Wegerecht, Grunddienstbarkeit

Question

Sehr geehrte Damen und Herren,
ich beabsichtige ein Haus (B) zu kaufen welches 2000 in sogenannter Hinterbebauung zusammen mit einem weiteren Haus (A) auf einem Grundstück entstanden ist.
B liegt hinter dem Haus A. A hat eine eigene Zufahrt, die auch zu dessen Stellplätzen führt. Von hier ist Haus B nur über einen Fußweg zu erreichen, der an Haus A vorbeiführt.
2001 wurden die Grundstücke in zwei eigenständige geteilt. Die Zufahrt und der Fußweg gehörten nun zu dem Grundstück A. Es wurde ein Wege und Fahrrecht im Grundbuch hinterlegt und vereinbart, das B den Fußweg zum Befahren mit PKW ausbauen darf um die Erschließung an die öffentliche Straße zu gewährleisten. Und natürlich auch die Nutzung von Weg und Zufahrt gesichert.Dies wurde so auch im Baulastenverzeichnis aufgenommen.
Da ich das Objekt nun erwerben möchte, soll nun auch der Fußweg zum befahren ausgebaut werden. Der Eigentümer von A sträubt sich dagegen mit der Begründung, das dass Fahrrecht nun seit 10 Jahren nicht ausgeübt wurde und somit verwehrt sei. Desweiteren gibt die Eintragung im Grundbuch sowie im Baulastenverzeichnis mir nicht das Recht die vorhandenen Anpflanzungen (max. 10 Jahre alt, Büsche und Hecken) zu entfernen.Dies wäre natürlich notwendig um den Fußweg zur Zufahrt auszubauen.
Außerdem räumt er mir zwar das kurzfristige Befahren der jetzt vorhandenen Zufahrt ein, aber nur zum Be- und Entladen. Auch dies Verhalten würde natürlich den geplanten Umbau des HAuses sehr erschweren. (z.B. keine Verweildauer von Schuttcontainern, Estrichpumpen pp..Der Einsatz würde natürlich so kurz wie möglich gehalten werden.)
Inwieweit ist es richtig, das dass Fahrrecht verwehrt sein kann aufgrund der Tatsache, dass es 10 Jahre nicht in Anspruch genommen wurde. und inwieweit sind die Anpflanzungen des Eigentümers A geschützt?
Kann er verhindern, dass meine Handwerker die erforderlichen Gerätschaften für den Umbau in der Zufahrt abstellen? (Da sie ja nicht auf mein Grundstück kommen.)
Anmerkung: Der Eigentümer von A hat das Haus vor ca. 2 Jahren gekauft und wußte um das Wegerecht/Baulast.
Haus B wurde seit Erstellung unterschiedlich bewohnt. Erst Eigentümer dann Vermietung dann Leerstand.
Wie müsste meine weitere Vorgehensweise aussehen? (Nach Kauf)
Vielen Dank für Ihre Hilfe und Bemühungen

Rechtsanwältin Ramona Herrmann · Accepted Answer

Sehr geehrter Fragesteller,

gern beantworte ich Ihre Anfrage.

Zunächst einmal ist es entscheidend, welche Rechte zu Gunsten des Grundstückes B und zu Lasten des Grundstückes A im Grundbuch eingetragen sind, und was damals bei der Grunddienstbarkeitsbestellung (Wege- und Fahrtrechte) vereinbart wurde.

Sie schildern, dass im Grundbuch ein Wege- und Fahrtrecht sowie ein Recht zum Ausbau des Fußweges eingetragen sind. In diesem Fall würden Ihnen diese Rechte als neuer Eigentümer des Grundstückes B zustehen. Die Aussage des Eigentümers von Grundstück A ist nicht richtig, im Grundbuch eingetragene Rechte verjähren gemäß § 902 BGB: Unverjährbarkeit eingetragener Rechte nicht. Die eingetragenen Rechte sind unverjährbar, es kommt dabei auch nicht darauf an, ob von diesen Rechten Gebrauch gemacht wurde. Die eingetragenen Wege- und Fahrtrechte können nur durch Löschung im Grundbuch untergehen, dazu bedarf es aber der Zustimmung des Eigentümers B.

Welche konkreten Rechte Ihnen aufgrund des Wege- und Fahrtrechtes zustehen, lässt sich nur anhand der Notarurkunde, welche damals bei der Bestellung der Grunddienstbarkeit beurkundet wurde, klären. Ich gehe jedoch davon aus, dass Sie den Fußweg auf eigene Kosten ausbauen können. Die Anpflanzungen müssten Sie ggf. dem Eigentümer von A nach ihrem aktuellem Wert ersetzen, wenn in der Notarurkunde dazu keine Vereinbarung getroffen wurde.

Ein längeres Abstellen von Bauwerkzeug auf der Zufahrt dürfte hingegen von dem Wegerecht nicht gedeckt sein.

Weigert sich der Eigentümer A dennoch, das Wege- und Fahrtrecht sowie den Ausbau des Fußweges zu akzeptieren, dann bleibt Ihnen nichts anderes übrig, als eine Duldungsklage zu erheben.

Weitere Empfehlung: In der Regel erwirbt man als Käufer ein erschlossenes Grundstück, dazu zählt auch die Zuwegung zur öffentlichen Straße. Ihr Verkäufer wäre deshalb eigentlich in der Pflicht, das Fahrt- und Wegerecht mit dem Nachbarn vor dem Verkauf zu klären.

Mit freundlichen Grüßen

Herrmann
Rechtsanwältin

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