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Mietvertrag nach Zwangsversteigerung


31.10.2005 13:21 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 1 Stunde

Sehr geehrte Dame, sehr geehrter Herr,

hier schildere ich zunächst die Sachlage, für die ich eine Antwort wünsche:

Ein uns früher gehörendes Haus (1983) wurde 1995 auf unseren Sohn übertragen. Wir wohnen dort seitdem als Mieter mit einem individuellen Mietvertrag.

Durch die Insolvenz der Firma unseres Sohnes ist das Haus Ende Oktober zwangsversteigert worden. Ersteigerer ist die Gläubigerbank, die das Haus jetzt mit Bestimmtheit weiter verwerten/verkaufen will und von ihrem normalen oder außerordentlichen Kündigungsrecht in Kürze Gebrauch machen wird.
Eigenbedarf kann sie ja schlecht geltend machen.Oder?

Der vorliegende Mietvertrag zwischen dem vormaligen Eigentümer (Sohn) und den jetzigen Mietern (Eltern) enthält folgende gewollte Vereinbarungen, die unser lebenslanges Wohnrecht schützen sollten:

1. Der vorliegende Mietvertrag gilt unbefristet.

2. Ein Sonderkündigungsrecht wird für beide Parteien aus-
drücklich ausgeschlossen.

3. Der Vertrag wird zu dem alleinigen Zweck geschlossen, das
lebenslange Wohnrecht der Eltern, als frühere Besitzer der
Immobilie, auch bei Verkauf oder anderweitigem Besitzer-
wechsel zu sichern.

4. Der Vertrag kann nur beendet werden durch freiwilligen Ver-
zicht der Mieter bzw. mit Zustimmung der Berechtigten oder
durch Tod des zuletzt Lebenden.

5. Eine Anpassung der Miete ist nur im Rahmen der ortsüblichen
Vergleichsmiete möglich, erstmals zu 01.01.2001.

Außerdem liegt dem Amtsgericht eine Erklärung vor nach § 57c ZVG
über vorausgeleistete und noch nicht abgewohnte Mietbeiträge, die
die Bedingungen dieses § voll erfüllen:
In der Zwangsversteigerung gab der Rechtspfleger den Betrag
von 5.400 € = 54 Monate ab Nov. 2005 ö f f e n t l i c h be-
kannt. (Eine im Jan. 2002 geleistete Mietvorauszahlung zur
Schaffung und Instandhaltung des Mietraumes in Höhe von 10.000
€ wurde so mit monatl. 100 € verrechnet.


Unsere Frage:

Reichen die in dem Mietvertrag genannten Kriterien aus, um uns gegen alle Kündigungen - gesetzlich oder außerordentlich - zu wehren und können wir unser Wohnrecht noch nach dem alten Recht
geltend machen, weil es sich hier um eine "alte" Individualver-
einbarung handelt?

Haben auch die 54 Monate nach § 57c Bestand und stehen einer Ver-
tung entgegen?

Außerdem ist anzumerken, daß wir Eheleute beide im 80. Lebensjahr und beide schwerbeschädigt (90 % und 50 %) sind und nach so lan-
gem Wohnen natürlich den Lebensabend im alten Haus verbringen möchten.


Für eine schnelle Beantwortung wären wir sehr dankbar.

Mit freundlichem Gruß


31.10.2005 | 13:50

Antwort

von


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Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

herzlichen Dank für Ihre Online-Anfrage, die ich sogleich unter Berücksichtigung Ihrer Angaben summarisch beantworten möchte.

Wird die Mietsache versteigert, so hat der Ersteher ein Kündigungsrecht nach § 57a ZVG. Dieses Sonderkündigungsrecht bewirkt, dass ein auf bestimmte Zeit abgeschlossenes Mietverhältnis (innerhalb von einer Woche ab Zuschlag) vorzeitig beendet werden kann. Bei der Wohnraummiete müssen darüber hinaus Kündigungsgründe im Sinne von § 573 BGB vorliegen (berechtigte Interessen). Zum Beispiel fällt darunter auch die berühmte Eigenbedarfskündigung. Individualvertragliche Regelungen schützen Sie aber nicht vor der Kündigung. Allerdings liegt ein berechtigtes Interesse wegen der Veräußerung durch die Bank nicht vor! Dies wäre nur dann der Fall, wenn durch das Bestehen des Mietvertrages eine wirtschaftliche Verwertung nahezu unmöglich wäre wofür hohe Hürden bestehen und die Bank zudem darlegungs- und beweispflichtig wäre.


Ich hoffe, Ihnen mit meiner Prüfung der Rechtslage eine hilfreiche, erste Orientierung gegeben zu haben. Gerne stehe ich auch für die weitere Vertretung zur Verfügung. Kontaktieren Sie mich dazu einfach über den untenstehenden link!

Mit freundlichen Grüßen
Hans-Christoph Hellmann
-Rechtsanwalt-

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<A href="mailto:mail@anwaltskanzlei-hellmann.de">E-Mail an Rechtsanwalt Hellmann</A>


Rechtsanwalt Hans-Christoph Hellmann

Nachfrage vom Fragesteller 01.11.2005 | 11:49

Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt,

Ihre zu allgemeine ("summarische") Antwort löst leider nicht meine speziellen Probleme und machen diese Nachfrage notwendig:

Der neue Mieter (hier die Bank als Ersteigerer) tritt bekanntlich mit allen Rechten und Pflichten an Stelle des alten Vermieters uneingeschränkt in den Vertrag ein und muß sich daran halten. Es gilt das "alte Recht" nach BGH-Urteil vom 10.3.04
VIII ZR 64/05 für vor dem 1.9.2001 geschlossene Verträge. - Richtig?

Ist durch die gerichtlich verlesene Mietvorauszahlung (ein Interessent trat nach Nachfrage deshalb von seinen Ersteigerungsabsichten zurück), für die Instandhaltung und Schaffung des Mietraumes, der zudem nicht getilgt ist und noch 54 Monate weiter bestehen bleibt, nicht ein Ausschluß des Sonderkündi- gungsrechts nach § 57c ZVG anwendbar?

Ich hoffe, Ihnen nicht zuviel Mühe gemacht zu haben, sage Dank für eine Antwort

und grüße freundlich

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 01.11.2005 | 12:04

Sehr geehrter Herr W.,

die Geltung des „alten Rechts“ bzw. die Rechtsnachfolge wird durchbrochen von dem Sonderkündigungsrecht des § 57a ZVG, sodass die vertraglichen Kündigungsausschlussklauseln. Allerdings haben Sie Recht mit Ihrer Annahme, dass das Sonderkündigungsrecht nach § 57c Abs. 1 Nr. 1 ZVG wegen der Vorauszahlung beschränkt ist. Danach gilt das obig gesagte. Diesen Aspekt Ihrer Frage hatte ich überlesen. Sie dürfen deswegen gerne eine weitere Nachfrage an mich per E-Mail richten.

Hochachtungsvoll
RA Hellmann


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