Sehr geehrte Ratsuchende,
lassen Sie mich Ihre Frage,
"Wäre diese Duldung (gemäß Gerichtsurteil) auch für mich als Käufer gültig?",
ohne Kenntnis des Urteils und der Baulast wie folgt beantworten.
Ein Urteil zu Gunsten des Verkäufers gegenüber dem/n Nachbar/n wirkt nicht gegenüber Ihnen als Erwerber.
Das Urteil betrifft nur die damaligen Prozessparteien. Leider.
Mit freundlichen Grüßen
Peter Eichhorn
Rechtsanwalt
29. Januar 2022
|
17:19
Antwort
vonRechtsanwalt Peter Eichhorn
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Rückfrage vom Fragesteller
29. Januar 2022 | 17:37
Danke für die Rückmeldung.Also kann ich mich nicht auf die damalige Duldung festlegen.Nur frag ich mich,wie ich in die dazugehörige Garage gelange.Die Bankfinanzierung wird daher unmöglich,obwohl ich über das Grundstück,welches auch das Flurstück des Eigentümes vom vorderen Bereich ist und welche die Nachbarn nutzen,geduldet ist und ins Haus käme.Welche Argumente hätte ich dann gegenüber der Bank?
Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt
29. Januar 2022 | 19:22
sehen Sie bitte in die Ergänzung
Ergänzung vom Anwalt
29. Januar 2022 | 18:25
Sehr geehrte Ratsuchende,
zunächst noch zur Ergänzung § 325 Abs. 1, 1. Variante ZPO: "Das rechtskräftige Urteil wirkt für und gegen die Parteien [...]."
Vielen Dank für Ihre Frage, die keine Nachfrage ist.
Sie haben ein Grundstück erworben ohne (dinglich durch Grundbucheintrag) gesicherten Zugang.
Das wurde hoffentlich beim Kaufpreis berücksichtigt.
Die öffentliche-rechtliche Baulast hilft nicht oder nur sehr bedingt.
Wenn aber Ihre Vorgänger ein Duldungsurteil erstreiten konnten, können Sie das sehr wahrscheinlich auch oder Sie erreichen ein (privatrechtliche) Abmachung mit den Nachbarn, die eine Klage entbehrlich machen würde.
Berufen Sie sich gegenüber den Nachbarn auf § 325 Abs. 1, 2. Variante ZPO:
"Das rechtskräftige Urteil wirkt für und gegen [...] die Personen, die nach dem Eintritt der Rechtshängigkeit Rechtsnachfolger der Parteien geworden sind [...]."
Letztlich passt diese Vorschrift nicht, aber versuchen können sie es ja mal.
§ 917 Abs. 1 S. 1 BGB regelt ein Notwegerecht: "Fehlt einem Grundstück die [...] notwendige Verbindung mit einem öffentlichen Wege, so kann der Eigentümer von den Nachbarn verlangen, dass sie [...] die Benutzung ihrer Grundstücke [...] dulden."
Das heißt aber leider nicht automatisch, dass der Nachbar das Befahren dulden muss, wenn Ihr Grundstück an einer öffentlichen Straße liegt (vgl. BGH, 15.11.2013 - V ZR 24/13).
Die Baufinanzierung ist wieder eine andere "Baustelle" und noch eine weitere Frage.
Verhandlungen mit dem Nachbarn sind unumgänglich.
Dafür sollten Sie sich anwaltlichen Beistand vor Ort und nicht nur über die Ferne holen.
In Betracht kommt auch eine Streitschlichtung beim Schiedsamt oder Friedensrichter.
Mit freundlichen Grüßen
Peter Eichhorn
Rechtsanwalt
