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Pflichten bei Einfamilienhaus als Teil einer Eigentümergemeinschaft


30.11.2017 10:38 |
Preis: 45,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Zusammenfassung: Eine WEG kann auch aus Einfamilienhäusern auf einem Grundstück bestehen. Probleme ergeben sich dann häufig im Bereich der Gartennutzung. Denn generell kann ein Garten kein Sondereigentum sein und die WEG kann sich in einer Hausordnung durch Mehrheitsbschluß Regeln für die Gartennutzung geben.


Sehr geehrte Damen und Herren,

im Sommer 2016 haben wir unser neues Haus bezogen. Das Haus ist zusammen mit einem anderen Einfamilienhaus (beide freistehend) und einen Wohnungskomplex aus 12 Parteien entstanden. Aufgrund der baulichen Situation, dass eine große Tiefgarage unter der gesamten Baufläche erreichtet wurde, gab es das Konstrukt einer Eigentümergemeinschaft, die auch für die EFH gilt. Allerdings komplett als Sondereigentum mit dem Zusatz, dass die "die gesamte äußere Gestaltung einschließlich Garten, Terrasse und Außenansicht des Gebäudes allein und ohne erforderliche Zustimmung der übrigen Sondereigentümer frei bestimmen können".

Nun gab es einigen Unmut aufgrund von Lärmbelästigung. (Es hallt der stark aufgrund der Bauweise wie ein Atrium, sodass selbst normale Gespräch von dem Wohnungskomplex gegenüber mitgehört werden können aus den oberen Etagen). Wir haben zwei kleine Mädchen und halten uns im Sommer auch im Garten auf. Wobei die Kinder immer ab 19 Uhr im Bett sind und außergewöhnlichen Krach verursachen. Um dem Vorzubeugen haben wir drei Bäume (ca. 4,-4,50 Höhe) an der Grenzen zum Nachbarn gepflanzt, die Hall schlucken soll. Es sind drei Amberbäume, in Anlehnung an die bereits seitlich gesetzten Ahornbäume des Bauträgers. Die Bäume sind eine Empfehlung der Baumschule gewesen, da sie nicht sonderlich stark wachsen und eher schlanker bleiben sollen.

Nun gibt es hier neue Beschwerden, die Bäume seien nicht gewünscht. Bei der kommenden Eigentümerversammlung ist als TOP aufgenommen worden "nachträgliche Genehmigung der Baumbepflanzung". Ist dies rechtens, dass die Eigentümergemeinschaft darüber entscheiden darf? Dazu sagen müssen wir, dass die Bäume laut NRW-Gesetz zu nah am Zaun gepflanzt wurden (auch hier orientiert an bereits bestehender Bepflanzung). Aber dann wäre ja nur der Abstand zu diskutieren und nicht die Bäume an sich, oder? Und nächste Frage: Es soll auch über eine Hausordnung abgestimmt werden, die wir in der Form nicht akzeptieren möchten. Gilt die Hausordnung auch für uns in dem Einfamilienhaus? Falls ja, wir wären Konsequenzen, wenn wir dagegen verstießen?
30.11.2017 | 11:32

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Problematisch an Ihrem Fall ist die Aufteilung des Gesamtgrundstücks über eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Das passt nicht recht mit Einfamilienhäusern zusammen. Manchmal ist aber auf Grund baurechtlicher Vorgaben ein anderes Vorgehen nicht denkbar, wie offensichtlich hier.

Erstes Thema ist der Garten und die damit verbundene Sondernutzung. Denn Sondereigentum am Garten halte ich für ausgeschlossen. Es fehlt insoweit typischerweise an der Abgeschlossenheit. Selbst wenn in der Teilungserklärung von Sondereigentum die Rede ist, so bezieht sich dies nur auf Ihr EFH. Das Sondernutzungsrecht ist nicht unbeschränkt, was dazu führen würde, dass bauliche Veränderungen der Zustimmung der Gemeinschaft bedürfen. Die Pflanzung der drei Bäume auf der Grenze dürfte hierunter fallen. ABER durch die Gestalungsfreiheit des Sondernutzungsrechts Garten dürfte die Grundregel wieder aufgehoben sein und Sie können die Bäume ohne die anderen Miteigentuümer pflanzen. Problematisch ist dann tatsächlich nur die Grenznähe.

Was die Hausordnung anbelangt, können Sie in Bezug auf die Nutzung Ihres EFH als Sondereingetum nicht gemaßregelt werden. Selbst wenn in der Hausordnung für Lärmbelästigung Regeln festgelegt sind, so kann diese Regel nur für das Gemeinschaftseigentum umgesetzt werden. Wenn Ihr Artrium als Ihr Sondereigentum definiert ist, dann gilt die Hausordnugn dort nicht. Allerdings besteht die Gefahr, dass Ihre Ansicht, der Garten sei Ihr Sondereigentum, nicht durchsteht. Handelt es sich beim Garten, wie ich meine, um ein Sondernutzungsrecht am Gemeinschaftseigentum, so gilt in Ihrem Garten sehr wohl die Hausordnung. Verstöße dagegen können nach der Hausordnung mit "Strafen" geahndet werden. Wobei die meisten Hausordnungen aber so unkonkret in ihren Folgen sind, dass sie ungültig sind.

Insgesamt ist abzusehen, dass die Lärmbelästigung über die Hausordnung geregelt werden soll und wird. Sie können in der WEG-Versammlung selbst Anträge zum Inhalt der Hausordnung stellen und damit Kompromisse zur konkreten Umsetzung von Zeiten und Definitionen erzielen. Versuchen Sie zum Beispiel Kinderspiellärm als Ausnahme der Definition durchzusetzen. Argumentieren Sie, Sie hätten Verständnis für Schutz vor Partylärm mit Bass die ganze Nacht und deshalb müßte das auch in die Hausordnung, aber Kinder? Organisieren Sie möglichst mit dem anderen EFH-Eigentümer und anderen Eltern in der WEG eine "Partei", die mit Ihnen stimmt und lassen Sie sich ggf. Vertretungsvollmachten von Eigentümern geben, die zu träge sind, sich selbst zur Versammlung zu bemühen. Denn die Hausordnung kann nur mit einer Mehrheit beschlossen werden.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Stefan Pieperjohanns

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