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WEG Recht ungenehmigter anbau

| 09.01.2019 16:24 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von


Zusammenfassung:

Gewährleistungsansprüche bei Immobilienkauf

Sehr geehrte Damen und Herren folgender Sachverhalt.

Ich kaufte 2011 eine etw im Dachgeschoss eines Mehrfamilienhauses.
Die Wohnung hat ein Balkon.
Dieser Balkon wurde ohne Erlaubnis von weg gemeinschaft mit einer wintergartenverglasung inkl Dach verkleidet.

Den Bau veranlasste ein ra der zwangsverwalter der Wohnung war.
Ich erfuhr erst Jahre später vom illegalen Bau.

Dann verkaufte mir die Sparkasse als Eigentümer die Wohnung ohne Garantie ect.
Sparkasse wusste vom Bau da damaliger Verwalter Sparkasse dies mitteilte.
Darüber hat Sparkasse mich nicht aufgeklärt.

Nun will die weg den rückbau.
Habe ich da Ansprüche gegenüber dem Verkäufer, Sparkasse?

Der Bau erfolgte wohl weil regenwasser in Wohnung unter Balkon eindrang.

Baugenehmigung und Statik wurde erlaubt, was wohl eigentlich hätte nicht sein dürfen ohne Zustimmung weg.

Was mache ich nun, da wenn rückbau muss es abrißkosten gibt und Wohnung auch ohne wintergartenverglasung weniger wert ist.

09.01.2019 | 18:26

Antwort

von


(103)
Willbecker Str. 75
40699 Erkrath
Tel: 01783172971
Web: http://kanzlei-beresan.de
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Sehr geehrter Mandant,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Soweit die Wintergartenverglasung ohne die erforderliche Zustimmung der Wohnungseigentümer erfolgte, deren Rechte hierdurch beeinträchtigt wurden, verstößt diese Maßnahme gegen § 22 WEG: Besondere Aufwendungen, Wiederaufbau .

Ein solcher rechtswidriger Anbau stellt einen Sachmangel gemäß § 434 BGB: Sachmangel dar, weil Sie mangels entsprechender Hinweise seitens des Verkäufers, also der Sparkasse, davon ausgehen durften, dass die Wintergartenverglasung auf rechtmäßigem Wege erfolgte.

Gegen die Sparkasse stehen Ihnen deshalb grundsätzlich kaufrechtliche Gewährleistungsansprüche gemäß § 437 BGB: Rechte des Käufers bei Mängeln zu, die jedoch vorliegend verjährt sein könnten.

Die Verjährungsfrist der Mängelansprüche beträgt 2 Jahre und beginnt mit der Übergabe der Wohnung (§ 438 BGB: Verjährung der Mängelansprüche und Abs. 2 BGB). Damit wäre die Verjährungsfrist vorliegend abgelaufen.

Sollte die Verkäuferseite Ihnen den Mangel jedoch arglistig verschwiegen haben, würde die Verjährungsfrist 3 Jahre betragen und erst mit dem Schluss des Jahres beginnen, in dem Sie Kenntnis von dem Mangel erlangt haben (§ 438 BGB: Verjährung der Mängelansprüche , § 199 BGB: Beginn der regelmäßigen Verjährungsfrist und Verjährungshöchstfristen ). Damit wäre die Verjährungsfrist möglicherweise noch nicht abgelaufen. Ein solches arglistiges Verschweigen läge vor, wenn der Verkäuferseite das Vorliegen des Mangels, also der Rechtswidrigkeit der Wintergartenverglasung bekannt war.

Unabhängig von den genannten Verjährungsfristen können Sie von der Sparkasse zunächst außergerichtlich Nacherfüllung in Form der Entfernung der Winterverglasung verlangen (§ 437 BGB: Rechte des Käufers bei Mängeln , § 439 BGB: Nacherfüllung ).

Soweit Ihre Eigentumswohnung durch die Entfernung der Wintergartenverglasung an Wert verliert, können Sie von der Sparkasse ferner Schadensersatz verlangen (§ 437 BGB: Rechte des Käufers bei Mängeln , § 440 BGB: Besondere Bestimmungen für Rücktritt und Schadensersatz , § 280 BGB: Schadensersatz wegen Pflichtverletzung , § 281 BGB: Schadensersatz statt der Leistung wegen nicht oder nicht wie geschuldet erbrachter Leistung ). Die Höhe des Minderwerts Ihrer Wohnung infolge der Entfernung der Wintergartenverglasung kann durch ein Sachverständigengutachten ermittelt werden.

