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Private Zwangsversteigerung zur lösung der Gemeinschaft


15.03.2007 08:07 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Bohle



Sehr geehrte Damen und Herren Rechtsanwälte

Meine EX – Lebensgefährtin und ich haben zusammen 1999 ein Haus gekauft zu je 50 %,
im Darlehnsvertrag sind wir beide Gesamtschuldner der beläuft sich zur Zeit noch auf
100000,00 Euro.
Sie ist 2005 mit den Kindern ausgezogen ihre Eigenheimzulage ( 1999 – 2005 ) und die ihrer beiden Kinder hatte sie in Aktien angelegt, diese hat sie bei ihrem Auszug gekündigt und sich dafür neu eingerichtet, 2009 wird die gesamte Eigenheimzulage fällig, meine ist komplett vorhanden.
Ich zahle seit 1999 monatlich die Kreditraten alleine, selbst nach der Trennung 2004 bis heute weigert sie sich ihre Hälfte zu zahlen, so das zwischenzeitlich eine Summe von
ca. 15000,00 Euro aufgelaufen ist die ich von ihr zu bekommen habe, diese klage ich jahresweise zur zeit ein, Grundsteuer und Versicherung für das Haus trage ich alleine.
Sie möchte auch nicht wieder in Ihre Hälfte ziehen.
Jetzt ist es aber so das ich von ihr durch ihr Anwältin massiv unter Druck gesetzt werde,
sie möchte die Gemeinschaft durch eine Zwangsversteigerung lösen, wenn ich nicht
ihren Kreditanteil übernehme und ihr dazu noch die Schulden erlasse, das wären also 65000 Euro die ich ihr schenken würde, im Gegenzug geht sie aus dem Grundbuch.
Nur ist das Gesamte Objekt nur noch ca. 70000 Euro wert, das Haus kann man teilen, so das ein Doppelhaus daraus wird und ich auch keinen Zugang mehr zu ihren Räumen habe, sie hätte dann unten Wohnzimmer und Küche und oben Schlafzimmer, ein zweigeschossiges Kinderzimmer und ein Bad und Außenrum ihr Grundstück, was durch mich nicht genutzt werden würde da ich meinen Eingang auf der anderen Seite hätte, ihre und meine Hälfte wären somit getrennt
Des weiteren fordert sie von mir das ich einen Makler beauftragen soll und mich darum kümmern muss das sie aus dem Kreditvertrag raus kommt.
Jetzt meine Fragen:

1. Kann sie das gesamte Objekt ( auch meinen Teil ) versteigern lassen, oder nur ihren Teil um die Gemeinschaft zu lösen und hat ihr Antrag auf Zwangsversteigerung erfolg, da ich für alle Kosten alleine aufkomme ?
2. Kann ich von ihr verlangen das sie ihren Anteil an mich zum ortsüblichen wert ca.35000,00 Euro verkauft bzw. an andere Interessenten und wenn sie ablehnt, wäre dann die Zwangsversteigerung vom Tisch
3. Kann ich gegen eine Zwangsversteigerung vorgehen, wenn es auch meinen Teil betrifft?
4. Kann ich von der BHW-Bank verlangen das der Kredit geteilt wird und wäre so die Gemeinschaft getrennt?
5. Was für Möglichkeiten sehen Sie um die Gemeinschaft zu trennen?
6. Kann sie von mir verlangen das ich ihre gesamten Schulden ( 65000,00 Euro ) von ihr übernehme damit die Gemeinschaft getrennt ist und es zu keiner Zwangsversteigerung kommt?
7. muss ich dem Makler bestellen und bezahlen um das Objekt schätzen zu lassen oder sie, da sie ihre hälfte ja los werden will und bin ich verpflichtet mich darum zu kümmern, das sie aus den Bankverbindlichkeiten raus kommt?
8. Wie ist das mit ihrer Eigenheimzulage muss sie die an die BHW-Bank zahlen 2009 auch wenn ich ihren Anteil übernehmen bzw. kaufen würde oder ein dritter oder muss ich ihren Anteil von der Eigenheimzulage zahlen wenn ich ihre Hälfte übernehmen würde ?
9. Wenn ich die Urteile für die Schulden ( 15000,00 Euro ) habe kann ich dann ihren Hausteil versteigern lassen damit ich an mein Geld komme ,könnte ich das auch schon mit einem Urteil ( 4000,00 Euro ) veranlassen?
10. Muss sie bei einer Teilversteigerung oder Verkauf ihre Grundstückshälfte neu vermessen lassen und wie verhält sich das mit Wasser, Strom und Heizung.
Vielen Dank im voraus


