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Zwangsversteigerung . Kaution


17.11.2007 14:17 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Ich beabsichtige, ein kleines Haus im Rahmen einer Zwangsvesrsteigerung zu erwerben. Laut Gutachten:
- Der Verkehrwert beträgt 62.000,00 EUR
- In diesem Haus wohnen zwei Mieter, die Mieteinanhme beträgt insgesamt 600,00 Euro. Der Vertrag ist aber nicht bekannt
- Von Jan. bis zum Mai 2006 wurde das Haus durch einen Zwangsverwalter verwaltet.


Meine Frage:

1. War der Zwangsverwalter nach Gesetz in der aktiver Phase von Jan. bis Mai 2006 verpflichtet, Kaution von Eigentümer zu verlangen, oder aus den in dieser Zeit erzielbaren Mieteinnahme den der Kaution entsprechenden Betrag als Rücklage zu bilden?

2. Wenn es nicht der Falle ist, muß der Rechtspfleger beim Verteilungstermin das berücksichtigen? Müßte der Gläubiger akzeptieren, daß zuerst die Kautionsrückgabe getätigt wird, wenn die Mietverträge vor der Abgabeforderung des Gebots bekannt ist.

Vielen Dank für Ihre Hilfe.
Sehr geehrter Fragensteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage. Anhand Ihrer Angaben beantworte ich Ihre Fragestellungen gerne. Zunächst möchte ich Ihnen Ihre Rechtsposition als Erwerber im Zwangsversteigerungverfahren erläutern:

Mit der Wirksamkeit des Zuschlags bei der Zwangsversteigerung gehen auf den Ersteher die Nutzungen und Lasten über. Der Ersteher tritt mit dem Zuschlag in die bestehenden Mietverhältnisse ein.

Sie treten daher mit der Ersteigerung des Hauses in die bestehenden Mietverträge der zwei Mietparteien ein, haben aber ein Sonderkündigungsrecht. Sie sind damit gegenüber den Mietern verpflichtet, ggf. die Kautionen am Ende des Vertragsverhältnisses mit Zinsen zurückzuzahlen, soweit sie keine Ansprüche gegen die Mieter geltend machen können.

Grundsätzlich besteht keine Pflicht für den Mieter zur Stellung einer Kaution. Die Zahlung einer Kaution muss im Mietvertrag vereinbart sein, damit der Mieter sie schuldet. Bislang kennen Sie die Mietverträge nicht. Maßgeblich für die Rückgewähr der Kaution sind bei der Zwangsversteigerung die §§ 566a S. 1 BGB, 57 ZVG. Daher rate ich Ihnen, im Vorfeld des Versteigerungstermins mit den Mietern zu sprechen. So können Sie leicht in Erfahrung bringen, ob eine Kaution gezahlt wurde.

zu 1):

Ein Zwangsverwalter übernimmt nach § 152 II ZVG durch die Beschlagnahme die Verwaltung auch hinsichtlich der Kautionsabrede als Bestandteil des Mietverhältnisses. Er muss die Kaution den Mietern zurückzahlen, wenn in der laufenden Verwaltung das Mietverhältnis beendet wird.

Hat der ursprüngliche Eigentümer dem Zwangsverwalter die Kautionssumme nicht übergeben, so schmälert dies die Haftungsmasse der anderen Gläubiger. Aufgrund des treuhandsähnlichen Verhältnisses zwischen Mieter und Vermieter bei der Leistung von Kaution wird dieser „Vorteil des Mieters“ vom Gesetzgeber in Kauf genommen. Der Zwangsverwalter bildet in einem solchen Fall eine Rücklage für die Kaution.

Nach § 551 III S. 1 BGB hat der Vermieter eine Mietsicherheit getrennt von seinem übrigen Vermögen anzulegen. Dies macht die Kaution insolvenzfest. Haben die Mieter eine Kaution gezahlt und wurde diese getrennt angelegt, so übergibt der ursprüngliche Eigentümer diese dem Zwangsverwalter, jedenfalls in der Theorie. Im Rahmen einer ordnungsgemäßen Zwangsverwaltung wird der Zwangsverwalter die Kaution einfordern.

Sollten die Mieter nach dem Mietvertrag keine Kaution schulden, hat auch der Zwangsverwalter keinen Anspruch gegen die Mieter auf Zahlung von Kaution. Bestand eine vertragliche Pflicht zur Zahlung von Kaution, die bislang nicht erfüllt wurde, so fordert der Zwangsverwalter die Mieter zur Zahlung der Mietsicherheit auf, soweit der Anspruch nicht verwirkt ist (zum Beispiel durch Zeitablauf und Verzicht auf die Zahlung einer Kaution).

zu 2):

Ich rate Ihnen, in Ihrem Gebot die Haftung für nicht beigetriebene Kaution zu berücksichtigen, wenn Sie die Mieter nicht vorab befragen. Nach einer Grundsatzentscheidung des BGH aus dem Jahre 2003, BGH 16.07.2003 (VIII ZR 11/03) sind noch viele Fragen zur Zwangsverwaltung und Kaution unbeantwortet. Fraglich ist, ob der Rechtspfleger Kenntnis von den Mietverträgen erhält. Eine spätere Inanspruchnahme des Zwangsverwalters scheidet meiner Meinung nach aus, da Sie in keinerlei Rechtsbeziehung zum Zwangsverwalter stehen. Eine andere Möglichkeit wäre, den Zwangsverwalter vorab zu kontaktieren und um Auskunft zu den beiden Mietverhältnissen zu bitten. Dann besteht Rechtsklarheit.

Ich hoffe, dass ich Ihnen mit diesen ersten Einschätzungen weiterhelfen konnte und verweise bei Unklarheiten auf die kostenlose Nachfragefunktion.


Einstweilen verbleibe ich

mit besten Grüßen


Inga Dransfeld-Haase
Rechtsanwältin
E-Mail: dr-haase@dr-schwoebbermeyer.de



Ich bitte noch folgendes zu beachten:

Die Beratung ist beschränkt durch die von Ihnen gegebenen Informationen. Es kann entsprechend den vorliegenden Bedingungen nur ein erster Überblick geboten werden, der eine abschließende, umfassende und verbindliche Anwaltsberatung nicht ersetzen kann. Der Umfang der Antwort steht weiterhin in Abhängigkeit zu Ihrem
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