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Problem mit dem Abschluss unseres Hausbaus (u.a. Rechnung und offene Arbeiten)


| 31.10.2017 23:41 |
Preis: 85,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Tamás Asthoff



Guten Tag,

wir haben ein Problem mit dem Abschluss unseres Hausbaus und bitten dazu um Hilfe.

Hier der zeitliche Verlauf:
• Das Grundstück hatten wir bereits einige Jahre zuvor von privat gekauft.
• Im Herbst 2015 wurde ein Bauvertrag mit einem Bauunternehmen abgeschlossen. Eine Baubeschreibung für das Haus war darin enthalten, ebenso ein genauer Plan, wann welche Abschlagszahlung fällig wird.
• Der Baubeginn verzögerte sich letztlich bis 03/2016.
• Die Kommunikation erfolgte zumeist per Email, gelegentlich per Telefon.
• Das Bauunternehmen arbeitete in einzelnen Bereichen mit Subunternehmen zusammen.
• Bauabnahme war am 13.02.2017. Ein Bauabnahmeprotokoll wurde erstellt und Mängel wurden aufgezeigt.
• Wir sollten 2 Termin zum Erledigen der Restarbeiten nennen. Dieses haben wir getan (21. und 28.2.). An diesen Terminen wurden jedoch nicht alle Arbeiten erledigt.
• Am 28.2. haben wir das Bauunternehmen abends auf die fehlenden Arbeiten hingewiesen. Es wurde uns zwar geantwortet, aber es wurden weiterhin nicht alle Punkte abgearbeitet. Am 28.3. haben wir nachgefragt, wann diese erledigt werden.
• Im April und Mai gab es nochmals Korrespondenz. Einzelne Arbeiten wurden erledigt, aber es waren immernoch Arbeiten offen.
• Auf die Nachfrage vom 24.5. kam keine Antwort, ebenso auf die Nachfrage vom 22.6., erst auf die Nachfrage vom 6.7. kam die Antwort, dass akt. viel Stress in der Firma sei und wir eine Antwort nach dem Betriebsurlaub bekämen. Diese blieb aus.
• Am 13.8. haben wir dem Bauunternehmen eine „Frist zum Abschluss des Bauvorhabens" bis zum 18.9. gesetzt (per Einschreiben mit Rückschein).
• Am 24.8. wurde ein Termin mit dem Chef der Baufirma und uns für den 30.8. abgesprochen.
• Bei dem Treffen wurden die noch offenen Punkte angesprochen. Uns wurde mitgeteilt, dass die Arbeiten zeitnah erledigt werden würden. Außerdem wurde eine Aufstellung von Mehrkosten (für Zusatzwünsche) und Erstattungen (s.u.) vorgenommen, da bisher immernoch keine Schlussrechnung erfolgt war. Uns wurde „summa sumarum" eine Vergütung von 1000,-€ in Aussicht gestellt.
• Da nichts passierte, haben wir am 25.9. nochmals nachgehakt. Es fehlte noch der Energieausweis sowie das Abspritzen der Fenster und die Überweisung der 1000€. Uns wurde zugesagt, dass die Sachen kurzfristig erledigt werden.
• Bis zum 19.10. tat sich wieder nichts. Wir haben erneut nachgefragt, aber bis heute keine Antwort mehr erhalten.


Ausstehende Punkte:
• Energieausweis - in der Baubeschreibung vereinbart
• Abspritzen der Fenster mit Silikon zwischen Klinker und Fensterrahmen – nicht explizit in der Baubeschreibung vereinbart, war uns aber mehrfach vom Bauunternehmen zugesichert worden und gehört meines Wissens nach zu den allgemein annerkannten Regeln der Technik und ist somit als Standard anzusehen.
• Offizielle Abschlussrechnung (bis heute keine erhalten)
• Überweisung der 1000,-€.


