Renovierung beim Auszug

Sehr geehrter Fragesteller,

zu Ihrer Anfrage nehme ich wie folgt Stellung:


1.

Eintritt der Erben in das Mietverhältnis

Mit dem Tod der Mieterin sind die Erben gemäß § 563 BGB in das Mietverhältnis eingetreten und übernehmen damit grundsätzlich alle Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag.


2.

Wirksamkeit der Schönheitsreparatur- und Endrenovierungsklausel

Die von Ihnen zitierte Klausel lautet:

a) "Der Mieter übernimmt die Wohnung in dem derzeitigem Zustand"

b) "Der Mieter verpflichtet sich bei Auszug die Wohnung wieder ordnungsgemäß bzw. renoviert (Raufaser) zu übergeben."

Nach der aktuellen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) sind formularmäßige Klauseln, die den Mieter verpflichten, die Wohnung bei Auszug unabhängig vom tatsächlichen Zustand zu renovieren (sog. Endrenovierungsklauseln), in der Regel unwirksam, wenn sie nicht auf den tatsächlichen Renovierungsbedarf abstellen oder wenn die Wohnung nicht renoviert übergeben wurde.

Insbesondere ist eine Klausel, die eine Endrenovierung unabhängig von der Dauer des Mietverhältnisses und dem Zustand der Wohnung bei Rückgabe verlangt, unwirksam, weil sie den Mieter unangemessen benachteiligt.

Auch die Übernahme der Wohnung "im derzeitigen Zustand" spricht nach der Rechtsprechung nicht für eine wirksame Übertragung der Renovierungspflicht, wenn die Wohnung nicht renoviert übergeben wurde oder kein angemessener Ausgleich gewährt wurde.


3. Folgen der Unwirksamkeit

Ist die Klausel unwirksam, gilt die gesetzliche Regelung: Der Vermieter ist für die Durchführung der Schönheitsreparaturen verantwortlich (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB. Die Erben sind dann nicht verpflichtet, die Wohnung renoviert zurückzugeben.


4. Veränderungen durch die Mieterin

Die Tatsache, dass die Mieterin die Raufasertapete durch andere Tapeten ersetzt oder überklebt hat, ist von der Frage der Schönheitsreparaturen zu unterscheiden.

Veränderungen, die über den vertragsgemäßen Gebrauch hinausgehen oder eine Rückbaupflicht begründen, können ggf. einen Schadensersatzanspruch auslösen, wenn die Veränderung nicht genehmigt war oder die Rückgabe im ursprünglichen Zustand ausdrücklich vereinbart wurde.

Allerdings ist auch hier zu beachten, dass nach so langer Mietdauer (38 Jahre) und ohne ausdrückliche Rückbauverpflichtung im Vertrag regelmäßig davon auszugehen ist, dass normale Abnutzungen und übliche Veränderungen vom Vermieter zu tragen sind.


5. Zusammenfassung

Nach der aktuellen Rechtslage und der im Kontext wiedergegebenen Rechtsprechung ist die von Ihnen zitierte Endrenovierungsklausel mit hoher Wahrscheinlichkeit unwirksam. Die Erben sind daher nicht verpflichtet, die Wohnung renoviert (Raufaser) zurückzugeben. Sie können lediglich verlangen, dass die Wohnung besenrein und ohne übermäßige Beschädigungen zurückgegeben wird.

Nur wenn die Mieterin Veränderungen vorgenommen hat, die über den vertragsgemäßen Gebrauch hinausgehen und die Substanz der Wohnung beeinträchtigen, könnten Sie ggf. einen Anspruch auf Rückbau oder Schadensersatz haben. Dies wäre im Einzelfall zu prüfen.


6.

Fazit:

Die Erben müssen die Wohnung nicht renovieren, da die Endrenovierungsklausel nach der aktuellen Rechtsprechung unwirksam ist. Sie als Vermieter sind für die Schönheitsreparaturen verantwortlich, es sei denn, es liegen besondere, über den vertragsgemäßen Gebrauch hinausgehende Beschädigungen vor.


Mit freundlichen Grüßen

Gerhard Raab
Rechtsanwalt