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Miete + Kaution wird nicht gezahlt


| 09.08.2005 14:25 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Nachricht: Der Mietzins meines Mieters wird seit Einzug in die Wohnung in 9/04 vom Arbeitsamt direkt überwiesen. Die Kaution in Höhe von 2 Monatskaltmieten wurde bisher allerdings nur anteilig beglichen. Mahnungen, gerichtet an den Mieter, bewirkten nichts. Am 9. Juli teilte mir mein Mieter mit, dass ab sofort die Mietzahlungen von ihm persönlich vorgenommen werden. Parallel dazu behauptete er, er habe den an ihn vom AA gezahlten Mietzins für 7/05 verloren und könne daher diesen nicht an mich weiterleiten. Jedoch wurde vom Mieter bereits am 6.7.05 ein Auto gekauft und auch auf ihn zugelassen. Im August wurde erst nach einer Abmahnung die Miete gezahlt. Ich habe mich dahingehend mehrfach leider erfolglos an das Arbeitsamt gewandt, in der Hoffnung, dass man diesseits etwas gegen die "Fremdnutzung" des letztlich von Steuergeldern finanzierten Mietzinses unternehmen würde. Ich weiß, dass mir bei der derzeitigen Sachlage im Hinblick auf Kündigung des Mieters wegen Mietzinsausfalls die Hände gebunden sind, da eine Monatsmiete hierfür nicht ausreicht und auch die fehlende halbe Mietsicherheit kein Argument hierfür darstellt. Aber wie gelange ich nun an die mir zustehenden Gelder? Und was kann ich tun, damit dieses Dilemma kein Dauerzustand wird? Schon jetzt vielen Dank für Ihre Antwort.

Sehr geehrter Ratsuchender,

Sie haben insofern Recht, als dass Zahlungen von der Arbeitsagentur an Ihren Mieter zweckgebunden erfolgen, soweit es sich um die Gelder zur Bezahlung der Miete handelt. Ein Rechtsverhältnis besteht jedoch nur zwischen Ihnen und Ihrem Mieter, nicht zwischen Ihnen und der Arbeitsagentur. Insofern können Sie sich bezüglich der Ihnen zustehenden Miete nur an den Mieter halten.

So unerfreulich die Antwort nun für Sie sein mag: An das rückständige Geld werden Sie nur herankommen, indem Sie es vom Mieter einfordern und ggf. im Wege des gerichtlichen Mahnverfahrens oder der Klage geltend machen. Dieses Spiel würde sich entsprechend wiederholen, wenn der Mieter in der Zukunft erneut säumig wird. Wenn der Mietrückstand sodann rechtskräfzig festgestellt ist (oder wenn dieser unstreitig ist), dürfen Sie den Rückstand auch aus der Kaution befriedigen. Es ist dann eine Frage der Zweckmäßigkeit, ob Sie dies tun wollen oder die Kaution nicht doch lieber für evtl. Forderungen am Ende des Mietverhältnisses "aufsparen".

Darüber hinaus wird Ihnen bekannt sein, dass Sie Ihren Mieter im Wege der außerordentlichen Kündigung "an die Luft setzen können", wenn er mit zwei aufeinanderfolgenden Mieten im Rückstand ist; ebenso, wenn sich über einen längeren Zeitraum Mietrückstände auf einen Betrag aufsummieren, der zwei Monatsmieten entspricht.

Nicht nur, wenn der Mieter ausziehen sollte, sollten Sie auf jeden Fall auch Ihr Vermieterpfandrecht an den den Mietern gehörenden Sachen im Hinterkopf behalten, die der Mieter in die Wohnung eingebracht hat. Diese können Sie zur Befriedigung Ihrer fälligen Forderungen pfänden und versteigern lassen.

Vielleicht versuchen Sie auch einmal, mit dem Mieter einen Mietaufhebungsvertrag zu vereinbaren, um diesen vorzeitig aus der Wohnung zu bekommen.

Ich bedauere, dass ich Ihnen keine für Sie günstigere Mitteilung machen kann.

Mit freundlichen Grüßen

Thomas J. Lauer
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 09.08.2005 | 17:26

Vielen Dank noch einmal für Ihre sehr schnelle Antwort auf meine Frage. Mein Mieter ist inzwischen klug genug, es nicht auf zwei Monate Mietausfall ankommen zu lassen, so dass eine Kündigung, wie schon erwähnt, nicht in Frage kommt. Ebenso läßt er sich auf keinen Mietaufhebungsvertrag ein und pocht auf seine gesetzlich vorgeschriebenen Rechte... Sie haben auf das "Vermieterpfandrecht" hingewiesen. Wie setze ich dieses Recht durch? Im Zuge, bzw. als letzte Instanz, des gerichtlichen Mahnverfahrens? Wenn ja, dann würde dies mir nur weitere Kosten verursachen und keinerlei Erfolg versprechen, denn wer keine Miete zahlt, läßt auch den Besuch des Gerichtsvollziehers gelassen über sich ergehen. Vielleicht können Sie mir diesbezüglich noch einen Rat geben? Ich danke Ihnen!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 10.08.2005 | 09:10

Sehr geehrter Ratsuchender,

theoretisch können Sie auch während des laufenden Mietverhältnisses die dem Pfandrecht unterliegenden Sachen wegen Ihrer fälligen Forderungen pfänden und versteigern lassen. Aber wahrscheinlich haben Sie insofern Recht, als dass der Mieter gar nicht über der Pfändung unterliegende Sachen verfügt und damit Pfändungsversuche außer Kosten nichts einbringen.

Sofern Sie eine Kontoverbindung Ihres Mieters kennen, könnten Sie nach Titulierung Ihrer Forderungen mittels Pfändungs- und Überweisungsbeschlusses ggf. in dieses Konto vollstrecken. Zwar ist nicht unwahrscheinlich, dass Sie hier keine pfändbaren Guthaben vorfinden; aber eine solche Kontopfändung kann ein gutes Druckmittel sein. Denn wenn das Konto "dicht" ist und der Mieter seinerseits erst wieder die Freigabe gerichtlich erwirken muss, tut das in der Regel weh und veranlasst den einen oder anderen Schuldner zu einer plötzlichen Wandlung seiner Zahlungsmoral.

Insofern sollten Sie sich dann aber zu gegebener Zeit an einen Kollegen vor Ort wenden, der diese Möglichkeit prüft und für Sie den PfÜB beantragt.

Mit freundlichen Grüßen

Thomas J. Lauer
Rechtsanwalt

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