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Renovierung nach Auszug - muss meine ehemalige Mieterin die Wohnung streichen/renovieren?


23.04.2005 10:06 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andreas Schwartmann



• Mietverhältnis meiner Mieterin 01.03.1995 – 31.3.2005
• Mietvertrag von Haus- u. Grund , § 10, mit den starren Fristen für Schönheitsreparaturen; Zusatz von mir: „Bei Kündigung wird die Wohnung so verlassen, wie sie bei Bezug vorgefunden wurde“
• Schlafzimmer wurde in den 10 Jahren nicht gestrichen; Wohnzimmer Ende 1999 zum 1. Mal; Küche 2001 zum 1. Mal; Küchentüre Zarge/Blatt wurde in 10 Jahren nicht gestrichen.

Frage: muß meine ehemalige Mieterin die Wohnung streichen/renovieren? Aus meiner Sicht: ja

Die Mieterin hat mir schriftlich mitgeteilt, dass sie die Wohnung nicht renovieren will. Sie will mir die Kaution + Zinsen überlassen  für den Maler meiner Wahl.

Bei Wohnungsübergabe (sie brachte überraschenderweise jemandem vom Mieterbund mit), teilte ich mit, dass die Kaution in keinem Falle für die Renovierung reichen wird. Beidseitig wurde die Einholung von Malerangeboten beschlossen. Mieterseitiges Malerangebot 745 € (die m²-Zahl ist zu gering errechnet, mir die liegt die Malerrechnung aus dem Jahre 1995 vor), 5 Malerangebote meinerseits liegen zwischen 1.300 – 1.650 € (ortsübliche Malerpreise). Es handelt sich eindeutig um einen Billig-Maler (er titulierte sich selber so), der mir weder Referenzen nennen noch mir etwas zu der von ihm zum Einsatz kommenden Farbe sagen wollte und einfach den Telefonhörer auflegte.

Frage muß ich dieses Billig-Angebot annehmen? In dem Protokoll des Mieterbundes (das ich nicht unterschrieben habe) steht, das das „günstigste Kostenangebot“ sollte herangezogen werden sollte.

Unter der Voraussetzung, dass sie renovieren muß, habe ich mir nun überlegt, dass ich der ehemaligen Mieterin eine Nachfrist zur Renovierung von 5 Werktagen (oder müssen es mehr sein??) - unter genauer Aufzählung was zu renovieren ist – setzen möchte, da sie sich mit den Schönheitsreparaturen in Verzug befindet und nach Ablauf der Frist (falls sie nicht renoviert) Schadensersatz aus § 326 BGB geltend machen werde.

Der Mieterbund meiner ehemaligen Mieterin teilte mir mir, dass nach der neuen Rechtssprechung überhaupt keine Renovierungen durchzuführen seien!

Frage was würden sie mir anraten?


.

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage.


Wenn der Mietvertrag formularmäßig die Renovierung in einem starren Fristenturnus vorsieht, begründet dies in der Tat keine Renovierungspflicht der Mieterin, da starre Fristenklauseln nach der Rechtsprechung des BGH unwirksam sind.

Ein entsprechender Anspruch gegen die Mieterin könnte sich dann nur aus einer wirksamen Individualvereinbarung ergeben. Ob eine solche vorliegt, vermag anhand der ersichtlichen Informationen nicht beurteilt werden. Andererseits besteht dafür eine gewisse Möglichkeit, da der Mieterverein ansonsten der Mieterin nicht geraten hätte, einen Kostenvoranschlag eines Malers einzuholen.

Um es aber deutlich zu sagen: Enthält der Mietvertrag, was konkret zu prüfen wäre, keine wirksame Verpflichtung der Mieterin zur Durchführung von Schönheitsreparaturen, braucht die Mieterin dieser Arbeiten nicht durchführen und das Angebot, einen Maler zu beauftragen, stellt sich dann lediglich als Entgegenkommen dar. Lehnen Sie also den "Billigmaler" ab, bedeutet dies u.U., daß die Mieterin überhaupt keine Malerarbeiten vornimmt, und Sie, wenn der Vertrag keinen Anspruch begründet, auf den Kosten für die Renovierung sitzen bleiben werden.

Selbst wenn die Mieterin aber renovieren muß, muß dies nur sach- und fachgerecht geschehen. Aus der Tatsache, daß der von ihr benannte Maler kostengünstig arbeitet und Ihnen keine Referenzen vorweist, kann allein noch nicht geschlossen werden, daß er nicht "sach- und fachgerecht" arbeitet.

Vor dem Hintergrund, daß Sie ein erhebliches Risiko eingehen, wenn Sie das Angebot der Mieterin ablehnen, sollten Sie Ihr deshalb vorschlagen, daß der von ihr vorgeschlagene Maler die Wohnung renoviert und die Kosten mit der Kaution verrechnet werden. Wenn sich nach der Renovierung herausstellen sollte, daß der "Billigmaler" geschlampt hat, werden Sie ihm gegenüber Nachbesserungsansprüche haben.

Die von Ihnen angedachte Vorgehensweise, der Mieterin eine Frist zu setzen, um danach auf Schadensersatz auszuweichen, ist nur dann sinnvoll, wenn feststeht, daß die Mieterin nach dem Vertrag zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet ist.

Daran bestehen jedoch Zweifel: Die starre Fristenklausel ist wahrscheinlich - vorbehaltlich einer genauen Prüfung des Vertragstextes - unwirksam.

Der Zusatz könnte eine Individualvereinbarung sein, wenn er bei Vertragsschluß zwischen Ihnen ausgehandelt wurde und in Ihren Verträgen nicht regelmäßig zur Anwendung kommt. Häufig scheitert es bereits an der Voraussetzung des "Aushandelns". Aber selbst dann wird es aber darauf ankommen, ob die Klausel inhaltlich bestimmt genug ist.

Wegen dieser Ungewissheiten empfehle ich Ihnen, das Angebot der Mieterin anzunehmen. Andernfalls laufen Sie Gefahr, daß die Mieterin Ihnen gar nichts für die Renovierung zahlen muß und Sie die Kaution zurückzahlen müssen.

Gerne stehe ich Ihnen aber auch für eine konkrete Prüfung des Mietvertrages zur Verfügung.

Ich hoffe, Ihnen zunächst mit meiner Antwort geholfen zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

A. Schwartmann
Rechtsanwalt




--
Rechtsanwalt A. Schwartmann
Gleueler Str. 249 D-50935 Köln
Tel: (0221) 355 9205 / Fax: (0221) 355 9206 / Mobil: (0170) 380 5395

www.andreas-schwartmann.de
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