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Renovierung bei Auszug / Individualvereinbarung?


| 13.07.2006 18:25 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Im nächsten Monat möchte ich meine Wohnung kündigen und bin mir bei der Auslegung der Renovierungsklauseln nicht sicher.

Fakten zum Mietvertrag:
- Formular-Mietvertrag von Haus und Grund, handschriftlich ausgefüllt, Version 010.IXC
- privater Wohnraum, Mietbeginn 05/2002
- Zustand der Wohnung: hervorragend, keine Beanspruchung

1. SR-Klausel:
Formularmäßige Schönheitsreparaturklausel in § 8 erscheint unauffällig, keine starren Fristen, Öffnungsklausel ("Dies ist im allgemeinen nach folgenden Zeitplänen...").

2. SR-Klausel:
Allerdings wurde in meinem Beisein vom Vermieter folgender handschriftlicher Satz in den Zusatzvereinbarungen unter § 20 hinzugefügt:
"Der Mieter übernimmt eine renovierte Wohnung und renoviert bei Auszug."
- Dieser Satz wurde von ihm eingesetzt. Weitere Erläuterungen oder gar ein Aushandeln fanden nicht statt. Ich ging damals davon aus, dass man sowieso bei Auszug renovieren muss, egal wie es um den Zustand der Wohnung bestellt ist.

Drei weitere Sätze bezüglich der Einbau-Küche wurden bei Vertragsschließung durch den Vermieter handschriftlich ebenfalls unter § 20 (unter die 2. SR-Klausel) eingesetzt.
"Der Mieter ist berechtigt die Einbauküche zu verkaufen. Der Erlös fließt dem Vermieter zu."
"Daraufhin ist der Mieter berechtigt, eine eigene Küche einzubauen, die nicht Gegenstand der Mietsache wird."

Da der Vermieter die Küche vor Mietbeginn selbst verkauft hat, wurden die beiden ersten Sätze bezüglich der Küche bei der Wohnungsübergabe durchgestrichen und folgende Ergänzung vorgenommen und von den Parteien unterzeichnet:
"Die Küche wurde vor Mietbeginn durch den Vermieter verkauft."

Fragen:
1. Handelt es sich hier um den vom BGH beanstandeten "Summierungseffekt" bezüglich der Schönheitsklauseln? Muss ich Schönheitsreparaturen bei Auszug vornehmen oder mich anteilig daran beteiligen?

2. Haben die weiteren Zusatzvereinbarungen über den Verbleib der Küche eine Auswirkung auf die Beurteilung des Individualcharakters der Endrenovierungsklausel?

Mit freundlichem Gruß
Ratsuchender
Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage beantworte ich aufgrund der mir zur Verfügung gestellten Informationen wie folgt:

1) Summierungseffekt

Der Bundesgerichtshof hat die Übertragung der laufenden Schönheitsreparaturen während des Mietverhältnisses auf den Mieter in Kombination mit der Pflicht am Ende der Mietzeit eine Schlussrenovierung durchzuführen für unzulässig erachtet (vgl. z.B. Urteil vom 06. April 2005 (XII ZR 308/02).

Nach der Auffassung des BGH wird durch solche Klauseln der Mieter unangemessen benachteiligt. Es liegt hier ein sog. Summierungseffekt der Pflichten zur Vornahme der laufenden Schönheitsreparaturen während des Mietverhältnisses und den Mietgegenstand bei Ende des Mietverhältnisses in renoviertem Zustand zurückzugeben, also eine sogenannte Schluss- oder Endrenovierung durchzuführen vor.

Hierbei differenziert der Bundesgerichtshof nicht dahingehend, ob der Mietgegenstand bei Beginn des Mietverhältnisses renoviert oder unrenoviert an den Mieter übergeben worden ist. Allein die uneingeschränkte Summierung der Pflichten, den Mietgegenstand während des laufenden Mietverhältnisses „in Schuss zu halten", also die üblichen Schönheitsreparaturen regelmäßig durchzuführen, sowie unabhängig hiervon zusätzlich bei Beendigung der Mietzeit für einen renovierten Zustand des Mietobjektes Sorge zu tragen, führt nach dieser höchstrichterlichen Entscheidung zur AGB-rechtlichen Unwirksamkeit der gesamten Vereinbarung.

Eine solche Summierung liegt in Ihrem Fall m.E. vor. Ihr Vermieter kann also in diesem Fall weder die Durchführung der laufenden Schönheitsreparaturen beanspruchen noch den Mietgegenstand bei Ende der Mietzeit in renoviertem Zustand zurückverlangen.

Die herkömmliche, normale Abnutzung der Wohnung geht somit zu Lasten Ihres Vermieters.

2) Die Klausel bezüglich der Küche hat in diesem Fall keine Auswirkung auf die Bewertung.

Ich hoffe, Ihnen einen ersten Überblick verschafft zu haben und verbleibe,

mit freundlichen Grüßen

Weber
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 13.07.2006 | 19:17

zu 1: Sind Urteile bekannt, in denen handschriftliche Zusätze zu Schönheitsreparaturen in Formular-Mietverträgen als wirksam erachtet wurden?

Herzlichen Dank für Ihre ausführliche Antwort und für das neue Urteil mit Aktenzeichen (XII ZR 308/02), das kannte ich noch nicht,
Ratsuchender

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 13.07.2006 | 19:32

Im April 2006 hat der u. a. für das Wohnraummietrecht zuständige 8. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs entschieden, dass ein zur Unwirksamkeit einer Formularklausel führender sogenannter Summierungseffekt auf Grund des Zusammentreffens zweier - jeweils für sich genommen - unbedenklicher Klauseln auch dann vorliegen kann, wenn nur eine der beiden Klauseln formularmäßig, die andere dagegen individuell vereinbart worden ist (Bestätigung von VIII ARZ 5/92, NJW 1993, 532).

Weber
Rechtsanwalt

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Mit freundlichem Gruß
Ratsuchender "