Bzgl. Abrechnung:
• Letzte (offene) Abschlagsrechnung betrug 6000€.
• Dazu kamen Mehrkosten von knapp 1000€ für Zusatzwünsche während der Bauphase.
• Vergütung von Dachziegeln (selber gekauft) und Fußbodenbelag (erfolgte letztlich doch in Eigenleistung).
• Zusätzlich wollte uns der Chef gutschreiben:
o Vergütung für Fehler beim Estrich (falsche Höhe im Badezimmer, sodass eine Stufe zum Flur entstand)
o Übernahme von 50% der Kosten einer notwendigen Verkleidung, welche durch einen fehlerhaften Garagensturz entstand.
o Vergütung für eine verspätete Baufertigstellung (nicht durch uns verschuldet). Im Bauvertrag wurde eine Fertigstellung 8,5 Monate nach Erstellung der Sohlplatte vereinbart, jedoch nicht, was beim Überschreiten der Bauzeit passiert. Zwischen Sohlplatte und Bauabnahme vergingen letztlich knapp 10,5 Monate.
• Zusammengerechnet sollten wir vom Bauunternehmen noch 1000€ zurück bekommen.


Nun unsere Fragen:
• War die Zeit der Fristsetzung ausreichend lang oder haben wir diese zu kurz bemessen?
• Ist es richtig, dass wir Anspruch auf den Energieausweis haben? Falls ja, wie können wir den einfordern? Bisher hatten wir keinen Erfolg. Können wir alternativ eine andere Firma beauftragen und die Kosten der Baufirma in Rechnung stellen? Könnten wir die Kosten dafür im Zweifel auch einklagen?
• Haben wir Anspruch auf das Abspritzen der Fenster mit Silikon? In der Baubeschreibung steht wörtlich „Schlagregensicherheit und Fugendurchlässigkeit nach den gültigen DIN- Vorschriften." Ich verstehe das so, dass damit auch das Silikon gemeint ist. Oder reicht dort evtl. das vorhandene Komprifugenband?
• Haben wir Anspruch auf eine ordentliche Schlussrechnung? Offiziell wäre ja theoretisch noch die letzte Abschlagrechnung offen. Wie kann die Schlussrechnung eingefordert werden?
• Verwirkt der Bauunternehmer irgendwann seinen Anspruch auf die letzte Abschlagsrate und die während der Bauphase angefallenen Mehrkosten? Falls ja wann und unter welchen Umständen?
• Falls der Bauunternehmer nun doch keine Vergütung für die verspätete Fertigstellung gewähren will: können wir für die 2 Monate verspätete Baufertigstellung z.B. 2 Monatsmieten (haben vorher in einer Mietwohnung gelebt) abziehen? Haben wir überhaupt einen Anspruch auf Vergütung? Was wäre ggf. sonst angemessen?
• Falls wir ohne Rechtsbeistand hier nicht mehr weiterkommen: mit welchen Kosten müssen wir dafür rechnen? Könnten wir unsere Rechtsanwaltskosten dem Bauunternehmen in Rechnung stellen?

Vielen Dank für Ihre Hilfe!

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Sehr geehrter Fragesteller,


vielen Dank für die Schilderung des Falles. IhreVerärgerung ist gut nachvollziehbar, zumal Sie bereit sehr viel Geduld mit dem Unternehmen an den Tag gelegt haben. Ich möchte Ihnen nun helfen, Ihre Fragen zu beantworten.

Vorweg muss ich Ihnen mitteilen, dass die rechtliche Beurteilung maßgeblich von dem zu Grunde liegenden Bau(Werk-)Vertrag abhängt. Ohne diesen zu kennen, muss ich die Antworten allgemein halten.

Ebenfalls ist es grundsätzlich immer nützlich, eine Konventionalstrafe für die verspätete Fertigstellung eines zu bauenden Hauses zu vereinbaren. Ich muss davon ausgehen, dass Ihr Vertrag keine Vertragsstrafenregelung enthält.


• War die Zeit der Fristsetzung ausreichend lang oder haben wir diese zu kurz bemessen?

Die Nachfristsetzung muss nach dem Gesetz "angemessen" sein, was immer eine Beurteilung im Einzelfall nach sich zieht. Ein aufwändiges Vorhaben führt zu anderen Fristen wie ein "Leichtbau". Aus dem Grund hat sich der Gesetzgeber nicht eindeutig festgelegt; die von Ihnen beschriebenen Frist sind aus meiner Sicht, wie Eingangs erwähnt, durchaus angemessen.


