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Renovierung - Auszug

24.06.2008 12:31 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Lars Liedtke


Sehr geehrte Damen und Herren,

bezüglich meines Auszuges aus einer Mietwohnung Ende Juni habe ich folgenden Fragen?

A. Bin ich verpflichtet, zum Auszug Schönheitsreparaturen vorzunehmen? Für die Grundlage Ihrer Antwort folgender Paragraph aus dem Hamburger Mietvertrag von 1999, der die Instandhaltung der Mieträume regelt. Konkret geht es um diesen Satz: "Lackierte Holzteile sind in dem Farbton zurückzugeben, wie er bei Vertragsbeginn vorgegeben war; farbig gestrichene Holzteile können auch in Weiß oder in hellen Farbtönen gestrichen zurückgegeben werden." Laut eines Urteils des Hamburger Landgerichtes (Az. 316 S 35/07) und eines Urteils des BGH (VIII ZR 199/06) wird mit diesem Satz der gesamte Paragraph außer Kraft gesetzt, oder? Können Sie das nach einer Durchsicht des gesamten Paragraphen bestätigen? Habe ich das richtig Verstanden und es dies auf meine Situation anwendbar? Wenn wir nicht renovieren, wie sollten wir vorgehen, was sollten wir in der Kommunikation mit dem Vermieter beachten?

§17 Instandhaltung der Mieträume
1.Der Vermieter ist zur ordnungsgemäßen Instandhaltung und Instandsetzung der Mieträume verpflichtet, soweit im folgenden keine abweichenden Vereinbarungen getroffen sind.

2. Der Mieter verpflichtet sich, während der Mietzeit die erforderlichen Schönheitsreparaturen innerhalb der Wohnung durchzuführen. Zu den Schönheitsreparaturen gehören: Das Tapezieren, Anstreichen der Wände und der Decken, das Pflegen und Reinigen der Fußböden, das Streichen der Innentüren, der Fenster und Außentüren von innen sowie das Streichen der Heizkörper und Versorgungsleitungen innerhalb der Wohnung. Die Arbeiten sind handwerksgerecht auszuführen.

Üblicherweise werden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Zeitabständen erforderlich sein :
In Küchen, Bädern und Duschen alle drei Jahre,
in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle fünf Jahre, in anderen Nebenräumen alle sieben Jahre.

Demgemäß sind die Mieträume zum Ende des Mietverhältnisses in dem Zustand zurückzugeben, der bestehen würde, wenn der Mieter die ihm nach Ziffer 2 obliegenden Schönheitsreparaturen durchgeführt hätte. Lackierte Holzteile sind in dem Farbton zurückzugeben, wie er bei Vertragsbeginn vorgegeben war; farbig gestrichene Holzteile können auch in Weiß oder in hellen Farbtönen gestrichen zurückgegeben werden.

3. Kommt der Mieter den von ihm vorstehend übernommenen Verpflichtungen trotz Mahnung und Fristsetzung nicht nach, kann der Vermieter, ohne daß es einer Ablehnungsandrohung bedarf, die erforderlichen Arbeiten auf Kosten des Mieters durchführen lassen oder Schadenersatz in Geld verlangen; im Falle der Schönheitsreparaturen steht dem Vermieter dieses Recht erst bei Beendigung des Mietverhältnisses zu. Der Mieter hat auch nachweislich ent¬stehenden Mietausfall und die zur Beweissicherung und Ermittlung des Schadens notwendigen Kosten für ein Sachverständigengutachten zu ersetzen. Wenn Gefahr im Verzug oder der Aufenthalt des Mieters nicht zu ermitteln ist, bedarf es weder einer Mahnung noch einer Fristsetzung.

4. Der Mieter trägt die Kosten der Reparaturen der Installationsgegenstände für Elektrizität, Wasser und Gas, der Heiz- und Kocheinrichtungen sowie der Fenster- und Türverschlüsse, soweit die Kosten der einzelnen Reparatur 150,- DM und der dem Mieter dadurch in den letzten 12 Monaten entstehende Aufwand 300,- DM, höchstens jedoch 8 % der jeweiligen Jahres-Nettomiete, nicht übersteigen.

5. Zeigt sich im Laufe der Mietzeit ein Mangel der gemieteten Sache, so hat der Mieter dem Vermieter unverzüglich Anzeige zu machen.


