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Renovierung bei Auszug bei ungültiger Schönheitsreparaturklausel?


28.08.2006 16:23 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Zum Mietvertrag:

Mietvertrag vom 19.8.2001, Beginn Mietverhältnis 1.11.2001, Kündigung fristgerecht zum 31.8.06

Auszug aus Mietvertrag:

§ 18 Instandhaltung der Mieträume
Nr. 4
Schönheitsreparaturen: Kleinreparaturen und Wartungen
Der Mieter ist insbesondere verpflichtet, auf seine Kosten die Schönheitsreparaturen (z.B. das Tapezieren von Rauhfaser, d.h. das Ersetzen der Wand- und Deckentapeten und Anstreichen derselben mit weißer Wandfarbe, [...] der Heizkörper incl. der Heizungsrohre, der Innentüren incl. der Türzargen, der Fensterrahmen und der Außentüren innen sowie der Balkontüren innen und dazugehörender Geländer innen, [...]), in dem nachstehenden Turnus fachgerecht auszuführen:
Bei Küche, Bad, Toilette 3 Jahre, bei allen übrigen Räumen 5 Jahre. Reinigen, Anschleifen und Lackieren von Türzargen, Innentüren, Holzfenstern, Heizkörpern, Heizrohren mindestens alle 7 Jahre, [...].

Bei Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter die Wohnung in fachgerecht renoviertem Zustand zu übergeben. Weist der Mieter jedoch nach, dass die letzten Schönheitsreparaturen innerhalb der obengenannten Fristen – zurückgerechnet vom Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses – durchgeführt worden sind und befindet sich die Wohnung in einem einer normalen Abnutzung entsprechenden Zustand, so muß er sich anteilig an den Kosten beteiligen, die aufzuwenden wären, wenn die Wohnung im Zeitpunkt der Vertragsbeendigung renoviert würde; dasselbe gilt, wenn und soweit bei Vertragsbeendigung die obigen Fristen seit Beginn des Mietverhältnisses noch nicht vollendet sind. Als Berechnungsgrundlage gilt das vom Vermieter einzuholende Angebot einer anerkannten Firma. Der entsprechende Betrag für die anteiligen Schönheitsreparaturen ist an den Vermieter zu entrichten. Der Mieter kann die Zahlungsverpflichtung dadurch abwenden, dass er die Schönheitsreparaturen selbst fachgerecht durchführt.

§ 23 Sonstige Vereinbarungen (wurde von Vermieterin ausgefüllt)
Die Mieter hinterlegen eine einmalige Kaution in Höhe von DM 2000,- dem Vermieter bei Abschluß des Mietvertrages. Die Kaution ist den Mietern bei Auszug in voller Höhe zurückzuzahlen, wenn keine anderweitigen Forderungen gegenzuverrechnen sind und erst nach der endgültigen Schlussabrechnung der Heiz- und Nebenkosten. [...]
Die Wohnung wird zum Einzug vollständig renoviert. Die Mieter verpflichten sich hiermit ebenfalls unwiderruflich, bei ihrem Auszug die Wand- und Deckenanstriche erneuern zu lassen, ungeachtet, ob die in § 18 festgesetzte Renovierungsfrist schon abgelaufen ist oder nicht. Bezüglich der Lackanstriche von Fenstern, Heizkörpern, Türzargen gilt jedoch die Vereinbarung entsprechend § 18. [...]Die Neuherrichtung und Instandsetzung muss von einer guten, anerkannten Handwerksfirma erfolgen. [...] Instandsetzungen durch Selbsthilfe sind nur in Ausnahmefällen und nur nach vorheriger schriftlicher Einverständniserklärung des Vermieters zulässig. Bis zur restlosen Instandsetzung der Wohnung ist der Mietzins in voller Höhe zu entrichten. Die Übergabe der
instandgesetzten Wohnung hat somit spätestens zum gekündigten Auszugstermin zu erfolgen.

Unsere Fragen:
1. Ist die Klausel zu den Schönheitsreparaturen in allen Punkten (Anstriche Wand und Decke sowie Türzargen, Heizkörper, Fensterrahmen innen) unwirksam? Unserer Meinung handelt es sich um eine starre Fristenregelung, die uns unangemessen benachteiligt und somit komplett unwirksam ist. Gleichzeitig wird von uns gefordert, dass man regelmäßig und zusätzlich bei Auszug renovieren soll, was unseres Erachtens auch unwirksam ist. Wenn es unwirksam ist, kann nichts von der Mietkaution einbehalten werden, oder?
2. Können wir für bereits geleistete Arbeiten (Entfernen von Rauhfasertapete, Anstreichen der Wände und Decken) Geld von ihr verlangen? Wenn ja, können Sie in etwa sagen, in welcher Höhe? (Der Malermeister nimmt je 2,90 Euro plus Mehrwertsteuer für Entfernen der Tapete und Anstreichen pro Quadratmeter).

Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

vielen Dank für Ihre Anfrage. Unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsschilderung und Ihres Einsatzes möchte ich dazu wie folgt Stellung nehmen:

1. Klauseln
Die Klausel in § 18 ist wegen des starren Fristenplans unwirksam.
Die Renovierungsklausel in § 23 ist ebenfalls unwirksam. Hierbei handelt es sich aufgrund der fristenunabhängigen Renovierungspflicht um eine unangemessene Benachteiligung. Außerdem sind beide Klauseln deshalb auch im Gesamtzusammenhang betrachtet unwirksam.

2. Ersatzanspruch
In einer recht neuen Entscheidung hat das LG Karlsruhe (Urt.v. 28.4.06, Az. 9 S 479/05) dem Mieter einen Anspruch auf Aufwendungsersatz bei Irrtum über die eigene Schönheitsreparaturpflicht zugebilligt.
Voraussetzung für einen Ersatzanspruch wegen Geschäftsführung ohne Auftrages ist demnach, dass der Mieter ohne Auftrag des Vermieters und nach dessen wirklichen bzw. mutmaßlichen Willen handelt. In dem zu entscheidenden Fall war der Vermieter über die Durchführung der Malerarbeiten informiert und hatte sich jedenfalls nicht dagegen ausgesprochen.
Der Aufwendungsersatzanspruch umfasst dann alle notwendigen Aufwendungen. Das heißt, Sie können Ihre tatsächlich entstandenen Kosten geltend machen oder aber pauschal mit dem Kostensatz eines Malers (ohne Mwst.) abrechnen.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen im Rahmen dieser Erstberatung eine erste rechtliche Orientierung geben.

Mit freundlichen Grüßen

Ina Hänsgen
Rechtsanwältin
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