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Rücklagenbildung


18.07.2006 16:33 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Michael Böhler



Wir sind seit 1 Jahr Eigentümer einer Wohnung die seit Nov 2005 bezugsfertig ist. Zu der Anlage gehört ein weiteres Haus mit Wohnungen, die bereits seit 2 Jahren vermietet werden kann. Von der Hausgemeinschaft wurde damals bestimmt, keine Rücklagen zu bilden, sondern zu warten bis auch unser Haus mit den Wohnungen fertig gestellt ist und vermietbar ist. Wir haben jetzt in Kürze eine Eigentümerversammlung, wo das Erstellen einer Rücklage beschlossen werden soll. Nur sehen wir nicht ein, dass die anderen Eigentümer bereits seit 2 Jahren Miete bekommen und keine Rücklagen gebildet haben und wir jetzt mit ihnen gemeinsam zur gleichen Zeit diese Rücklagen bilden sollen. Wir würden es gerne sehen, dass es eine Nachzahlung der anderen Seite gibt oder wir erst in ca. 1 1/2 bis 2 Jahren in den Rücklagentopf einzahlen.

Was sagt das Gesetz zu diesem Thema? Gibt es eine Möglichkeit für uns, ohne viel Streit auf einen gemeinsamen Nenner zu kommen?

Bedanke mich für Ihr Interess an der Frage und erwarte Ihre fachkundige Antwort.


Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Schilderung summarisch wie folgt beantworte:

Die Entscheidung über die Bildung von Instandhaltungsrückstellungen, die nicht zwingend vorschrieben, aber Bestandteil einer ordnungsgemäßen Verwaltung ist, obliegt gemäß § 21 Abs. 1, Abs. 5 Nr. 4 WEG der Wohnungseigentümergemeinschaft.

Bei positivem Beschluss ergibt sich die Verpflichtung zur Zahlung der Rücklage aus § 16 Abs. 2 WEG, da die Instandhaltungsrückstellung als sog. „zweckgebundenes Sondervermögen“ zum Gemeinschaftseigentum im Sinne des § 1 Abs. 5 WEG zählt.

Das Gesetz besagt nicht, dass Sie den bereits Mietzinsen empfangen habenden Gemeinschaftsmitgliedern gleichgestellt werden müssen. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann über die Rücklagenbildung per Mehrheitsbeschluss entscheiden. Weshalb in Ihrer Anlage bisher keine Rücklagenbildung über § 21 Abs. 4 WEG verlangt worden ist, ist mir nicht bekannt, zu einer abschließenden Beurteilung müsste ich die Protokolle der bisherigen Wohnungseigentümerversammlungen einsehen.

Ich kann Ihnen lediglich raten, Ihre Position in der Versammlung darzustellen
Die Wohnungseigentümer im bereits länger fertigen Haus können sich nämlich vertraglich verpflichten, einen Mehrbetrag zu bezahlen. Bedauerlicherweise haben Sie hierauf keinen gesetzlichen Anspruch, so dass Ihrer Idealvorstellung wohl nicht entsprochen werden wird.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen Überblick über Ihr Rechtsproblem vermitteln, auch wenn ich Ihnen leider kein für Sie günstigeres Ergebnis mitteilen konnte.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Böhler
Rechtsanwalt

Anhang: Gesetzestexte

WEG §21 Verwaltung durch die Wohnungseigentümer
(1) Soweit nicht in diesem Gesetz oder durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer etwas anderes bestimmt ist, steht die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zu.
(2) Jeder Wohnungseigentümer ist berechtigt, ohne Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer die Maßnahmen zu treffen, die zur Abwendung eines dem gemeinschaftlichen Eigentum unmittelbar drohenden Schadens notwendig sind.
(3) Soweit die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nicht durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer geregelt ist, können die Wohnungseigentümer eine der Beschaffenheit des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechende ordnungsmäßige Verwaltung durch Stimmenmehrheit beschließen.
(4) Jeder Wohnungseigentümer kann eine Verwaltung verlangen, die den Vereinbarungen und Beschlüssen und, soweit solche nicht bestehen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht.
(5) Zu einer ordnungsmäßigen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechenden Verwaltung gehört insbesondere:
1. die Aufstellung einer Hausordnung;
2. die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums;
3. die Feuerversicherung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Neuwert sowie die angemessene Versicherung der Wohnungseigentümer gegen Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht;
4. die Ansammlung einer angemessenen Instandhaltungsrückstellung;
5. die Aufstellung eines Wirtschaftsplans (§ 28);
6. die Duldung aller Maßnahmen, die zur Herstellung einer Fernsprechteilnehmereinrichtung, einer Rundfunkempfangsanlage oder eines Energieversorgungsanschlusses zugunsten eines Wohnungseigentümers erforderlich sind.
(6) Der Wohnungseigentümer, zu dessen Gunsten eine Maßnahme der in Absatz 5 Nr. 6 bezeichneten Art getroffen wird, ist zum Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verpflichtet.


WEG § 16 Nutzungen, Lasten und Kosten
(1) Jedem Wohnungseigentümer gebührt ein seinem Anteil entsprechender Bruchteil der Nutzungen des gemeinschaftlichen Eigentums. Der Anteil bestimmt sich nach dem gemäß § 47 der Grundbuchordnung im Grundbuch eingetragenen Verhältnis der Miteigentumsanteile.
(2) Jeder Wohnungseigentümer ist den anderen Wohnungseigentümern gegenüber verpflichtet, die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, sonstigen Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis seines Anteils (Absatz 1 Satz 2) zu tragen.
(3) Ein Wohnungseigentümer, der einer Maßnahme nach § 22 Abs. 1 nicht zugestimmt hat, ist nicht berechtigt, einen Anteil an Nutzungen, die auf einer solchen Maßnahme beruhen, zu beanspruchen; er ist nicht verpflichtet, Kosten, die durch eine solche Maßnahme verursacht sind, zu tragen.
(4) Zu den Kosten der Verwaltung im Sinne des Absatzes 2 gehören insbesondere Kosten eines Rechtsstreits gemäß § 18 und der Ersatz des Schadens im Falle des § 14 Nr. 4.
(5) Kosten eines Verfahrens nach § 43 gehören nicht zu den Kosten der Verwaltung im Sinne des Absatzes 2.

WEG § 1 Begriffsbestimmungen
(1) Nach Maßgabe dieses Gesetzes kann an Wohnungen das Wohnungseigentum, an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes das Teileigentum begründet werden.
(2) Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört.
(3) Teileigentum ist das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört.
(4) Wohnungseigentum und Teileigentum können nicht in der Weise begründet werden, daß das Sondereigentum mit Miteigentum an mehreren Grundstücken verbunden wird.
(5) Gemeinschaftliches Eigentum im Sinne dieses Gesetzes sind das Grundstück sowie die Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen.
(6) Für das Teileigentum gelten die Vorschriften über das Wohnungseigentum entsprechend.
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