Sehr geehrter Fragesteller,
Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:
1.
Das von Ihnen beschriebene Vorgehen ist so zulässig. Den wichtigsten Punkt haben Sie bereits herausgestellt: Dadurch, dass Sie eine Option einräumen, handelt es sich hierbei um das Angebot eines Immobilienverkaufs. Dieses bedarf der notariellen Beurkundung. Allerdings wäre zu überlegen, ob Sie die Option wirklich ohne Enddatum und ohne auflösende Bedingung (wenn z.B. Ihr Nachbar sein Grundstück verkauft) einräumen wollen, da damit das Grundstück gegen einen anderweitigen Verkauf gesperrt ist (dazu auch siehe 2.).
2.
Die Verlaufsoption wirkt, da sie (nur) vertraglich vereinbart ist, grds. nur "inter partes", also zwischen den Vertragsparteien, hier zwischen Ihrem Nachbarn und Ihnen persönlich. Dritten gegenüber wirkt die Option nicht, d.h. durch Zwangsversteigerung, Insolvenz o.ä. kann das Optionsrecht des Nachbarn entwertet werden. Dem kann dadurch entgegengewirkt werden, dass - wie ebenfalls schon von Ihnen angesprochen - die Option durch eine Vormerkung gesichert wird. Vorliegend handelt es sich dabei, da es um einen Verkauf geht, um eine Auflassungsvormerkung. Nachdem ansonsten keine Belastungen im Grundbuch vorhanden sind, hat die Auflassungsvormerkung die erste Rangstelle inne. Werden im Rang nach der Auflassungsvormerkungen später Belastungen eingetragen, dann sind diese zwar wirksam, jedoch nicht gegenüber dem Nachbarn als Vormerkungsberechtigtem. Zieht dieser nach Eintragung solcher Belastungen also seine Option, werden alle nachrangigen Belastungen gelöscht. Die Option ist auch grds. vollstreckungs- und insolvenzfest; auf Ausnahmen wie z.B. eine (Insolvenz-)Anfechtung soll hier nicht eingegangen werden.
3.
Anhaltspunkte für eine Anfechtbarkeit ergeben sich für mich aus dem geschilderten Sachverhalt nicht. Allerdings kann, bei entsprechender Sachverhaltsausgestaltung, der vollstreckende Gläubiger ggf. eine Anfechtung nach dem AnfG geltend machen, ein vollstreckender Insolvenzverwalter nach der InsO. Diese Anfechtungstatbestände kommen aber nur dann in Betracht, wenn die Bestellung der Option "unlauter" war; dann gibt es aber auch grds. keine Verteidigungsmöglichkeiten hiergegen.
Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.
Mit freundlichen Grüßen
Antwort
vonRechtsanwalt Thomas Henning, Wirtschaftsjurist
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Rechtsanwalt Thomas Henning, Wirtschaftsjurist
Vielen Dank für die klare und in jeder Hinsicht schlüssige Antwort. Eine, wenn auch nur theoretische, Frage hätte ich noch. Wie wäre das Procedere, wenn es tatsächlich zu einer Zwangsversteigerung der Immobilie kommt.? Würde der (Versteigerungs-)Erwerber dann mit allen Rechten und Pflichten in den Optionsvertrag eintreten (müssen) bzw. gegen wen müsste der Kaufberechtigte seine Kaufoption nach einer erfolgreichen Versteigerung geltend machen?
Vielen Dank nochmals!
Hallo
und danke für die Nachfrage. Die Frage, ob der Erwerber in einer Zwangsversteigerung in den Optionsvertrag eintritt, richtet sich danach, ob die durch Vormerkung gesicherte Option in das geringste Gebot aufgenommen wird. Da hier die Option durch eine Auflassungsvormerkung gesichert werden dürfte, ist diese Vormerkung in das geringste Gebot nach § 44 Abs. 1 ZVG aufzunehmen und kann durch den Zuschlag nicht erlöschen, § 52 Abs. 1 ZVG. Damit kann der Kaufberechtigte seinen Anspruch aus der Option auch gegenüber dem Ersteher geltend machen.
Freundliche Grüße
Thomas Henning
Rechtsanwalt