B. In diesem Zusammenhang erlauben Sie mir bitte eine weitere Frage: Der Vermieter hat unsere Kündigung des Mietvertrages zum 30. Juni 2008 schriftlich bestätigt und uns damit drei Monate vor Ablauf der sechsmonatigen Kündigungsfrist (§2 Mietzeit), die besteht, weil wir in der Wohnung länger als fünf Jahre wohnten, aus dem Mietvertrag entlassen. Allerdings schreibt er in seiner Kündigungsbestätigung, dass er uns nur dann aus der Haftung des Mietvertrages entlassen kann, wenn wir zum Übergabetermin die Schönheitsreparaturen durchführen "wie sie im Mietvertrag vereinbart sind". Kann der Vermieter die Bestätigung der Kündigung zurückziehen, wenn wir nicht renovieren? Auch dann, wenn die Renovierungsklausel im Mietvertrag ungültig ist? Was kann uns passieren, wenn wir nicht renovieren?

C. Die dritte und letzte Frage in diesem Zusammenhang. Die antiken Holztürrahmen in der Wohnung, vor allem in den Kindezimmern, sind z.T. stark beschädigt, d.h. sie haben teilweise tiefere Einschnitte und Lackschäden. Wir sind sicher, dass diese großen Schäden bereits vor unserem Einzug vor acht Jahren bestanden - die Türrahmen sind schon sehr alt und dürfen, da das Haus denkmalgeschützt ist, nicht ausgetauscht werden. Allerdings werden die Schäden nicht im damaligen Übergabeprotokoll erwähnt. Es war sicher unser Fehler, damals nicht darauf im Protokoll eingegangen zu sein. Kleinere Schäden, also eher die Lackablätterungen und flache Einritzungen können durchaus auch im Verlauf der Mietzeit eingetreten sein, weil wir kleinere Kinder haben. Der Vermieter sagt uns nun, auch im Zusammenhang mit der Auseinandersetzung über unsere vermeintliche Verpflichtung zur Schönheitsrepatur, dass es sich bei großen Schäden um die "schuldhafte Beschädigung der Mietsache handelt" (§16 Benutzung der Meiträume) und dass wir ohnehin für die Reparatur aufkommen müssten, bei denen es sich nicht um Schönheitreparaturen handele, sondern um einen Schadensersatzfall.

Herzlichen Dank für Ihre Antworten.

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage. Zunächst möchte ich darauf hinweisen, dass dieses Forum lediglich die Funktion hat, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage zu geben. Eine persönliche Beratung/Vertretung kann und soll hierdurch nicht ersetzt werden. Hinzufügen oder Weglassen wesentlicher Tatsachen kann zu einer anderen Beurteilung des Falles führen. Unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsangaben und des von Ihnen gebotenen Einsatzes beantworte ich Ihre Fragen wie folgt:

1.) Der BGH hatte in der Entscheidung VIII ZR 199/06 über den Begriff "Ausführungsart" in Renovierungsklauseln zu urteilen und kam zu dem Ergebnis, dass Klauseln, die diesen Begriff enthalten unwirksam sind, da er zu unbestimmt ist, und unter Umständen den Mieter unangemessen benachteiligen können, wenn er nämlich hierdurch verpflichtet wird, einen bestimmten Farbton zu verwenden. Der BGH lässt an dieser Stelle jedoch ausdrücklich offen, ob dadurch die gesamte Verpflichtung zur Endrenovierung bzw. deren Kostenübernahme unwirksam wird. M.E. wäre das jedoch nur die logische Konsequenz.

Anders hingegen die Entscheidung des Landgerichts Hamburg 316 S 35/07. Diesem Urteil liegt eine Klausel in exakt demselben Wortlaut zugrunde wie sie in Ihrem Vertrag (§ 17 Abs. 2, letzter Satz, erster Hlbs.) enthalten ist. Das Landgericht führt, wie ich finde, sehr plausibel aus, dass diese Holzklausel, wonach ein Mieter die Mietsache mit weiß oder hell gestrichenen Holzteilen zurückzugaben habe, unwirksam sei. Dies folgt aus dem Grundsatz, dass der Mieter, der während des Mietverhältnisses in seiner Farbwahl frei ist, bei Beendigung des Mietverhältnisses unabhängig vom Zeitpunkt einer letzten Renovierung zur Neudekoration verpflichtet werde. Dies stelle eine unangemessene Benachteiligung dar, aus der "die Unwirksamkeit der Überbürdung der Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen schlechthin" folge.

Demnach würde aufgrund Ihrer Klausel jegliche Endrenovierungspflicht entfallen. Von diesem Urteil geht keine Bindungswirkung aus. Da in Ihrem Fall jedoch auch die Hamburger Gerichtsbarkeit zuständig zu sein scheint, sollten Sie sich auf den Standpunkt stellen, dass die Klausel unwirksam ist und Sie nicht zur Renovierung verpflichtet sind.

Sie sollten Ihrem Vermieter daher (spätestens bei der Wohnungsübergabe) Ihren Standpunkt mitteilen und die Wohnung unrenoviert übergeben.