• Ist es richtig, dass wir Anspruch auf den Energieausweis haben? Falls ja, wie können wir den einfordern? Bisher hatten wir keinen Erfolg. Können wir alternativ eine andere Firma beauftragen und die Kosten der Baufirma in Rechnung stellen? Könnten wir die Kosten dafür im Zweifel auch einklagen?

Dies ist richtig. Ich zitiere das dazugehörige Gesetz:

Verordnung über energiesparenden Wärmeschutz und energiesparende Anlagentechnik bei Gebäuden (Energieeinsparverordnung - EnEV)

§ 16 Ausstellung und Verwendung von Energieausweisen
(1) Wird ein Gebäude errichtet, hat der Bauherr sicherzustellen, dass ihm, wenn er zugleich Eigentümer des Gebäudes ist, oder dem Eigentümer des Gebäudes ein Energieausweis nach dem Muster der Anlage 6 oder 7 unter Zugrundelegung der energetischen Eigenschaften des fertig gestellten Gebäudes ausgestellt und der Energieausweis oder eine Kopie hiervon übergeben wird. Die Ausstellung und die Übergabe müssen unverzüglich nach Fertigstellung des Gebäudes erfolgen. Die Sätze 1 und 2 sind entsprechend anzuwenden, wenn unter Anwendung des § 9 Absatz 1 Satz 2 für das gesamte Gebäude Berechnungen nach § 9 Absatz 2 durchgeführt werden. Der Eigentümer hat den Energieausweis der nach Landesrecht zuständigen Behörde auf Verlangen vorzulegen.

Das Fehlen kann als Ordnungswidrigkeit geahndet werde, es drohen Geldbußen. Daraus folgt, dass Sie auch einen Anspruch gegen den Bauträger auf Erstellung und Übergabe haben. Sie können und müssen dies notfalls - mit Erfolg -einklagen. Auch hier muss sich der Bauträger im verzug befinden; dann können Sie eine andere Firma beauftragen, und dem bauträger eindeutig die Kosten auferlegen!


• Haben wir Anspruch auf das Abspritzen der Fenster mit Silikon? In der Baubeschreibung steht wörtlich „Schlagregensicherheit und Fugendurchlässigkeit nach den gültigen DIN- Vorschriften." Ich verstehe das so, dass damit auch das Silikon gemeint ist. Oder reicht dort evtl. das vorhandene Komprifugenband?

Dies ist eine Fachfrage, in der Regel erfolgt die Abdichtung gem. IVD und DIN-Regeln- die keine Gesetze sind- mit Silikon.

• Haben wir Anspruch auf eine ordentliche Schlussrechnung? Offiziell wäre ja theoretisch noch die letzte Abschlagrechnung offen. Wie kann die Schlussrechnung eingefordert werden?

Das hängt zunächst einmal davon ab, ob etwa die VOB - in Teilen- wirksam in dem Bauvertrag vereinbart worden ist. Dies hätte maßgeblichen EInfluss auf die Verjährung- zu Ihren Gunsten. Im Regelfall besteht ein Werkvertrag jedoch nur aus der Baupflicht auf der einen Seite, und der Zahlungspflicht auf der anderen Seite. Die Erstellung einer Schlussrechnung ist aber gesetzlich nur in der VOB&B vorgesehen, die oftmals NICHT zu Bauverträgen mit verbrauchern gehört- sie müssten dies in ihrem Falle anhand Ihres Vertrages einmal selber prüfen.

• Verwirkt der Bauunternehmer irgendwann seinen Anspruch auf die letzte Abschlagsrate und die während der Bauphase angefallenen Mehrkosten? Falls ja wann und unter welchen Umständen?

Die Verwirkung ist ein selten angewendetes Rechtsinstitut, in Ihrem Fall ist die Zeitspanne dafür alleine schon viel zu kurz. Aus meiner Sicht als Anwalt sind alle Ansprüche einzeln gut zu beurteilen, ohne dass man die Verwirkung bräuchte. Die Regelverjährung beträgt mindestens 3 Jahre.

