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Rechtliche Bedeutung einer Urteilsbegründung


30.11.2012 18:54 |
Preis: ***,00 € |

Generelle Themen


Beantwortet von

Rechtsanwalt Philipp Wendel



Sehr geehrte Damen und Herren,

ich bewohne eine Dachgeschosswohnung und habe eine Mieterhöhung erhalten, die durch die Angabe von 4 Vergleichswohnungen begründet wurde. Nur eine davon ebenfalls eine Dachgeschosswohnung.

Das Landgericht Kiel stellte in einer Urteilsbegründung (Az.: 7 S 39/01) fest:

"(...) Der Vermieter (kann) sein Erhöhungsverlangen mit dem Hinweis auf entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen begründen. Dabei genügt die Benennung von drei Wohnungen. Vergleichbar sind solche Wohnungen, die mit der Wohnung des Mieters nach Wohnwertmerkmalen übereinstimmen. Es genügt, wenn die Wohnungen im Großen und Ganzen, das heißt ungefähr vergleichbar sind (Staudinger/Emmerich, § 2 MHG Rnr. 17). Nicht vergleichbar sind danach zum Beispiel Wohnungen sehr unterschiedlicher Größe, normale Wohnungen und Dachgeschosswohnungen mit lauter Schrägen oder völlig unterschiedlich beheizte Wohnungen (vgl. Staudinger, aaO)." (Quelle: http://www.ra-kotz.de/mieterhoehungsverlangen.htm)

Dazu nun meine Fragen:

1. Welche rechtliche Bedeutung hat diese Urteilsbegründung und insbesondere die darin enthaltene Aussage "Nicht vergleichbar sind danach zum Beispiel (...) normale Wohnungen und Dachgeschosswohnungen mit lauter Schrägen"?

2. Orientieren sich andere Gerichte an diesem Urteil?

3. Kann ich das Mieterhöhungsbegehren unter Verweis auf dieses Urteil ablehnen?

Mit freundlichen Grüßen!

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne beantworte. Zunächst möchte ich darauf hinweisen, daß dieses Forum lediglich die Funktion hat, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage zu geben. Eine persönliche Beratung kann durch Ihre Anfrage nicht ersetzt werden.

1. Welche rechtliche Bedeutung hat diese Urteilsbegründung und insbesondere die darin enthaltene Aussage "Nicht vergleichbar sind danach zum Beispiel (...) normale Wohnungen und Dachgeschosswohnungen mit lauter Schrägen"?

Die rechtliche Bedeutung dieses Urteils erschöpft sich zunächst mal "nur" hinsichtlich dei Beurteilung des konkreten Sachverhalts, welcher diesem Urteil zugrunde lag.

Wie in diesem Urteil ausgeführt, liegt die rechtliche Bedeutung ("Bindung") darin, dass der Vermieter dann eine Erhöhung der Miete rechtswirksam verlangen kann, wenn ein Mieterhöhungsverlangen im Sinne des § 588 BGB gerechtfertigt ist.

Danach kann der Vermieter das Mieterhöhungsverlangen unter Verweis auf die Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen begründen, wovon er drei benennen muss.

Folgende Grundsätze sind dabei zu beachten:

a) Die Vergleichswohnungen müssen so genau bezeichnet sein, dass der Mieter sie finden kann,

b) Der Vermieter darf auch drei Wohnungen aus seinem eigenen Bestand nennen,

c) Die Wohnungen müssen von vergleichbarer Art sein wie die Wohnung, für die die Mieterhöhung geltend gemacht wird.

Das Gericht hat hier in seiner Uerteilsbegründung näher definiert, was mit der Vergleichbarkeit der Wohnungen gemeint ist. Die Definition erfolgte hier in negativer Hinsicht - nämlich dass Wohnungen dann nicht vergleichbar sind, wenn sie zB unterschiedlicher Größe sind, oder wenn eine normale mit einer Dachgeschosswohnung oder eben wenn eine Wohnung mit Nachtspeicheröfen bzw. einer Zentralheizung verglichen werden soll.

Benennt der Vermieter drei Wohnungen, um sein Mieterhöhungsverlangen zu begründen und zu rechtfertigen, die nach der genannten Definition "nicht vergleichbar" mit dem die Erhöhung betreffenden Mietobjekts sind, so ist jenes Verlangen nicht wirksam.


2. Orientieren sich andere Gerichte an diesem Urteil?

Sie fragen nach einer etwaigen Bindungswirkung dieses Urteils für andere Gerichte. Da hier ein Landgericht entschieden hat, und die eigentliche Zuständigkeit für Mietrechtsstreitigkeiten beim Amtsgericht liegt, gehe ich davon aus dass die Entscheidung in der Berufungsinstanz gefäät wurde.
Die Landgerichte sind aber in Mietrechtssachen nicht berechtigt, Rechtsfragen von grundsätzlicher Bedeutung selbst zu entscheiden. Kommt in einem Verfahren eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung auf, die zudem noch streitentscheidend ist, so muss das Landgericht die Frage dem zuständigen Oberlandesgericht zur Entscheidung vorlegen. Das
Oberlandesgericht entscheidet dann im Rahmen eines sogenannten Rechtsentscheides (im Aktenzeichen des Gerichts als "RE" kenntlich gemacht).
An einen Rechtsentscheid sind alle Landgerichte insoweit gebunden, als eine hiervon abweichende Entscheidung nicht ergehen kann. Ein Rechtsentscheid stellt kein Rechtsmittel wie Berufung oder Revision dar. Die Parteien eines Verfahrens können aber beim Gericht anregen, dass über eine bestimmte Frage ein Rechtsentscheid eingeholt werden möge.
Durch das Verfahren des Rechtsentscheids beim Oberlandesgericht entstehen den Parteien keine weiteren Kosten. Damit kann der Rechtsentscheid in landgerichtlichen Berufungsverfahren eine Möglichkeit darstellen, die eigenen Rechte besser wahrzunehmen.

Demnach werden sich andere Gerichte nicht an diesem Urteil orientieren.


3. Kann ich das Mieterhöhungsbegehren unter Verweis auf dieses Urteil ablehnen?

Ich rate Ihnen genau zu überprüfen ob die drei vorgebrachten Wohnung mit Ihrer vergleichbar im Sinne der oben aufgeführten Merkmale sind. Ihnen bleibt unbenommen hier auch die Ausführungen des Urteils anführen.

Kommen Sie bei dieser Prüfung zu dem Ergebnis, eine Vergleichbarkeit liegt nicht vor (zB bei einem von den drei angeführten Objekten), sollten Sie die Mieterhöhung zurückweisen.


Ich hoffe, meine Antwort hat Ihnen weitergeholfen. Bedenken Sie bitte, dass ich Ihnen hier im Rahmen einer Erstberatung ohne Kenntnis aller Umstände keinen abschließenden Rat geben kann. Sofern Sie eine abschließende Beurteilung des Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem bei Einsicht in sämtliche Unterlagen konkret zu erörtern.

Mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwalt Philipp Wendel


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