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Rücktritt vom Hausverkauf vor Notartermin


| 18.11.2007 09:30 |
Preis: ***,00 € |

Kaufrecht


Beantwortet von



Hallo,

Wir möchten ein Haus nebst Grundstück verkaufen. Wir hatten etliche Besichtigungstermine und es fand sich ein Käufer. Mündlich ist bereits alles besprochen (Preis, Übergabe etc.), den Notar sollten wir beauftragen. Der Vertragsentwurf liegt nun vor, ein fester Termin beim Notar besteht noch nicht endgültig. Nun hat sich im Nachgang aus den Besichtigungen ein zweiter Interessent gefunden, der das Haus gerne kaufen möchte. Vorrangig aus finanziellen Gründen (der zweite Interessent ist bereit, 15.000,00 Euro mehr zu zahlen - wir hatten uns leider beim ersten Käufer auch sehr weit runterhandeln lassen) und zum anderen auch etwas aus persönlichen Gründen (Sympathie) möchten wir nun natürlich lieber an den zweiten Interessenten verkaufen.

Wenn wir nun dem ersten Käufer absagen, was hat das dann für Konsequenzen für uns?

Daß wir den Vertragsentwurf vom Notar in dem Fall selbst zahlen müssen, ist mir klar und wäre auch völlig ok.

Aber kann der Käufer evtl. Schadenersatz von uns verlangen? Er ist recht klagefreudig, daß haben wir mittlerweile mitbekommen, und machen uns daher doch etwas Gedanken.

Lt. seiner Aussagen wollte er erst kündigen, sobald der Notarvertrag unterzeichnet ist, ob er es jedoch jetzt schon getan hat, weiß ich nicht. Schnell abwickeln wollte er das Ganze, weil er kein Heizöl mehr bestellen will (das läuft halbe/halbe mit dem Nachbarn). Und ob er bereits eine Finanzierung unterschrieben hat, weiß ich auch nicht sicher.

Meines Erachtens ist das alles "sein eigenes Problem", weil ich davon ausgehe, daß unsere mündliche Zusage nicht rechtlich bindend ist. Es könnte ja genausogut noch passieren, daß er alles abbläst. Und dann haben wir ja auch "Pech gehabt", oder?

Wie sieht das jetzt aber tatsächlich rechtlich aus? Können wir dem Käufer bedenkenlos absagen, oder müssen wir mit irgendwelchen negativen Folgen für uns rechnen? Und wenn ja, was kann dann auf uns zukommen? Schadensersatz oder ähnliches?

Vielen Dank und Gruß aus NRW,

Katja

18.11.2007 | 11:17

Antwort

von


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Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Anfrage(n). Vorweg möchte ich Sie darauf aufmerksam machen, dass es sich bei folgender Antwort lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung handelt und diese eine umfassende Begutachtung nicht ersetzen kann. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung Ihres Anliegens völlig anders ausfallen. Dies vorausgeschickt beantworte ich Ihre Fragen wie folgt:

( 1 ) Wenn wir nun dem ersten Käufer absagen, was hat das dann für Konsequenzen für uns ?

Die Notarkosten müssen Sie bei Absage in jedem Fall tragen.

Vielleicht können Sie mit dem Notar eine für Sie günstige Vereinbarung für den zweiten Vertragsentwurf mit dem 15.000,00 €uro mehr bietenden Käufer aushandeln. Schließlich sind Sie bei der Auswahl des zu beauftragenden Notars frei. Es drohen aber grundsätzlich noch weitere Konsequenzen; vgl. bitte hierzu meine weiteren Ausführungen.

( 2 ) Kann der Käufer evtl. Schadenersatz von uns verlangen?

Um Schadensersatz verlangen zu können, müsste der Käufer einen Schadensersatzanspruch geltend machen können. Als Rechtsgrundlage kommt ein Anspruch aus „ Verschulden bei Vertragsverhandlungen“ in Betracht - §§ 280 Abs. 1 BGB, § 241 Abs. 2 BGB i.V.m. § 311 Abs. 2 BGB.

Es besteht zwar wegen der Formvorschrift des § 311b Abs. 1 BGB KEIN wirksamer Kaufvertrag.

Formbedürftig im Sinne genannter Vorschrift sind insbesondere auch Vorverträge (BGH 82, 398; 97, 147). Nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung sollen alle Vereinbarungen, die für den Fall der Nichtveräußerung ins Gewicht fallende wirtschaftliche Nachteile vorsehen und so einen Zwang zur Veräußerung begründen formbedürftig sein (BGH 76, 46; NJW 90, 391). Schließlich soll der Beurkundungszwang die Parteien auf die Bedeutung des Geschäfts hinweisen und vor dem Eingehen übereilter Verpflichtungen schützen ( sogn.: „Warnfunktion“ ).

Allerdings kommt eine Haftung auf den Ersatz des sogen. „Vertrauensschadens“ in Betracht, wenn eine Vertragspartei VERTRAUEN auf das Zustandekommen des Vertrages erweckt, obwohl dem Vertragsschluss ein dem anderen Teil unbekanntes und verschwiegenes Hindernis entgegensteht oder entgegenstehen könnte (BGH 71, 356). Da die Parteien bis zum endgültigen Vertragsschluss in ihren Entschließungen grundsätzlich frei sind, soll eine Schadensersatzpflicht allenfalls dann greifen, wenn eine Partei die Verhandlungen OHNE TRIFTIGEN GRUND abbricht(BGH 71, 395, 76, 349).

Auch wenn noch kein Notartermin vereinbart war, so wurden doch nähere Modalitäten des Kaufvertrages, wie Preis und Übergabe mündlich vereinbart, sodass die Meinung vertretbar ist, dass Sie einen Vertrauenstatbestand im Rahmen der Verhandlungen begründet haben.

