Verkauf nicht als Unternehmer gehandelt haben, besteht kein gesetzliches Widerrufsrecht.

(Ob im Kaufvertrag ein Widerrufsrecht vereinbart war, entzieht sich meiner Kenntnis.)

2.
Ob ein Rücktrittsrecht im Vertrag geregelt wurde, kann ich mangels genauer Kenntnis des Vertrags nicht beurteilen.

Ein gesetzliches Rücktrittsrecht besteht erst dann, wenn die Kaufsache mit Sachmängeln behaftet ist und zwei Versuche des Verkäufers zur Nacherfüllung fehlgeschlagen sind (§ 440 Satz 1 BGB). Im Rahmen der Nacherfüllung muss der Verkäufer nach Wahl des Käufers entweder die Mängel beseitigen, oder eine Ersatzsache gleicher Art und Güte liefern. Der Verkäufer kann die vom Käufer gewählte Art der Nacherfüllung ablehnen, wenn sie mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden ist (§ 439 Abs. 4 Satz 1 BGB).

Dass Ihnen die Verkäufer bei Vertragsschluss nicht die nahe Sanierungsbedürftigkeit der Gartenlaube mitgeteilt hatten, wäre dann ein Mangel, wenn eine längere Sanierungsfreiheit vertraglich vereinbart worden wäre. Dass die Gartenlaube schon älter und gebraucht ist, wussten Sie bei Abschluss des Kaufvertrages. Die Verkäufer mussten Ihnen nicht mitteilen, dass demnächst und in welcher Höhe Sanierungskosten anfallen. Bei einer älteren Gartenlaube muss der Käufer mit Sanierungskosten rechnen.

Bei Kaufverträgen über ältere oder gebrauchte Sachen wird üblicherweise die Gewährleistungspflicht des Verkäufers eingeschränkt oder ausgeschlossen. Ob dies in Ihrem Vertrag der Fall ist, müsste geprüft werden.

3.
Denkbar ist vorliegend eine Anfechtung des Vertrages wegen arglistiger Täuschung durch die Verkäufer (§ 123 BGB). Dann müssten Sie den Verkäufern oder ihren Abschlussvertretern nachweisen können, dass sie Ihnen bei Vertragsschluss Mängel vorsätzlich verschwiegen haben, die ihnen bekannt waren. Bei verdeckten Mängeln dürfte dies wohl nicht möglich sein. Fraglich ist auch, ob die betagten und pflegebedürftigen Verkäufer Mängel zum Schluss überhaupt noch bemerkt haben oder sich bei Vertragsschluss daran erinnern konnten. Die Vertreter/Betreuer der Verkäufer haben die Laube nicht selbst genutzt. Sie müssen nicht zwangsläufig von den Mängeln Kenntnis gehabt haben.

Ob Ihnen der Nachweis der Arglist gelingen wird, ist mit einem Fragezeichen zu versehen.

4.
Die Klausel, dass der Vertrag hinfällig sein soll, wenn ein Pachtvertrag nicht zustande kommt, ist eine auflösende Bedingung (§ 158 Abs. 2 BGB).

Bei Eintritt der Bedingung wird der Vertrag von selbst unwirksam.

Allerdings gilt eine Bedingung als nicht eingetreten, wenn sie von der Partei, der der Eintritt der Bedingung zum Vorteil gereicht, gegen Treu und Glauben herbeigeführt wird (§ 161 Abs. 2 BGB). Dies wäre dann der Fall, wenn Sie das Zustandekommens eines Pachtvertrages verhindern, indem Sie sich weigern, einen Pachtvertrag abzuschließen, oder keine ernsthafte Vertragsanbahnung mit dem Verein in die Wege leiten, um aus dem Kaufvertrag herauskommen zu können.

Im Vertrag wird auch keine Frist oder Datum genannt, bis zu dem ein Pachtvertrag zustande gekommen sein muss. Dies führt zu rechtlicher Unsicherheit.

5.
Der Vertrag über den Kauf einer gemauerten Gartenlaube bedarf zu seiner Wirksamkeit der notariellen Beurkundung, (§ 311b BGB), wenn die Gartenlaube nicht nur zu einem vorübergehenden Zweck errichtet und mit dem Grundstück fest verbunden worden ist. Dann wird die Gartenlaube zum festen Bestandteil des Grundstücks (§§ 94, 95 Abs. 1 BGB) und kann nur zuammen mit dem Grundstück und nur durch notariell beurkundeten Kaufvertrag verkauft werden. Bei einem Pachtvertrag ist dies dann der Fall, wenn die Laube nach Ende des Pachtvertrages vom Pächter nicht beseitigt werden soll, sondern in das Eigentum des Grundstückseigentümers und Verpächters, hier also des Gartenvereins, übergehen soll.

Aus Ihrer Schilderung des Sachverhalts ergibt sich nicht, dass der Kaufvertrag notariell beurkundet wurde.

Sie sollten hier beim Gartenverein anfragen, wie sich die Rechtslage mit den Verkäufern gestaltet, oder sich von den Verkäufern deren Pachtvertrag vorlegen lassen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Carsten Neumann

ANTWORT VON

(471)

Taunustor 1
60310 Frankfurt am Main
Tel: 0695050604431
Tel: 0351/86793155
Web: https://www.kapitalanlage-immobilien-recht.com
E-Mail:
RECHTSGEBIETE
Verkehrsrecht, Ordnungswidrigkeiten, Baurecht, Insolvenzrecht, Wettbewerbsrecht, Arbeitsrecht, Kaufrecht, Strafrecht, Vertragsrecht, Nachbarschaftsrecht
Durchschnittliche Anwaltsbewertungen:
4,6 von 5 Sternen
(basierend auf 79684 Bewertungen)
Aktuelle Bewertungen
5,0/5,0
vielen lieben Dank für die schnelle Reaktion am frühen Morgen. Ihre Antwort hat mir sehr geholfen, so dass ich bereits entsprechend agieren konnte. Super, vielen Dank!!! ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Schnelle, unkomplizierte Antwort. ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Hat mir sehr weitergeholfen, vielen Dank. ...
FRAGESTELLER