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Sondernutzungsrechte für Garten einer ETW von anderem Eigentümer erwerben

29.03.2018 21:09 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Marcus Schröter, MBA


Zusammenfassung: Übertragung Sondernutzungsrecht bei Wohnungseigentum

Wir wohnen in einem 3 Parteien Haus mit je einer Eigentumswohnung im EG, OG und Dachgeschoss. Der dazugehörige Garten ist zwischen der Wohnung im EG und der im DG aufgeteilt. Es gibt für ein Teilstück ein gemeinsames Sondernutzungsrecht. Weiterhin ein Gartenanteil mit Sondernutzungsrecht für unsere Wohnung im EG allein und ein Anteil von etwa 140qm für die DG Wohnung.
Der Eigentümer der DG Wohnung erlaubte uns seit Jahren, seinen Gartenanteil mit zu benutzen mit der Verpflichtung, auch die Pflege zu übernehmen. Absprache quasi per Handschlag.
Nun bot er an, das Sondernutzungsrecht für die gemeinsame Fläche und seinen Anteil an komplett an uns zu übertragen. Er möchte jedoch dafür einen Kaufpreis haben. Der Eigentümer der 3. Wohnung hätte zudem nichts gegen eine Änderung der Teilungserklärung hinsichtlich der Flächen.
Unsere Fragen dazu:
1. Reicht eine bloße Änderung der Teilungserklärung beim Notar dafür aus oder sind weitere notarielle Verträge notwendig?
2. Wie müssten wir einen zu vereinbarender Kaufpreis für das Recht vertraglich Regeln? Schriftform?Notariell ?...
3. Wie könnte ein fairer Preis für das Recht ermittelt werden? Der Eigentümer geht vom aktuellen Grundstückspreis von 270 Euro pro qm aus. Aus unserer Sicht würde jedoch kein Boden erworben sondern nur das Nutzungsrecht. Der Boden sollte ja grundsätzlich Gemeinschaftseigentum sein.

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

1. Reicht eine bloße Änderung der Teilungserklärung beim Notar dafür aus oder sind weitere notarielle Verträge notwendig?

Nach der BGH Rechtsprechung ist für die Übertragung von Sondernutzungsrechts eine Vereinbarung zwischen Käufer und Verkäufer ausreichend. Voraussetzung ist, daß beide Parteien bereits Mit- und Sondereigentümer sind und das Sondernutzungsrecht von dem einen auf das andere Sondereigentum erfolgen kann. Danach kann durch eine Vereinbarung die Übertragung des Sondernutzungsrechtes erfolgen. (BGHZ 73, 145 , 149; BGH NZM 2008, 732 .

2. Wie müssten wir einen zu vereinbarender Kaufpreis für das Recht vertraglich Regeln? Schriftform?Notariell ?...

Die Vereinbarung bedarf nach dem BGH nicht der Zustimmung der weiteren Miteigentümer, wenn auf Grundlage einer Vereinbarung die Übertragung von Sondernutzungsrecht erfolgt, außer die Teilungserklärung sieht dies vor, BGH, 24.11.1978, V ZB 11/77 . Allerdings ist eine notarielle Beurkundung erforderlich. Das OLG München verweist in einem Beschluss vom 21.11.2011, Az. 34 Wx 357/11 auf die Rechtsprechung des BGH. Danach wird ein schon eingetragenes Sondernutzungsrecht nicht nach den schuldrechtlichen Regelungen übertragen. Die Übertragung bedarf, wie auch die Übertragung von dinglichen Rechten, der notariellen Beurkundung. Nur mitteln einer notariellen Übertragung kann auch die dingliche Wirkung künftig zur Entfaltung kommen, BGHZ 73, 145 /148; BGH NZM 2008, 732 . Auf Grundlage des notariellen Vertrages wird das Sondernutzungsrecht im Grundbuch dem einem Wohnungsgrundbuchblatt abgeschrieben und dem anderem Wohnungsgrundbuchblatt zugeschrieben.

3. Wie könnte ein fairer Preis für das Recht ermittelt werden? Der Eigentümer geht vom aktuellen Grundstückspreis von 270 Euro pro qm aus. Aus unserer Sicht würde jedoch kein Boden erworben sondern nur das Nutzungsrecht. Der Boden sollte ja grundsätzlich Gemeinschaftseigentum sein.

Die Höhe eines Kaufpreises oder einer Entschädigung richtet sich nicht nach dem Grundstückspreis, sondern orientiert sich an der Nutzungsart. Nach einer Entscheidung des KG Berlin, Beschluss vom 21.5.2001, Az.: 24 W 6221/00 , richtet sich die Höhe der Nutzungsentschädigung nicht nach Baulandpreisen, sondern nach dem Wert von Erholungsflächen. Danach wäre der Kaufpreis auf Grundlage eines Preises für Erholungsflächen anzusetzen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

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