Rückerstattungsanspruch/-forderung wegen zu viel gezahlter Miete

Sehr geehrte Fragestellerin,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Ich biete Ihnen zunächst an, dass Sie mir den Mietvertrag -ohne dass Ihnen hier Mehrkosten entstehen- direkt an meine email Adresse übersenden, damit ich insbesondere überprüfen kann, ob eine Verrechnung oder die Ausübung eines Zurückbehaltungsrechtes nach dem Vertrag überhaupt möglich ist. Ggf. liegt kein formularmäßiger Ausschluss der Rechte gem. § 556 b II 2 BGB vor.

Im übrigen möchte ich auf Ihre Fragen bereits jetzt wie folgt eingehen:

1.

Wenn Sie nach Ihrer Behauptung aufgrund falscher Berechnung zu viel Miete gezahlt haben, ist der Vermieter ungerechtfertigt bereichert, weil es für den überzahlten Betrag keinen Rechtsgrund gibt. Sie können die zu viel gezahlte Miete gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB vom Vermieter zurückfordern. Da Sie unter Vorbehalt gezahlt haben, steht § 814 BGB dem nicht entgegen.

2.

Der Anspruch aus § 812 BGB unterliegt der Regelverjährung der §§ 195, 199 BGB, also 3 Jahren, wobei man hier im Einzelfall prüfen muss, ob bei Ihnen Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis im Hinblick darauf vorlag, dass der Vermieter ggf. eine zu hohe Miete fordert. Dass Sie Kenntnis hatten oder man Ihnen grob fahrlässige Unkenntnis vorwerfen kann, scheint mir zumindest vor dem Hintergrund der hierzu ergangenen Rechtsprechung zweifelhaft (vgl. BGH Az. XII ZR 139/05 und LG München Az. 31 S 6768/13). Hinzu kommt, dass Sie unter Vorbehalt gezahlt haben.

Mit dem einfachen Vorbehalt, auch als Anerkenntnisvorbehalt bezeichnet, wird zum Ausdruck gebracht, den Anspruch entsprechend § 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB nicht anzuerkennen um einen nachzuweisenden und berechtigten Rückforderungsanspruch nicht auszuschließen.

3.

In der Tat sollten Sie den Vermieter schriftlich unter Fristsetzung von 14 Tagen auffordern, die zuviel gezahlte Miete zurückzuzahlen, wobei Sie allerdings die Beweislast dafür tragen, dass die Miete tatsächlich falsch berechnet worden ist. Hierbei reicht eine summarische Auflistung der zu viel gezahlten Miete und eine kurze Begründung völlig aus.

4.

Die weitere Reaktion bei fruchtlosem Fristablauf (Klage, Verrechnung, Zurückbehaltungsrecht, Minderung etc) mache ich von der Prüfung des Mietvertrages abhängig und verweise hierbei nochmals auf mein eingangs gemachtes Angebot.

5.


Soweit hier eine Verrechnung/Ausübung des ZBR möglich ist, muss dies im Rahmen des § 556 b BGB mit der dort genannten Frist angekündigt werden

Ich hoffe, Ihnen hiermit vorab geholfen zu haben und stehe für Rückfragen zur Verfügung. Gerne können Sie mir den Mietvertrag direkt übersenden.

Mit freundlichen Grüßen

Thomas Klein