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Renovierung nach Auszug?

| 13.02.2012 15:54 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Steffan Schwerin


Hallo,
wir haben seit Anfang 2007 einen Mietvertrag und ziehen demnächst aus.
Aufgrund der für uns nicht ganz durchsichtigen rechtlichen Gesetzgebung möchten wir gern wissen, ob wir anhand unseres Mietvertrages die Wohnung besenrein übergeben können oder Endrenovieren müssen.
Es handelt sich um einen Hamburger Mietvertrag für Wohnraum.
Wichtig dort der §17, welcher besagt:
------
"1. der Vermieter ist zur ordnungsgemäßen Instandhaltung und Instandsetzung der Mieträume verpflichtet, soweit im folgenden keine abweichenden Vereinbarungen getroffen sind.
2. Der Mieter verpflichtet sich,während der
Mietzeit die erforderlichen Schönheitsreparaturen innerhalb der Wohnung durchzuführen. Zu den Schönheitsreparaturen gehören: Das Tapezieren,Anstreichen der Wände und der Decken, das Pflegen und reinigen der Fußböden, Streichen der Innentüren, Fenster und Außentüren von innen sowie das Streichen der Heizkörper und Versorgungsleitungen in der Wohnung.Die Arbeiten sind handwerksgerecht auszuführen.
Üblicherweise werden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Zeitabständen erforderlich sein:
Küche,Bäder,Duschen- alle 3 Jahre
Wohn-und Schlafräume,flure,Toiletten-alle 5 Jahre
Nebenräume -alle 7 Jahre.
Demgemäß sind die Mieträume zum Ende des Mietverhältnisses in dem Zustand zurückzugeben,der bestehen würde,wenn der Mieter die erforderlichen Schönheitsreparaturen durchgeführt hätte.
3. Kommt der Mieter den von ihm vorstehend übernommenen Verpflichtungen trotz Fälligkeit und Fristsetzung nicht nach, kann der Vermieter Schadensersatz verlangen;im Falle der Schönheitsreparaturen steht dem Vermieter dieses Recht erst bei Beendigung des Mietverhältnisses zu.Der Fristsetzung bedarf es nicht, soweit der Mieter die Erfüllung der ihm obliegenden Verpflichtungen ernsthaft und endgültig verweigert. Der Mieter hat auch nachweislich entstehenden Mietausfall und die zur Beweissicherung und Ermittlung des Schadens notwendigen Kosten für ein Sachverständigengutachten zu ersetzen.
§27:
1. Bei Beendigung des Mietverhältnisses,spätestens bei seinem Auszug, hat der Mieter die Mieträume gemäß §17.2 dieses Vertrages, im Übrigen in sauberem Zustand zurückzugeben.
§30
8. den Mietern ist bekannt, dass ihnen die Wohnung in einem unrenovierten Zustand übergeben wird. renovierungsarbeiten sind gemäß §17 dieses Vertrages auszuführen.Nach Beendigung des Mietverhältnisses ist die Wohnung in neutralen hellen farben zurückzugeben..."
------
Bei Einzug war die Wohnung zapeziert und weiß gestrichen. Jedoch waren weder Bohrlöcher vom Vormieter ausgebessert, in der Küche fehlten am Fliesenspiegel teilweise Fliesen und das Bad hat ebenfalls einige Bohrlöcher in den Fliesen, die Fliesen selber sind uralt und waren in einem schlechten Zustand.Es wurde also vermieterseits kein Geld für Instandsetzung/Modernisierung o.ä. reingesteckt.
Die letzte Renovierung unsererseits liegt knapp 3 Jahre zurück.
Natürlich sind da die weißen Wände nichtmehr ganz so weiß,ebenso die Türen.
Müssen wir also alles wieder neu streichen?
Oder nur einen Teil?
Wir bitten um eine fundierte Aussage mit evtl. Urteilen, da wir natürlich unsere Kaution auch zurück haben möchten.
Vielen Dank im Voraus mit Grüßen aus Hamburg.

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


Wenn es ein Protokoll vom Einzug gibt, aus welchem sich die Bohrlöcher ergeben, dann müssen diese nicht von Ihnen beseitigt werden.

Anderenfalls wäre dies aber anzuraten, da die Beweislage erdrückend schlecht wäre.

Da Sie bereits vor 3 Jahren die Wohnung renoviert haben, kommt es aktuell darauf an, in welchem Zustand sich die Wohnung befindet.

In der relevanten Klausel des § 17 heißt es zulässigerweise, dass die Schönheitsreparaturen nur nach Bedarf durchzuführen sind.

Allerdings schränkt dieser Passus

„Demgemäß sind die Mieträume zum Ende des Mietverhältnisses in dem Zustand zurückzugeben,der bestehen würde,wenn der Mieter die erforderlichen Schönheitsreparaturen durchgeführt hätte."

die Rechtsmäßigkeit meines Erachtens nach wieder ein. Die Freiheit, dass die Mietsache nur nach Bedarf zu renovieren ist, wird dadurch wieder unzulässig eingeschränkt, da die Schönheitsreparaturen danach ja auf jeden Fall durchzuführen sind.

Daher ist die Klausel insgesamt als unwirksam zu betrachten.

Sie müssen bei Auszug die Wohnung nur besenrein übergeben und eigens verursachte Schäden beheben.

Hinsichtlich der Bohrlöcher kommt es eben darauf an, ob man nachweisen kann – z.B. durch ein Protokoll – dass diese schon bei Einzug vorhanden waren.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Steffan Schwerin, Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 14.02.2012 | 00:26

Vielen Dank für die Erklärung, Herr Schwerin.
Zur Verdeutlichung: Haben Sie eindeutige Urteile zur Hand, auf die wir uns berufen können?
Und bedeutet Ihre Einschätzung, dass z.B. trotz Gebrauchsspuren im Wohnzimmer (durch Stellen von Möbeln- leichte Umrisspuren) nicht renoviert werden muss, da dort die Renovierung erst in etwa 2 Jahren wieder erfolgen muss?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 14.02.2012 | 08:54

Sehr geehrter Fragesteller,

gern beantworte ich Ihre Nachfragen wie folgt:

- Zur Verdeutlichung: Haben Sie eindeutige Urteile zur Hand, auf die wir uns berufen können?

BGH VIII ZR 52/06
BGH VIII ZR 152/05
BGH VIII ZR 109/05
BGH VIII ZR 178/05
BGH VIII ZR 339/03
BGH VIII ZR 177/09

- Und bedeutet Ihre Einschätzung, dass z.B. trotz Gebrauchsspuren im Wohnzimmer (durch Stellen von Möbeln- leichte Umrisspuren) nicht renoviert werden muss, da dort die Renovierung erst in etwa 2 Jahren wieder erfolgen muss?

Da die Klausel unwirksam ist, muss nicht renoviert werden.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen weiterhelfen und verbleibe mit freundlichen Grüßen

Steffan Schwerin
Rechtsanwalt


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