Fraglich erscheint daher, ob Sie einen "triftigen Grund" zur Abstandnahme haben.

Da noch keine wirksame vertragliche Bindung besteht, sollten an das Vorliegen eines triftigen Grundes keine zu hohen Anforderungen gestellt werden. Das günstigere Angebot eines anderen Kaufinteressenten kann ausreichend sein. Bei einem formbedürftigen Vertrag soll nach BGH NJW 96, 1884 ein Schadensersatzanspruch nur bei einem "schweren Verstoß" gegen die Pflicht zum redlichen Verhalten bestehen.

Zum Zeitpunkt der letzten Verhandlungen wussten Sie noch nicht, dass sich bald ein deutlich günstigeres Kaufangebot einstellen wird, sodass Sie jedenfalls ohne Vorsatz gehandelt haben. Auch der Kaufinteressent ging offenbar kaum von einer verbindlichen Vereinbarung aus, da er seine Wohnung erst "nach dem Notartermin" kündigen wollte. Sie haben also gute Argumente auf Ihrer Seite. Nach dem Motto „Pech gehabt“ sollten Sie sich jedoch nicht verfahren, zumal so die „Klagefreudigkeit“ des Kaufinteressenten gesteigert weren könnte.

( 3 ) Wie sieht das jetzt aber tatsächlich rechtlich aus ?

Sollte entgegen der ersten Einschätzung ein Schadensersatzanspruch zu Gunsten des Kaufinteressenten greifen, so ginge die Haftung allenfalls auf das sogen. „negative Interesse,“ also auf einen verursachten Vertrauensschaden.

Hier wäre der Kaufinteressent so zu stellen, wie er stünde, wenn er nicht auf die Gültigkeit des Geschäftes vertraut hätte.

Der klagefreudige Kaufinteressent hätte also vor Gericht mit dem Vortrag, dass er das Objekt für z.B. 40.000,00 €uro mehr hätte verkaufen können, so gut wie keine Erfolgsaussichten, diese von Ihnen als ersatzfähigen Schadensersatzposten einzufordern.

Höhere Kosten für Heizöl kommen zwar grundsätzlich als Posten im Rahmen eines Vertrauensschadens in Betracht.

Doch hier müsste sich der Kaufinteressent wohl entgegen halten lassen, dass er im Rahmen seiner ihn gemäß § 254 BGB treffenden Schadensminderungspflicht das Öl nicht gekauft hat, obwohl es mehr oder weniger absehbar war, dass es auf die Wintermonate hin zu einem kurzfristigen Preisanstieg kommen wird und er bei Auszug das Öl an den Nachmieter hätte verkaufen können.

Ich hoffe, Ihnen eine hilfreiche erste Orientierung ermöglicht zu haben.

Alles in allem können Sie zwar nicht „bedenkenlos“ absagen.

Wegen der hohen Geldbeträge, die in Rede stehen, sollten Sie idealer Weise einen Rechtsanwalt mit der genaueren Prüfung der grundsätzlich drohenden Schadensersatzansprüchen beauftragen. Auf dieser Basis können Sie dann eine Entscheidung treffen. Nach erster Einschätzung und ohne nähere Kenntnis der genauen Umstände des Falles gehe ich zunächst davon aus, dass ein Vertrauensschaden des Kaufinteressenten 15.000,00 €uro abzüglich der vergebens aufgewendeten Notarkosten für den Vertragsentwurf jedoch nicht überschreiten wird und insbesondere mangels greifender Anspruchsgrundlage (§§ 280 Abs. 1 BGB, § 241 Abs. 2 BGB i.V.m. § 311 Abs. 2 BGB) kaum durchsetzbar wäre.

Bei Bedarf können Sie gerne die kostenfreie Nachfragefunktion nutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Kohberger
Rechtsanwalt

Austraße 9 ½
89407 Dillingen a.d.Donau

Tel./ Fax: 09071 - 2658

www.anwaltkohberger.de

<img src=" http://www.123recht.net/anwaltimages/2~103187.gif">

Anlage

§ 280 BGB

„Schadensersatz wegen Pflichtverletzung

(1) 1Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen. 2Dies gilt nicht, wenn der Schuldner die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat.
...“


§ 241 BGB

„Pflichten aus dem Schuldverhältnis
...
(2) Das Schuldverhältnis kann nach seinem Inhalt jeden Teil zur Rücksicht auf die Rechte, Rechtsgüter und Interessen des anderen Teils verpflichten.“


§ 311 BGB

„Rechtsgeschäftliche und rechtsgeschäftsähnliche Schuldverhältnisse

(1) Zur Begründung eines Schuldverhältnisses durch Rechtsgeschäft sowie zur Änderung des Inhalts eines Schuldverhältnisses ist ein Vertrag zwischen den Beteiligten erforderlich, soweit nicht das Gesetz ein anderes vorschreibt.

(2) Ein Schuldverhältnis mit Pflichten nach § 241 Abs. 2 entsteht auch durch
1.
die Aufnahme von Vertragsverhandlungen,
2.
die Anbahnung eines Vertrags, bei welcher der eine Teil im Hinblick auf eine etwaige rechtsgeschäftliche Beziehung dem anderen Teil die Möglichkeit zur Einwirkung auf seine Rechte, Rechtsgüter und Interessen gewährt oder ihm diese anvertraut, oder
3.
ähnliche geschäftliche Kontakte
.
...“


Rechtsanwalt Michael Kohberger

Bewertung des Fragestellers 17.03.2009 | 17:27


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