Hilfe & Kontakt
Schnell einen Anwalt fragen:
 Antworten,  Anwaltsbewertungen
478.661
Registrierte
Nutzer
Anwalt? Hier lang

1
 
Frage Stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage Stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Mietminderung bei Totalsanierung im Keller


12.09.2017 17:26 |
Preis: 50,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Gerhard Raab



Sehr geehrte Damen und Herren,
wir bewohnen seit 01.02.2017 eine Neubau Doppelhaushälfte als Erstbezug. Leider kam es während des Baus zu einem größeren Wasserschaden im Wohnkeller. Bei Abnahme/Übergabe wurde dann festgestellt das sich Schimmel unter dem Estrich gebildet hat. Nach langen hin und her zwischen dem Bauträger, dem Eigentümern sowie zweier Gutachter hat man sich nun zur Totalsanierung des Kellers entschieden. Der Keller ist ein Wohnkeller und auch so ausgebaut. Das bedeutet das nun eine Spezialfirma zur Schimmelsanierung den gesamten Boden( Fliesen, Estrich, Fußbodenheizung; Dämmung, usw) bis auf die Betonsohle entkernt und dann wieder aufbaut. Die gesamte Sanierung ist für 6-8 Wochen inklusive Trocknungszeiten geplant. Die Gutachter sowie Bauträger meinen das Haus wäre für uns in der Zeit problemlos bewohnbar, weil die Arbeiten nur tagsüber ausgeführt werden. Die Sanierungsfirma hat uns aber bereits klar gesagt, dass man sich während der Abbruchphase aufgrund der enormen Lärmentwicklung nicht im Haus aufhalten kann. Die reinen Abbrucharbeiten sollen ca eine Woche in Anspruch nehmen. Wir haben zu der geplanten Sanierungszeit Urlaub, sehen aber nicht ein das Haus auf eigene Kosten verlassen zu müssen. Welche Rechte haben wir als Mieter in dieser Situation? Müssen wir solch umfassende Arbeiten ohne Entschädigung dulden? Kann der Bauträger sich darauf berufen, dass die Arbeiten nur tagsüber ausgeführt werden und nicht stören?
Vielen Dank für die Antwort
Sehr geehrter Fragesteller,

zu Ihrer Anfrage nehme ich wie folgt Stellung:


1.

Nach der Sachverhaltsschilderung ist die gemietete Doppelhaushälfte mit erheblichen Mängeln behaftet. Ist das Mietobjekt mangelhaft, hat der Mieter das Recht, den Mietzins angemessen zu mindern. Gemindert werden kann die Warmmiete, also die Grundmiete zuzüglich der Betriebskostenvorauszahlung.


2.

Die Tatsache, dass Arbeiten nur tagsüber ausgeführt würden, ist letztlich unmaßgeblich. Bei dem Umfang der Arbeiten, wie Sie sie schildern, wird ein Bewohnen des Hauses nur unter sehr eingeschränkten Bedingungen, unter anderem auch wegen der Schmutzbildung, möglich sein. Der als Wohnkeller gedachte Keller ist während der Sanierung gar nicht nutzbar.

Bei einer Minderung bzw. der Bemessung der Höhe der Mieteminderungen wird man die unterschiedlichen Sanierungperioden berücksichtigen müssen. Wird beispielsweise intensiv und viel gearbeitet, entsteht eine starke Staub- und Schmutzbildung, wird die Mietminderung höher ausfallen können, als beispielsweise dann, wenn die Arbeiten nahezu abgeschlossen sind und nur noch minimale Beeinträchtigungen bestehen.

Grundsätzlich hängt die Höhe der Mietminderung vom Umfang der Beeinträchtigung ab. Je weniger die Wohnung aufgrund der Mängel genutzt werden kann, je größer also die Gebrauchstauglichkeit eingeschränkt ist, desto höher darf die Minderung der Miete ausfallen.

Als ersten Anhaltspunkt können Sie berücksichtigen, dass der Keller, der als Wohnkeller gedacht ist, nicht genutzt werden kann. Also berechnen Sie, wieviel Prozent der Gesamtwohnfläche auf den Wohnkeller entfallen. Angenommen der Wohnkeller macht 20 % der Gesamtwohnfläche aus, kann schon wegen der Nichtbenutzbarkeit des Wohnkellers eine Mietminderung von 20 % in Betracht kommen.

Hinzu kommt die Lärmbeeinträchtigung, die Schmutzbeeinträchtigung und die Beeinträchtigung der Nutzung der Wohnung während der Sanierungsarbeiten.

Wenn Sie tagsüber sich im Haus aufhalten würden und wenn eine Lärmentwicklung einen Aufenthalt unmöglich machte, wäre sogar daran zu denken, die Miete während dieser Tage um 100 % zu mindern.

Hierbei darf man nicht außer Acht lassen, dass die Höhe der Mietminderung stets vom Einzelfall und von der Beeinträchtigung der Mietsache abhängt.

Wenn beispielsweise die Trocknungsgeräte auch nachts laufen müssen, kann das zu einer Beeinträchtigung führen, beispielsweise wenn man aufgrund des vernehmbaren Lernens nicht schlafen kann.


3.

Aufgrund der Angaben ist es naturgemäß schwierig, Ihnen exakte Prozentzahlen an die Hand zu geben.

Wenn man beispielsweise sich in dem Haus während der Abbruchphase lärm- und schmutzbedingt nicht aufhalten kann, könnte man durchaus an eine Mietminderung von 100 % für diesen Zeitraum denken.

Sind diese Arbeiten abgeschlossen, muss man überlegen, wie weit die Nutzbarkeit des Hauses durch die Arbeiten eingeschränkt ist. Eine Mietminderung von dann vielleicht 50 % erscheint jedenfalls nicht unangemessen.

Nicht ganz verstehe ich den Satz, Sie hätten zu der geplanten Sanierungszeit Urlaub, sähen jedoch nicht ein, das Haus auf eigene Kosten verlassen zu müssen.

Wenn Sie geplant haben, den Urlaub an einem anderen Ort zu verbringen, haben Sie natürlich durch die Sanierungsarbeiten keinerlei Beeinträchtigungen zu erleiden. Haben Sie vor, dem Urlaub zuhause zu verbringen, wird eine Mietminderung entsprechend dem Umfang der Arbeiten in Betracht kommen.


Mit freundlichen Grüßen

Gerhard Raab
Rechtsanwalt
FRAGESTELLER 30.12.1899 /5.0
Durchschnittliche Anwaltsbewertungen:
4,6 von 5 Sternen
(basierend auf 59764 Bewertungen)
Aktuelle Bewertungen
3,2/5,0
Hilfreiche Antwort, die etwas ausführlicher hätte sein können. ...
FRAGESTELLER
4,6/5,0
klar und schnell - jederzeit wieder!!! ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Die Frage wurde sehr verständlich zu 100% beantwortet. Dankeschön! ...
FRAGESTELLER