Renovierung bei Auszug in Anlage zum Vertrag - ungültig?

Question

Liebes Beratungsteam,

folgende Situation:

Wir haben seit 2002 ein EFH gemietet, jetzt steht der Auszug an (Ende Juni).

Unser Mietvertrag besteht aus zwei Teilen, dem Hauptteil "Wohnungs-Einheitsmietvertrag" und einem Anlagenteil. Der Anlageteil ist kein Vordruck sondern mit Maschine geschrieben bzw entsprechend ausgedrucktem Text, der lediglich bzgl Kautionshöhe und Datum "individuell" ist. Wir sind ziemlich sicher, dass die Anlagen so auch noch für andere Mietverträge des Vermieters benutzt werden, er hat die Blätter mit entsprechendem Datum ausgedruckt ("Anlage 1 zum Mietvertrag vom 17.12.2001") so zur Unterschrift mitgebracht und nur die Kaution handschriftlich eingetragen.

Im Hauptteil gibt es einen Absatz über Schönheitsreparaturen:

"Schönheitsreparaturen trägt der ( )Vermieter (X)Mieter. Hat der Mieter die Schönheitsreparaturen übernommen, so hat er bis Ende des Mietverhältnisses alle bis dahin - je nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung - erforderlichen Arbeiten auszuführen.

Im Anlagenteil als §21 "weitere Vereinbahrungen" ist neben Kautionshöhe, Gartenbetreuung, Kosten kleinerer Instandhaltungsarbeiten auch Renovierung beim Auszug geregelt.

Der Wortlaut:
"Das Haus wird im fachmännisch neu renovierten (Decken und Wände weiss gestrichen) und in einem sauberen Zustand übernommen. Nach Beendigung des Mietverhältnisses ist das Haus wieder im fachmännisch neu renovierten (Decken und Wände weiss gestrichen) und sauberen Zustand an den Vermieter zu übergeben. Der zum Haus gehörende Teppichboden wird ebenfalls in einem einwandfreien Zustand übernommen und muss bei Beendigung des Mietverhältnisses fachmännisch gereinigt und in einem einwandfreien sauberen Zustand an den Vermieter übergeben werden. Dies gilt ebenfalls für alle Boden- und Wandfliesen. Es dürfen keine Beschädigungen an den Fliesen entstehen"

Der Vermieter hat uns in der Kündigungsbestätigung darauf hingewiesen, dass wir das Objekt in "vertragsgemässem Zustand" übergeben müssen.

Es ergeben sich für uns nun folgende Fragen:

- Bedarf für Schönheitsreparaturen besteht evtl. in einem Raum. Müssen diese von uns nun durchgeführt werden? (Abschnitt im Hauptteil)
- Ist die Anlage als Formularteil oder als Individualvereinbarung zu sehen? Der Vermieter hat den Text so fix und fertig mitgebracht und nur die Kautionshöhe handschriftlich eingetragen. Was bedeutet das für die Notwendigkeit der Renovierung durch uns?
- Der Teppichboden (Fussbodenheizung) ist jetzt mindestens 10 Jahre alt (davon 7 Jahre durch uns bewohnt). Welche Ansprüche auf "einwandfrei sauber" hat der Vermieter nach einer solchen Zeit genau?

Herzlichen Dank für Ihre erste Einschätzung!

Rechtsanwalt Matthias Juhre · Accepted Answer

Antwort vom Rechtsanwalt: Sehr geehrter Fragesteller,    1.    Zunächst kommt es, wie Sie richtig fragen, darauf an, ob es sich bei der Regelung der Endrenovierung um eine individual- oder formularververtragliche Vereinbarung handelt.    Die äußere Gestaltung als Anlage zum Mietvertrag spielt keine Rolle &lpar;&#167; 305 Abs. 1 Satz 2 BGB&rpar;. Entscheidend ist allein, ob Ihr Vermieter die Klauseln &#187;für eine Vielzahl von Verträgen&#171; vorformuliert hat &lpar;&#167; 305 Abs. 1 Satz 1 BGB&rpar;. Das ist der Fall, wenn er diese Klauseln mindestens drei mal für Mietverträge verwendet hat. Dies müssten Sie im Streitfall beweisen können.    Eine weitere Regelung, die zur AGB-Kontrolle führt, ist &#167; 310 Abs. 3 BGB. Hierzu müsste Ihr Vermieter ein &#187;Unternehmer&#171; im Sinne von &#167; 14 Abs. 1 BGB sein, d. h. gewerblich/beruflich vermieten. Die zusätzliche Voraussetzung, dass Ihr Vermieter die Klauseln vorformuliert hat, ist nach Ihrer Schilderung unproblematisch der Fall.    Im folgenden gehe ich davon aus, dass die Voraussetzungen für die AGB-Kontrolle erfüllt sind.      2.    Inhaltlich sind die Klauseln über Ihre Pflicht als Mieter zur Endrenovierung unwirksam. Und zwar aus mehreren Gründen:    - Zunächst ist die Bedingung &#187;fachmännisch&#171; problematisch. Dies kann nach der ungünstigsten Auslegung &lpar;die nach der Auslegungsregel des &#167; 305c Abs. 2 BGB maßgeblich ist&rpar; bedeuten, dass die Renovierung durch Fachhandwerker ausgeführt werden muss. Das wäre eine unangemessene Benachteiligung des Mieters und als solche unwirksam.    - Die Teppichreinigung geht über die üblichen Renovierungspflichten hinaus. Was üblich ist, ergibt sich aus der Zweiten Berechnungsverordnung &lpar;&#167; 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV&rpar;. Dort ist von Teppichreinigung nicht die Rede. Dies kann dazu führen, dass eine Überwälzung der Reinigung unangemessen ist &lpar;für Wohnraum ist diese Frage bislang vom Bundesgerichtshof noch nicht entschieden worden&rpar;.    - Unwirksam ist die ganze Endrenovierungsklausel jedenfalls aus dem Grund, dass die Mieträume bei Beendigung des Mietverhältnisses unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparaturen renoviert übergeben werden müssen. Da nicht der tatsächliche Renovierungsbedarf berücksichtigt wird, liegt eine unangemessene Benachteiligung vor.      Im Ergebnis können Sie die Renovierung beim Auszug also verweigern.      Mit freundlichen Grüßen    M. Juhre  Rechtsanwalt

Renovierung bei Auszug in Anlage zum Vertrag - ungültig?

Mietrecht, Wohnungseigentum

Rechtsanwalt Matthias Juhre

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