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Reservierungsvereinbarung/-gebühr für Immobilie mit Sachmangel

| 09.05.2014 11:53 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Daniel Hesterberg


Guten Tag,

wir sahen uns als Kaufinteressenten eines Hauses in Berlin gezwungen, zwei Tage nach der Besichtigung eine Reservierungsvereinbarung gegen Zahlung von 2.000 € mit dem Makler abzuschließen. Angeblich gab es einen weiteren Interessenten, der bereits zum zweiten Mal besichtigt hatte und sehr kaufinteressiert war.

In der Vereinbarung wurde festgehalten, dass zwischen Maklerbüro und mir "Einigkeit über die Vermittlung des Kaufs einer zu erwerbenden Wohneinheit gemüß dem übermittelten Kaufvertragsentwurf erzielt" worden sein. Bei unserer gestrigen Zweitbegehung des Hauses mit einem Sachverständigen räumte der Verkäufer ein, dass er vor vielen Jahren baurechtswidrig (also ohne Baugenehmigung und auch ohne Aussicht auf eine solche) einen Raum im Souterrain selbst errichtet hatte, in dem u.a. die Reinigungsanlage für den Gartenpool installiert ist. Der Raum wurde darüberhinaus nicht isoliert, sodass im Laufe der Jahre Feuchtigkeit eingedrungen ist und damit ein dringender Sanierungsbedarf entstanden war. Diese Informationen haben unser Interesse an dem Objekt natürlich stark reduziert.

In dem Kaufvertragsentwurf, der wie gesagt die Grundlage der Reservierungsvereinbarung bildet, exisitiert ein Passus, in dem der Verkäufer versichert, dass ihm keine Anhaltspunkte dafür bekannt sind, dass der Kaufgegenstand nicht ordnungsgemäß errichtet ist.

Wir fragen uns nun, ob - im Falle unseres Zurücktretens - die Reservierungsgebühr nicht zurückgezahlt werden müsste, da wir von dem Umstand keine Kenntnis hatten. Wir wurden weder über einen baurechtlichen Verstoß informiert (der im Übrigen die Versiegelung des Raumes erfordern wird, da eine Genehmigung infolge Überschreiten der Flächenverordnung nicht in Aussicht steht) noch war absehbar, dass erhebliche Kosten für die Instandsetzung anfallen werden. "Der Eigentümer würde im Souterrain vor Objektübergabe noch etwas dämmen wollen, da er so gewissenhaft sei" hatte mir der Makler nur in einem Telefonat mitgeteilt.

Wie sehen Sie den Fall?
Herzlichen Dank für Ihre Expertise.



Eingrenzung vom Fragesteller
09.05.2014 | 12:28

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Ein Provisionsanspruch des Maklers entsteht nicht, wenn die Durchführung des durch die Maklerleistung herbeigeführten Kaufvertrages entfällt, weil der (zukünftige) Abschluss des Vertrages einen Mangel aufweist, der dem Vertrag von Anfang an oder rückwirkend die Wirksamkeit nimmt, etwa wegen einer Anfechtung wegen arglistiger Täuschung - so wie hier.

Darauf können Sie sich auch im Rahmen einer Reservierungsvereinbarung berufen.

Denn Grundlage dafür ist auch ein Maklervertrag, so dass hier nichts anderes gelten kann als für den Maklervertrag selbst - Sie können also nach meiner ersten Einschätzung die Summe zurückfordern, die Sie für die Reservierung gezahlt haben.

Sie müssten daher schriftlich erklären, dass Ihnen diese Umstände arglistig verschwiegen sind und Sie deshalb die Rückzahlung fordern.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 12.05.2014 | 22:44

Der technische und baurechtliche Mangel wurde uns allerdings vom Eigentümer, nicht vom Makler verschwiegen (er beruft sich jedenfalls darauf, nichts davon gewusst zu haben und Irrtümer in Exposès nicht zu haften). Ändert das etwas?

Und: Mindern sich unsere Erfolgschancen, weil wir im Anschluss an die 2. Besichtigung zunächst am Kaufangebot festgehalten und dieses dann erst nach einem Wochenende des Überlegens zurückgezogen haben? Unser zunächst noch bestehender Wille zur Beurkung wird uns nämlich nun vorgehalten.

Vielen Dank!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 13.05.2014 | 07:47

Sehr geehrter Fragesteller,

nein, das ändert nichts daran, weil das Risiko der Makler zu tragen hat.

Solange Sie nicht vollständig auf alle Rechte verzichtet haben, wovon ich nicht ausgehe, hatten Sie durchaus diese Zeit, die Sache zu überdenken und dann zu entscheiden.

Mit freundlichen Grüßen

Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 13.05.2014 | 09:36

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