• Falls der Bauunternehmer nun doch keine Vergütung für die verspätete Fertigstellung gewähren will: können wir für die 2 Monate verspätete Baufertigstellung z.B. 2 Monatsmieten (haben vorher in einer Mietwohnung gelebt) abziehen? Haben wir überhaupt einen Anspruch auf Vergütung? Was wäre ggf. sonst angemessen?
Falls keine Vertragsstrafe vereinbart wurde, kommt es darauf an, ob die Fertigstellung eine Fixschuld war, oder nur ein unverbindlicher Termin. im zweiten Fall hätten Sie nach Ablauf eine Nachfrist ( idR 1 Monat) setzen müssen; ist auch dann keine Bezugsfertigkeit gegeben, oder andere Mängel vorhanden, so können Sie einen TATSÄCHLICH entstandenen Schaden nach §§ 286, 280 BGB ohne weiteres geltend machen, zu denen auch ein Mietschaden gehören kann. Voraussetzung ist das Vorliegen des Verzugs nach § 286 BGB:

Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)
§ 286 Verzug des Schuldners
*)
(1) Leistet der Schuldner auf eine Mahnung des Gläubigers nicht, die nach dem Eintritt der Fälligkeit erfolgt, so kommt er durch die Mahnung in Verzug. Der Mahnung stehen die Erhebung der Klage auf die Leistung sowie die Zustellung eines Mahnbescheids im Mahnverfahren gleich.
(2) Der Mahnung bedarf es nicht, wenn

1.
für die Leistung eine Zeit nach dem Kalender bestimmt ist,
2.
der Leistung ein Ereignis vorauszugehen hat und eine angemessene Zeit für die Leistung in der Weise bestimmt ist, dass sie sich von dem Ereignis an nach dem Kalender berechnen lässt,
3.
der Schuldner die Leistung ernsthaft und endgültig verweigert,
4.
aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen der sofortige Eintritt des Verzugs gerechtfertigt ist.

(3) Der Schuldner einer Entgeltforderung kommt spätestens in Verzug, wenn er nicht innerhalb von 30 Tagen nach Fälligkeit und Zugang einer Rechnung oder gleichwertigen Zahlungsaufstellung leistet; dies gilt gegenüber einem Schuldner, der Verbraucher ist, nur, wenn auf diese Folgen in der Rechnung oder Zahlungsaufstellung besonders hingewiesen worden ist. Wenn der Zeitpunkt des Zugangs der Rechnung oder Zahlungsaufstellung unsicher ist, kommt der Schuldner, der nicht Verbraucher ist, spätestens 30 Tage nach Fälligkeit und Empfang der Gegenleistung in Verzug.
(4) Der Schuldner kommt nicht in Verzug, solange die Leistung infolge eines Umstands unterbleibt, den er nicht zu vertreten hat.
(5) Für eine von den Absätzen 1 bis 3 abweichende Vereinbarung über den Eintritt des Verzugs gilt § 271a Absatz 1 bis 5 entsprechend.

• Falls wir ohne Rechtsbeistand hier nicht mehr weiterkommen: mit welchen Kosten müssen wir dafür rechnen? Könnten wir unsere Rechtsanwaltskosten dem Bauunternehmen in Rechnung stellen?

Ja, sobald Verzug vorliegt, den Sie durch eine Mahnung ausgelöst haben, oder wenn durch eine Fixschuld (§286 II Nr.1 "(2) Der Mahnung bedarf es nicht, wenn

1.
für die Leistung eine Zeit nach dem Kalender bestimmt ist..."

können sie die Anwaltskosten nach § 280 BGB dem Gegner auferlegen- immerhin hat dieser dafür gesorgt, dass Sie überhaupt einen Anwalt brauchen. Dann wäre es unbillig, dass Sie auf den Kosten der Rechtsverfolgung sitzen bleiben (mit Ausnahmen).

Letztlich kann ich dazu raten, noch eine kurze Frist zur Erledigung und Zahlung zu setzen- da ich nicht weiss, wie genau ihre zuvor ergangenen Schreiben formuliert gewesen sind.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 01.11.2017 | 19:38

Vielen Dank für Ihre Ausführungen. Ich hätte diesbezüglich tatsächlich noch Verständnisfragen. Um das Thema nicht ausufern zu lassen, reichen mir kurze ja/nein-Antworten.

• Zur Frage „Haben wir Anspruch auf eine ordentliche Schlussrechnung?"

