Renovierung bei Auzug, was ist zu machen?

Sehr geehrte Fragestellerin,

zunächst möchte ich darauf hinweisen, dass dieses Forum lediglich die Funktion hat, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage zu geben. Eine persönliche Beratung/Vertretung kann und soll hierdurch nicht ersetzt werden. Hinzufügen oder Weglassen wesentlicher Tatsachen kann zu einer anderen Beurteilung des Falles führen. Unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsangaben und des von Ihnen gebotenen Einsatzes beantworte ich Ihre Fragen wie folgt:

Als erstes möchte ich Ihnen den Begriff der Schönheitsreparaturen näher erläutern. Dieser umfasst alle malermäßigen Arbeiten, die erforderlich sind, um die Räume in einen zur Vermietung geeigneten Zustand zu versetzen, insbesondere das Anstreichen und Tapezieren der Wände und Decken, das Streichen von Holzfußböden, der Heizkörper einschließlich der Heizungsrohre sowie der Fenster und Außentüren von innen (BGH WuM 1987, 306 ). Darunter fällt beispielsweise nicht die Pflicht, Dübellöcher wieder zu verschließen. Zudem zählen Reparaturarbeiten von Schäden, die der Mieter nicht verschuldet hat, nicht dazu. Deshalb müssen Sie keinen Schimmel entfernen, wenn dieser durch mangelhafte Bausubstanz entstanden und daher vom Vermieter zu vertreten ist. Im Gegenteil: Dies wäre sogar ein Grund gewesen die Miete zu mindern, was ich Ihnen für die restlichen Monate auch noch raten würde, wenn der Schimmelbefall nicht nur ganz unerheblich ist.

Im vorliegenden Fall ist jedoch eine Diskussion über die Frage, welche Arbeiten Schönheitsreparaturen darstellen, entbehrlich.
Viel wichtiger ist nämlich die Frage nach der Wirksamkeit der von Ihnen zitierten Vertragsklauseln. Aufgrund der jüngeren Rspr. des BGH sind nur solche Renovierungsklauseln wirksam, denen ein "weicher Fristenplan" zugrunde liegt, der also Ausdrücke wie "im Allgemeinen", "in der Regel" oder "üblicherweise" enthält. Es muss der Klausel also zu entnehmen sein, dass diese Arbeiten zwar grundsätzlich ausgeführt werden sollen, jedoch nur wenn sie im konkreten Einzelfall nach Ablauf dieser Fristen auch erforderlich sind. Klauseln mit starren Fristenplänen hingegen sind unwirksam (BGH <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=WuM%202004,%20463" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 23.06.2004 - VIII ZR 361/03: Unwirksamkeit von Abgeltungsklauseln mit "starren" Fristen">WuM 2004, 463</a>; BGH WuM 2004, 660 ). Starr sind alle Fristenpläne, die Ihrem Wortlaut nach eine Verlängerung der Fristen nicht zulassen. Aufgrund des hier vorliegenden Wortlauts "mindestens aber in der nachstehenden Reihenfolge" ist von einem starren Fristenplan auszugehen, weshalb diese Klausel unwirksam ist.

Zudem folgt die Unwirksamkeit dieser Klausel auch noch aus einem anderen Umstand. Eine Renovierungsklausel ist auch dann unwirksam, wenn ihr zu kurze Fristen zugrunde gelegt werden. Die Regelfristen belaufen sich auf 3 Jahre für Küchen, Bäder und Duschen, auf 5 Jahre für Wohn- und Schlafräume, Flure, Dielen und Toiletten und auf 7 Jahre für andere Nebenräume. Da letztere Anforderung nicht beachtet wurde, sondern alle übrigen Räume nach 5 Jahren renoviert werden sollten, sind die Fristen zu kurz veranschlagt, was ebenfalls zur Unwirksamkeit führt (BGH WuM 2006, 248 ).

Da diese Renovierungsklausel für das laufende Mietverhältnis unwirksam ist, entfällt auch die Verpflichtung zur Durchführung bzw. Kostenübernahme einer Endrenovierung, da diese voraussetzt, dass der Mieter überhaupt zur Ausführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet ist, was bei Ihnen ja gerade nicht der Fall ist. Besteht eine solche Verpflichtung während des Mietzeitraums nicht, bleibt es bei dem Grundsatz, dass Schönheitsraparaturen vom Vermieter durchzuführen sind. Dann ist auch kein Raum für eine Endrenovierungsklausel oder eine quotenmäßige Abgeltungsklausel (BGH WuM 2006, 306 ).

In Ihrem Fall besteht daher weder die Pflicht, die Schönheitsreparaturen auszuführen noch anteilig Kosten hierfür zu übernhemen. Die §§ 15, 16 Ihres Mietvertrags sind unwirksam.

Es bleibt lediglich die Verpflichtung des § 21, wonach Sie die Wohnung sauber also besenrein übergeben müssen.

Dennoch heißt es nicht, dass Sie nunmehr einem Streit mit Ihrem Vermieter entgehen, da Vermieter diese neuen Grundsätze oft nicht einsehen wollen. Insoweit könnte es nach Auszug für Sie problematisch werden, Ihre Kaution (falls Sie eine gezahlt haben) zurückzubekommen. Ihr Vermieter ist jedoch nicht berechtigt, deswegen einen Teil der Kaution einzubehalten.

Sollten Sie in dieser Angelegenheit also noch einmal anwaltliche Hilfe benötigen, können Sie sich gerne an meine Kanzlei wenden. Auf die zusätzlich entstehenden Kosten würde der hier von Ihnen getätigte Einsatz angerechnet werden.

Ich hoffe, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage gegeben zu haben. Ansonsten nutzen Sie bitte die kostenlose Nachfragefunktion.

Abschließend möchte ich Sie bitten, diese Antwort zu bewerten, damit dieses Forum für andere Nutzer transparenter wird.

Mit freundlichen Grüßen,

Lars Liedtke
Rechtsanwalt
Kanzlei@RA-Liedtke.de