2.) § 2 Ihres Mietvertrags haben Sie nicht zitiert. Sofern er jedoch eine 6-monatige Kündigungsfrist des Mieters vorsieht, ist dies seit der Mietrechtsreform des Jahres 2001 unwirksam. § 573 c I BGB (Anlage) sieht vor, dass ein Wohnraummietverhältnis bis zum 3. Werktag eines Monats zum Ablauf des übernächsten Monats gekündigt werden kann. Eine Verlängerung der Kündigungsfrist wegen der Mietdauer besteht nur für eine Vermieterkündigung. Eine zum Nachteil des Mieters hiervon abweichende Vereinbarung ist gem. § 573 c IV BGB unwirksam. Sofern Sie vor dem 3. Werktag des April 2008 gekündigt haben, ist Ihre Kündigung zum 30.06. wirksam. Zudem stellt eine Kündigung keinen Vertrag dar, sondern eine einseitige, empfangsbedürftige Willenserklärung. Hierbei kommt es nur auf den Zugang der Willenserklärung bei der Gegenseite an. Der Vermieter hat daher keine Möglichkeit, Ihre Kündigung zurückzuziehen o.ä. (Außerdem heißt "wie sie im Mietvertrag vereinbart sind" ja gerade, dass es keine wirksame Vereinbarung gibt)

Das schlimmste, das Ihnen wegen der unterlassenen Renovierung passieren kann, ist dass der Vermieter an seiner Auffassung festhält, dass die Renovierungsklausel wirksam ist. Dann wird er einen Kostenvoranschlag erstellen lassen und die Renovierungskosten von Ihrer Kaution einbehalten. Sie müssten dann u.U. auf Kautionsrückzahlung klagen. Sofern keine Kaution gezahlt worden ist, steht zu befürchten, dass der Vermieter auf Zahlung der Renovierungskosten klagt. (Hierbei unterstelle ich, dass Sie die Wohnung fristgerecht vollständig geräumt und mit allen Schlüsseln übergeben; ansonsten könnte der Vermieter weitergehende Ansprüche geltend machen).

3.) Bei der Ausführung von Renovierungsarbeiten (oder deren Kosten) ist zwischen Schönheitsreparaturen einerseits und Schadensersatz andererseits zu unterscheiden. Schönheitsreparaturen umfassen sämtliche Abnutzungen der Mietsache durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch. Da der Vermieter zur Erhaltung der Mietsache in einem vertragsgemäßen Zustand verpflichtet ist, handelt es sich grundsätzlich um eine Vermieterangelegenheit (sofern nicht eine wirksame Klausel im Vertrag gegeben ist). Dafür zahlt der Mieter ja auch die Miete. Anders ist es mit Beeinträchtigungungen, die nicht auf bestimmungsgemäßen Gebrauch zurückzuführen sind. Dies sind Schäden. Der Mieter ist zum Schadensersatz verpflichtet, sofern er die Schäden vorsätzlich oder fahrlässig verschuldet hat. (Dieses Verschulden muss jedoch nicht der Vermieter beweisen, sondern der Mieter muss einen Entlastungsbeweis führen). Im vorliegenden Fall haben Sie die Schäden nicht einmal verursacht (sondern Ihr Vormieter) und erst Recht nicht verschulden. Dies müssten Sie jedoch beweisen können. Ein solcher Beweis kann hier nicht durch das Übergabeprotokoll geführt werden. Aber unter Umständen könnte Ihnen ein Zeugenbeweis gelingen, falls sich Bekannte oder Verwandte noch an den Zustand bei Einzug erinnern können. Ob dem so ist, kann ich hier natürlich nicht abschließend beurteilen.

Sollten Sie im Fortgang der Angelegenehit einen Rechtsanwalt mit der Wahrnehmung Ihrer rechtlichen Interessen beauftragen wollen, können Sie sich gerne an meine Kanzlei wenden. Der hier getätigte Einsatz würde dann auf die weiter entstehenden Kosten angerechnet werden.

Ich hoffe, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage gegeben haben. Ansonsten nutzen Sie bitte die kostenlose Nachfragefunktion.

Abschließend möchte ich Sie bitten, diese Antwort zu bewerten, um dieses Forum für andere Nutzer transparenter zu gestalten.

Mit freundlichen Grüßen,

Lars Liedtke
Rechtsanwalt


Anlage:
§ 573c Fristen der ordentlichen Kündigung
(1) Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate.
(2) Bei Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet worden ist, kann eine kürzere Kündigungsfrist vereinbart werden.
(3) Bei Wohnraum nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 ist die Kündigung spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf dieses Monats zulässig.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1 oder 3 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

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