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Rechte des Gläubigers 20 Jahre nach Auflassungsvormerkung nach Zwangsversteigerung

25.02.2015 15:36 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von


Ein Grundstück wird zwangsversteigert, obwohl eine Auflassungsvormerkung eingetragen ist:

Im Grundbuch, 2. Abteilung steht:

Auflassungsvormerkung abgetreten - bedingt - gemäß Bewilligung - von xx.xx.1994 an ... gemäß Bewilligung vom xx.xx.1991/xx.xx.1994; eingetragen am xx.xx.1992/xx.xx.1993/xx.xx.1995
Rang nach Abteilung III/1

Zwangsversteigerungsvermerk xx.xx.2012

Die Zwangsversteigerung findet noch im Februar 2015 statt. Weiteres (z.B. was im damaligen Kaufvertrag beurkundet wurde, ob der Erwerber bezahlt hat etc.) ist nicht bekannt. Welche Rechte hat der Alt-Vormerkungsberechtigte gegen den Erwerber nach der Zwangsversteigerung in diesem Fall? Falls er einen Anspruch auf Zustimmung für eine Eintragung oder Löschung gegenüber dem Dritten nach § 19 GBO hat, schuldet er dem neuen Erwerber dann auch die ab Zuschlag anfallenden Kosten für das Grundstück?

26.02.2015 | 00:27

Antwort

von


(414)
Nürnberger Strasse 71
96114 Hirschaid
Tel: 095432380252
Web: http://www.ra-henning.biz
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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


Bei der Beantwortung Ihrer Frage gehe ich davon aus, dass die Zwangsversteigerung aus dem in Abt. III unter lfd. Nr. 1 eingetragenen Recht betrieben wird. Dieses Recht geht der in Abt. II eingetragenen Auflassungsvormerkung im Rang vor, d.h. im Falle eines Zuschlags wird die Auflassungsvormerkung aus dem Grundbuch gelöscht. Damit hat der Alt-Vormerkungsberechtigte bereits keine Ansprüche gegenüber dem Ersteher.

Unabhängig davon geht aus Ihrer Schilderung hervor, dass die Rechte aus der Auflassungsvormerkung bereits abgetreten sind. Das würde bedeuten, dass der Alt-Vormerkungsberechtigte auch ohnehin keine Rechte aus der Vormerkung mehr herleiten kann. Gerne bin ich bereit, mir den Grundbuchauszug - soee Sie ihn mir per Email zur Verfügung stellen wollen - anzusehen und die vorstehenden Ausführungen anhand des Auszugs noch einmal kritisch gegenzuprüfen.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Thomas Henning

Rückfrage vom Fragesteller 26.02.2015 | 09:16

Der die Zwangsversteigerung betreibende Gläubiger ist die Stadtkasse, also geht es wohl um nicht gezahlte Grundsteuer. Dies ist sicher ein nachrangiges Recht. Wenn nicht, wird die rechtliche Situation bzgl. Rängen und Grundbuchlöschungen vom Versteigungerungsgericht erläutert? Den Grundbuchauszug hab ich per E-Mail an Sie versendet.

Was die Abtretung angeht: Ist nicht derjenige, an den abgetreten wurde, in die Rechte aus dem Kaufvertrag voll eingetreten und könnte diese gegenüber dem neuen Erwerber geltend machen?

Vielen Dank!

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 26.02.2015 | 09:37

Hallo

und danke für den Nachtrag. Wenn die Stadtkasse versteigert, dürfte der Grund in der Tat in offenen öffentlichen Lasten bestehen. Diese genießen, auch ohne dass sie im Grundbuch einzutragen wären (oder auch eingetragen werden können), stets absoluten Vorrang, wie sich bereits aus § 10 Abs. 1 Nr. 3 ZVG ergibt. Eine Belehrung über die Wirkung der Rangverhältnisse kann der Rechtspfleger erteilen, muss es aber nicht.

Für den Fall, dass Sie Gläubiger eines der von der Versteigerung betroffenen Rechte sind, empfiehlt es sich zu prüfen, ob die Stadtkasse nach § 268 BGB abgelöst werden sollte, um Ihr Recht zu sichern.

Es ist richtig, dass derjenige, an den ein Anspruch abgetreten wurde, diesen gegenüber dem Schuldner geltend machen kann. Im Fall einer Auflassungsvormerkung erfolgt eine Abtretung aber regelmäßig zu Sicherungszwecken; sie gewährt also kein Vollrecht. Einzelheiten hierzu müssen sich aber aus dem Abtretungsvertrag ergeben.
Zu beachten ist aber, dass mit der Abtretung kein Eigentum, sondern nur ein schuldrechtlicher Eigentumsverschaffungsanspruch übertragen wurde. Dieser unterliegt aber - wie alle dinglich gesicherten Ansprüche - den Zuschlagswirkungen lt. ZVG, wird also im Zweifel mit Zuschlag untergehen.

Mit freundlichen Grüßen

Thomas Henning
Rechtsanwalt

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