Es empfiehlt sich als Erstes, der Verkäuferseite den Sachmängel schriftlich mitzuteilen und zur Entfernung der Winterverglasung sowie zur Anerkenntnis Ihres Schadensersatzanspruchs dem Grunde nach aufzufordern.

Erkennt die Verkäuferseite Ihre Ansprüche dem Grunde nach an, können Sie ein entsprechendes Sachverständigengutachten in Auftrag geben und dieses der Verkäuferseite zukommen lassen, um Ihre Anspruchshöhe darzulegen.

Lehnt sie die Gewährleistung ganz oder teilweise ab, können Sie Ihre Ansprüche ggf. gerichtlich durchsetzen, soweit Sie eine arglistige Täuschung der Verkäuferseite darlegen und beweisen können. Andernfalls ist damit zu rechnen, dass sich die Verkäuferseite vor Gericht auf die Verjährung Ihrer Ansprüche beruft.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt Leon Beresan


Rückfrage vom Fragesteller 09.01.2019 | 19:58

Hallo, danke für Antwort.
Ich habe mich bereits einmal telefonisch erkundigt bei Verkäufer, wann genau kann ich nicht mehr nachvollziegen, was es mit Wintergarten auf sich hat.

Damals hat Sparkasse mir Brief gesendet mit Kopie von damaligen Verwalter der Sparkasse auffordert sich zu erklären was den Anbau angeht, darauf antwortete die Sparkasse nicht Auftrag erteilt haben sondern das dies der ra gewesen ist und er sich an ihnen wenden muss. Beide Schreiben stammen vor meinem Kauf der etw somit wäre arglistige Täuschung zu beweisen da Sparkasse mich nicht darauf aufmerksam gemacht hat.

Nun bleibt der Knackpunkt der Verjährung ab wann die losgeht da ich damals nur telefonisch nachfragte.
Also müsste ich spätestens Anfang 2016 nachgefragt haben bei sparkasse damit noch nicht verjährt ist, richtig?

Mfg

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 09.01.2019 | 21:02

Sehr geehrter Mandant,

unter einer arglistigen Täuschung versteht man die vorsätzliche Erregung, Bestärkung oder Aufrechterhaltung eines Irrtums, sei es durch das Vorspiegeln falscher oder das Verschweigen wahrer Tatsachen, um den Willensentschluss des Getäuschten zu beeinflussen (BGH <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW%201957,%20988" target="_blank" class="djo_link" title="NJW 1957, 988 (2 zugeordnete Entscheidungen)">NJW 1957, 988</a>; Wolf/Neuner § 41 Rn 100; MünchKomm/Armbrüster Rn 13; Palandt/Ellenberger Rn 2).

Der Sparkasse müsste demnach insbesondere auch die Rechtswidrigkeit der Wintergartenverglasung vor Übergabe der Immobilie an Sie bekannt sein. Dies bedarf einer näheren Prüfung und kann nicht allein aufgrund der angegebenen Informationen angenommen werden.

Die dreijährige Verjährungsfrist würde im Fall der arglistigen Täuschung mit dem Schluss des Jahres beginnen, in dem Sie Kenntnis von dem Mangel erlangt, also erfahren haben, dass die Wintergartenverglasung rechtswidrig erfolgte.

Beispiel: Sie haben von der Rechtswidrigkeit der Wintergartenverglasung im Jahr 2016 erfahren. Die Verjährungsfrist endet dann am 31. Dezember 2019.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt Leon Beresan

Ergänzung vom Anwalt 09.01.2019 | 21:09

Ergänzung zu Ihrer Nachfrage:

Sie müssten nicht spätestens Anfang 2016, sondern irgendwann im Laufe des Jahres 2016 die Kenntnis von dem Mangel erlangt haben. Dann endet die Verjährungsfrist am 31.12.2019.

Bewertung des Fragestellers 09.01.2019 | 21:53

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