Sehr geehrter Ratsuchender,


Ihre Fragen möchte ich wie folgt beantworten:


1)
Es wird das gesamte Objekt versteigert und der Antrag wird auch wohl Erfolg haben, wenn keine Einigung zustande kommt.

Die von Ihnen gezahlten Beträge müssen dann im Rahmen der Verteilung berücksichtigt werden (§ 756 BGB, nachzulesen über unsere Homepage).

2)
Sie können es nicht rechtlich durchsetzen, dass die Ex-Freundin an Sie oder eine bestimmte dritte Person verkauft.

3)
Da das GESAMTE Objekt in die Versteigerung fällt, können Sie auch nicht gegen Teile vorgehen (§ 753 BGB).

4)
Auch können Sie von der Bank KEINE Kreditteilung verlangen.

5)
Eine Trennung der Gemeinschaft kann nur einvernehmlich erfolgen; es könnte DANN das Haus/Grundstück in Teileigentum umgewandelt werden; nach Ihrer Schilderung wird es aber an der fehlenden Mitwirkung scheitern.

6)
Sie kann nicht die Schuldübernahme verlangen; hier begeben wir uns nun in die Verhandlungsphase und jeder wird versuchen, seine Position zu stärken. Merkt die Gegenseite, dass SIe das Haus gerne behalten wollen, wird es die Position stärken.

7)
Einen Makler müssen und sollten Sie nicht bestellen, da Sie dann auch zunächst Kostenschuldner wären. Auch müssen Sie sich nicht daraum kümmern, dass die Ex-Freundin aus den Krediten entlassen wird. DIESES stärkt nun wieder Ihre Position und Sie sollten deutlich machen, dass die Ex-Freundin selbstverständlich voll weiter haftet.

8)
Bei der Eigenheimzulage kommte es ganz wesentlich auf die vertragliche Konstellation an; es wird aber - vorbehaltlich der Prüfung der Vertragsunterlagen - vermutlich darauf hinaus laufen, dass Sie bei Übernahme auch dann zu zahlen hätten.

9)
Sofern ein vollstreckbarer Titel vorliegt, könnten Sie damit den Miteigentumsanteil der Ex-Freundin belasten; eine Versteigerung des "Teilhaushaltes" scheidet aber aus (siehe oben); es wäre dann eine Gesamtversteigerung.

10)
Da es eine Teilversteigerung so nicht gibt, stellt sich die Frage der Neuvermessung nicht.



Hier sollte also versucht werden, eine einvernehmliche Lösung zu finden. Machen Sie der Gegenseite klar, dass diese auch dann haftet; die vorherige Vollstreckung des Schuldtitels ist geboten.

Kommt es zu keiner Einigung und dann zur Versteigerung, könnten Sie das Objekt selbst ersteigern. Dazu sollten Sie auch jetzt schon Gespräche mit der Bank führen, um so die finanzielle Position abklären zu können, da Sie dann ggs. mit diesem Wissen auch rechtlich anders taktieren können.

Die Gegenseite verkennt offenbar, dass es vollstreckbare Titel gibt und die Gegenseite weiter in der Haftung steht. Auch das sollten Sie deutlich machen.


Hier wäre es sicherlich sinnvoll, mit allen Unterlagen einen Anwalt aufzusuchen, um dann nicht nur die Vollstreckung in den Miteigentumsanteil des Ex-Freundin vornehmen zu lassen, sondern auch nach Prüfung der Unterlagen dann ggfs. die Verhandlungspositionen zu stärken.



Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle
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