Auszug aus unserem Bauvertrag: „Gültig für die Durchführung des Vertrages sind die Bestimmungen des BGB (…)". Die VOB wird nirgends erwähnt. Wenn ich Sie richtig verstehe besteht somit kein Anspruch.

• Zur Frage „Können wir für die 2 Monate verspätete Baufertigstellung z.B. 2 Monatsmieten abziehen?"

1) Anmerkung dazu: Ja richtig, es ist keine Vertragsstrafe vereinbart.
2) Ich verstehe leider den Unterschied zwischen Fixschuld und unverbindlichen Termin nicht sicher.
3) Zitat aus unserem Bauvertrag: „Fertigstellung: 8,5 Monate nach Baubeginn (Fertigstellung Kellersohlplatte). Das Datum der Fertigstellung wird um die Anzahl der Tage verschoben, an denen aufgrund von Umständen, die nicht von der Fa. XXX zu vertreten sind, (z.B. Witterungsbedingungen, Mehrleistungen, Änderungen und verspätet ausgesuchte Materialien) nicht gearbeitet werden kann, bzw. diese verlängern." Anmerkung: die Verzögerung ist ausschließlich und nachweisbar durch die Baufirma verursacht.

War das Bauunternehmen demnach im Verzug? Hätte ich demnach eine Nachfrist setzen müssen? Wäre der Text meiner Email „Da der geplante Fertigstellungstermin bereits jetzt schon um mind. 1,5 Monate überschritten wird, sehen wir dringenden Handlungsbedarf." ausreichend?

Vielen Dank nochmals für Ihre Hilfe.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 01.11.2017 | 20:10

• Zur Frage „Haben wir Anspruch auf eine ordentliche Schlussrechnung?"

Auszug aus unserem Bauvertrag: „Gültig für die Durchführung des Vertrages sind die Bestimmungen des BGB (…)". Die VOB wird nirgends erwähnt. Wenn ich Sie richtig verstehe besteht somit kein Anspruch. Stimmt.

• Zur Frage „Können wir für die 2 Monate verspätete Baufertigstellung z.B. 2 Monatsmieten abziehen?"

1) Anmerkung dazu: Ja richtig, es ist keine Vertragsstrafe vereinbart.
2) Ich verstehe leider den Unterschied zwischen Fixschuld und unverbindlichen Termin nicht sicher.

Fixschuld: genaues Datum

3) Zitat aus unserem Bauvertrag: „Fertigstellung: 8,5 Monate nach Baubeginn (Fertigstellung Kellersohlplatte). Das Datum der Fertigstellung wird um die Anzahl der Tage verschoben, an denen aufgrund von Umständen, die nicht von der Fa. XXX zu vertreten sind, (z.B. Witterungsbedingungen, Mehrleistungen, Änderungen und verspätet ausgesuchte Materialien) nicht gearbeitet werden kann, bzw. diese verlängern." Anmerkung: die Verzögerung ist ausschließlich und nachweisbar durch die Baufirma verursacht.



War das Bauunternehmen demnach im Verzug? Hätte ich demnach eine Nachfrist setzen müssen?

Dazu hat das OLG München in einer Entscheidung (OLG München v. 10.09.2013 – Az. 9 U 1685/12 Bau = IBR 2015, 1924) für Recht erkannt, dass die Festlegung einer Arbeitszeit von „x Werktagen ab Beginn" nicht (!)zu einer Fertigstellungsfrist führe, da unklar ist, ab welchem „Beginn" die Frist zu berechnen ist. Damit konnte Verzug erst aufgrund einer Mahnung eintreten (§ 286 Abs. 1 BGB).


Wäre der Text meiner Email „Da der geplante Fertigstellungstermin bereits jetzt schon um mind. 1,5 Monate überschritten wird, sehen wir dringenden Handlungsbedarf." ausreichend? Eine Mahnung besteht grundsätzlich aus einer Fristsetzung- nur durch die Fristsetzung können Sie den Vertragspartner in Verzug setzen. Ihr Schreiben enthält so eine Friststezung offenbar nicht.
Zögern Sie nicht, bei weiteren Fragen kurz anzurufen oder zu mailen- natürlich kostenlos.

Bewertung des Fragestellers 01.11.2017 | 20:45


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