Regelmäßig überschwemmter Keller - Mietminderung??

Sehr geehrte(r) Fragesteller/in,

vorweg möchte ich Sie darauf hinweisen, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann. Es wird ausschließlich das Ziel verfolgt, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres geschilderten Rechtsproblems auf der Grundlage der von Ihnen übermittelten Informationen von einem Rechtsanwalt zu erhalten. Die von mir erteilte rechtliche Auskunft basiert ausschließlich auf den von Ihnen zur Verfügung gestellten Informationen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen im Rahmen Ihrer Schilderung kann eine völlig andere rechtliche Beurteilung die Folge sein.

Nachfolgend nehme ich zu der/den von Ihnen gestellten Frage(n) Stellung, die ich unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt beantworte:

Vorab möchte ich anmerken, dass die nachfolgende Schau der Minderungsquoten kein grundsätzlicher Maßstab hinsichtlich der in Ihrem Fall mutmaßlichen Minderungshöhe ist. Vielmehr stellt es lediglich eine Darstellung bereits entschiedener Fälle dar, welche jedoch lediglich Einzelfälle sind. Im Mietrecht gilt die Besonderheit der Einzelfallentscheidung gerade im Minderungssegment, da sich nur anhand des Einzelfalls ein adäquate Entscheidung fällen lässt, wenn die wechselseitigen Interessen und Lagen gegenüber gestellt werden, was letztenendes allein dem Gericht obliegt.

Insoweit soll dies nachfolgend lediglich eine erste Orientierung darstellen, welche dann nur ansatzweise auf den von Ihnen geschilderten Sachverhalt angewendet werden kann.

Grundsätzlich schuldet der Vermieter dem Mieter die Überlassung der Mieträume in einem Zustand, der dem Mieter den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache ermöglicht.

Es kann jedoch vorkommen, dass die Mietsache zur Zeit der Überlassung mit einem Fehler behaftet ist oder dass während der Mietzeit Mängel auftreten, die die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch aufheben oder mindern. Liegt ein solcher Fall vor, ist der Mieter grundsätzlich zur Minderung des Mietzinses berechtigt. Zu beachten ist, dass nach dem Gesetz die Miete automatisch gemindert ist, so lange ein Mangel vorliegt (BGH WM 91, 544). Das Ausmaß der Mietminderung ist jedoch stets nach dem Maße der Beeinträchtigung der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch zu beurteilen.

Liegt aber eine bloß unerhebliche Minderung der Tauglichkeit vor, so ist in der Regel der Mieter nicht zur Ausübung Mietminderung berechtigt.

Macht der Mieter jedoch trotz Wohnungsmängeln keinen Gebrauch von seinem Minderungsrecht und zahlt er vorbehaltlos die volle Miete, verliert er sein Minderungsrecht. Ständige Mängelrügen ohne Konsequenzen zu ziehen sind nicht ausreichend (WM 92, 243; WM 92, 242 ).

Die nachfolgende Mietminderungshöhe in Prozent kann nur als erste Orientierung dienen, da es immer auf die Umstände des Einzelfalls ankommt und die Rechtsprechung uneinheitlich ist.

- Keller Benutzung wurde entzogen LG Berlin, GE 1985, 427 10%
- Keller (eingeschränkte Nutzungsmöglichkeit): 5 % - AG Hannover (Az: 548 C 10867/85 )
- Feuchtigkeit im Keller: 5%
Man kann in etwa feststellen, sofern der Keller durch die Überschwemmung oder Trocknungsarbeiten nicht nutzbar ist, kann unter Umständen eine Minderung in Höhe von 10 % gerechtfertigt sein.

Wenn lediglich Feuchtigkeit in der Nachfolgezeit vorhanden ist, hingegen nur in etwa um den Betrag in Höhe von 5 % der Brutto-WARM-Miete.

Unter der Beachtung dieser Umstände würde ich daher eine Mietminderung in Höhe von 5 % durch aus für angemessen erachten.

Ob eine dauerhafte Mietminderung möglich ist kann ich nicht gänzlich abschätzen. Jedoch solange die Mängel (Folgemängel Geruch-Verschmutzung-Kellertüren) nicht beseitigt werden, kann diese auch aufrecht erhalten werden. Dazu ist eine Mietminderung in dieser Höhe auch nicht derart unangemessen hoch, dass es gleich zu rechtlichen Konsequenzen kommt.

Andererseits haben Sie dann ein gewisses Druckmittel, d.h. Sie auch ein Zurückbehaltungsrecht geltend machen können in einem höheren Prozentsatz. Jedoch geb ich bei dieser Variante zu beachten, dass das Zurückbehaltungsrecht nicht dazu führt, dass man das Geld auch ausgeben darf, sondern eben nur zurückbehalten um den Druck zu verstärken.

Sollte der Vermieter auch bei 5 % Mietminderung noch nicht reagieren, kann auch ein Zurückbehaltungsrecht kurzweilige oder eben längerfristig in Höhe von 10 % geltend gemacht werden, wobei jedoch oben besagt gilt und auch nicht überstrapaziert werden sollte.

Darüber hinaus ist es sinnvoll, eine Dokumentation der Mängel ggf. per Zeugen oder Lichtbild vorzunehmen um den Zustand des Kellers im Falle des Falles nachweisen zu können.

Ich hoffe, dass ich Ihnen mit meinen Ausführungen helfen konnte, einen ersten Eindruck in dieser Rechtsangelegenheit gewinnen zu können. Sie können sich gerne bei Nachfrage über die entsprechende Option des Portals mit mir in Verbindung setzen.