Rückbauverpflichtung von Einbauten bei Auszug.

Question

Guten Tag,

Wir haben vor einigen Jahren ein Haus mit 3 Wohnungen gekauft. Da Kauf nicht Miete bricht, sind die Mietverträge weiterhin gültig.

Eine Mieterin hatte bei Einzug eine Küche eingebaut und die Fliesen mit eigenen Fliesen überfliest. Der ehemalige Eigentümer hatte hierzu sein Einverständnis erklärt. Unklar ist, ob der ehemalige Eigentümer auf einen Rückbau verzichtet hat. Er ist altersbedingt nicht mehr in der Lage sich hierzu zu äußern, bzw. weiß dies nicht mehr. Ein Schriftstück gibt es nicht.

Jetzt zieht diese Mieterin aus und weigert sich die Küche herauszunehmen, da die Küche bereits eingebaut war, als wir das Haus gekauft haben. Auch die Fliesen (Dekor 80er Jahre) will sie nicht entfernen.

Die Räume werden von ihr nicht renoviert. Ein Raum ist in rosa gestrichen. Einige Räume sind hinter den Schränken seit 40 Jahren nicht renoviert worden.

Welche Pflichten hat die Mieterin bei Auszug?
Da sie einen alten Standard-Mietvertrag hat, könnte die Renovierungsklausel unwirksam sein. Muß sie dann irgendetwas renovieren?
Wie weit geht ihre Rückbauverpflichtung bezüglich der Küche und der Fliesen? Spielt es eine Rolle, dass die Küche bereits eingebaut war, als wir eingezogen sind?

Ich würde mich über eine Antwort sehr freuen.

Rechtsanwalt Peter Eichhorn · Accepted Answer

Antwort vom Rechtsanwalt: Sehr geehrte Ratsuchende,    Ihre Fragen beantworte ich wie folgt:    1.  Welche Pflichten hat die Mieterin bei Auszug?    &#167; 546 Abs. 1 BGB: "Der Mieter ist verpflichtet, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben."    Die vermieteten Räume sind geräumt zurückzugeben, ebenso die Schlüssel.    2.  Da sie einen alten Standard-Mietvertrag hat, könnte die Renovierungsklausel unwirksam sein. Muß sie dann irgendetwas renovieren?    Ist die Schönheitsreparatur-/Renovierungsklausel unwirksam, muss die Mieterin nicht renovieren, weil ohne wirksame vertragliche Regelung der Vermieter für die Schönheitsreparaturen zuständig ist, &#167; 535 Abs. 1 S. 2 BGB &lpar;BGH NJW 2006, 2115 - VIII ZR 152/05, Rdnr. 10 und 11&rpar;.    Kein Fall der Schönheitsreparaturen liegt bei "kräftigen" Farben vor.    "Der Mieter ist  zum Schadensersatz  verpflichtet, wenn er eine in neutraler Dekoration übernommene Wohnung bei Mietende in einem ausgefallenen farblichen Zustand zurückgibt, der von vielen Mietinteressenten nicht akzeptiert wird."  BGH, Urt. vom 6.11.2013 - VIII ZR 416/12    Bezüglich des "Rosa" kommt es auf den konkreten Eindruck an.    3.  Wie weit geht ihre Rückbauverpflichtung bezüglich der Küche und der Fliesen? Spielt es eine Rolle, dass die Küche bereits eingebaut war, als wir eingezogen sind?     Dass die Küche beim Kauf des Hauses bereits eingebaut war, spielt keine Rolle, da Sie durch den Erwerb in das bestehende Mietverhältnis eingetreten sind und die Mieterin Ihnen gegenüber dieselben Pflichten hat wie gegenüber dem Voreigentümer    Die Rückbauverpflichtung ergibt sich aus der Pflicht zur ordnungsgemäßen Rückgabe.     Die Mietsache ist grundsätzlich in den Zustand zurückzuversetzen, in der sie sich bei Vertragsbeginn befand.     "Einrichtungen, Aufbauten oder sonstige bauliche mahnahmen sind zu beseitigen." &lpar;BGH NJW 2006, 2115  Rdnr. 18 und 19&rpar;.    Die Genehmigung des Einbaus durch den ursprünglichen Vermieter andert daran grundsätzlich nichts.      Die Fliesen sind zu beseitigen, die eingebaute Küche jedoch nur, wenn beim Einzug noch keine Küche eingebaut war und der Einbau erst zu einem vertragsgemäßen Zustand der Küche geführt hat.      Mit freundlichen Grüßen    Peter Eichhorn  Rechtsanwalt

Rückbauverpflichtung von Einbauten bei Auszug.

Mietrecht, Wohnungseigentum

Rechtsanwalt Peter Eichhorn

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