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Hauskauf vertrag Anfechten wegen keine Baugenehmigung

01.11.2018 13:06 |
Preis: 50,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Gero Geißlreiter


Zusammenfassung: Das Fehlen einer Baugenehmigung ist ein Sachmangel im Sinne des Kaufrechts und begründet entsprechende Gewährleistungsansprüche.

Wir haben das Kaufvertrag untergeschrieben für ein Einfamilienhaus. Den Makler wollte uns den Baugenehmigung vor dem Notar Termin bringen, hat es aber laut seiner aussage nicht geschafft. Nach dem Notar Termin steht es fest laut Bauarchiv das keine Genehmigung gibts, es ist einfach verschwunden seit 2007. Nach eine Gespräch steht auch fest das keine nachträglich gemacht werden kann da das Haus (gebaut 1972) an die grenze des Nachbargrundstück steht, und es sogar auf eine platz zu eine Uberbau gib's. Zusätzlich sitz das Haus auf eine stelle zusammen mit das Nachbarhaus da die früher zusammen benutzt wurde und man durchgehen konnte angeblich. Diese Grenzbebauung und überbau steht aber in Kaufvertrag und dazu eine Dokument die zwischen die beide Grundstuckeigentumer eine Vereinbarung festhält das es ok ist. Ist natürlich laut Baurecht nicht. Das das haus Bestandsschutz hat ist klar, ich möchte allerdings wissen ob man drucken kann ein ein Preisminderung das im Endeffekt das Haus nicht so stehen darf wie jetzt und man natürlich auch nicht ändern kann weil man niemals eine Genehmigung dafür kriegen wurde. Auch die insgesamt problem die dazu natürlich später dann kommt wenn wir es irgendwann verkaufen möchte. Preis fürs Grundstuck + Haus war 450k€

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Ich verstehe Ihre Ausführungen dahingehend, dass für das Kaufobjekt eine Baugenehmigung fehlt.

Das Fehlen einer Baugenehmigung stellt nach höchstrichterlicher Rechtsprechung kaufrechtlich einen Sachmangel dar, weil die Baubehörde die Nutzung der Immobilie jedenfalls bis zur Erteilung der erforderlichen Genehmigung untersagen kann, und zwar unabhängig von der Frage, ob eine Genehmigung unter Zulassung einer Ausnahme hätte erteilt werden können. Dabei besteht der Sachmangel bereits darin, dass es an der baurechtlich gesicherten Befugnis fehlt, das Objekt für den vertraglich vorausgesetzten Zweck zu nutzen. Die Frage, ob bauliche Veränderungen überhaupt genehmigungsbedürftig sind, hätten die Zivilgerichte als Vorfrage der Fehlerhaftigkeit der Kaufsache zu beantworten

Der vorliegende Mangel kann nach Ihren Aussagen auch nicht behoben werden, weil das Gebäude nach heutigem Stand gegen materielles öffentliches Baurecht verstößt. Eventuell ist sogar an arglistige Täuschung zu denken mit entsprechenden Schadensersatzansprüchen.

Ihre Einigung mit dem Nachbarn ändert nichts am Vorliegen eines Mangels. Wenn ein sog. Schwarzbau vorliegt, kann das Gebäude auch keinen Bestandsschutz haben mit der Folge, dass die Bauaufsichtsbehörde grundsätzlich sogar den Abriss verlangen kann, wenn sie davon erfährt.

Nach Lage der Dinge müssten Sie von dem Kaufpreis die Kosten eines Teilabrisses und einer Herstellung eines baurechtskonformen Zustandes abziehen, um ohne wirtschaftlichen Schaden dazustehen. Die Kosten müssten Sie sich von einem Architekten oder Bauingenieur beziffern lassen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben, und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

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