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Eigentümergemeinschaft (WEG) Gewährleistung Sondereigentum - insolventer Bauträger

01.05.2018 19:43 |
Preis: 150,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Joerss


Ein Mehrparteienhaus mit 3 Wohnungen mit jeweils separaten Eigentümern (folglich 3 Eigentümer). Wohnung 1 und Wohnung 2 sind Maisonette Wohnungen mit eigenem privatem Treppenhaus (nach Teilungserklärung Sondereigentum) innerhalb der jeweiligen Wohnung innerhalb des gesamten Hauses.
In der Wohnung 1 von Eigentümer 1 löst sich nach knapp 3.5 Jahren der Putz an einer innenliegenden Wand des Treppenhauses (nach Teilungserklärung Sondereigentum). Der Bauträger hat in der Zwischenzeit (ca. 2.5 Jahre nach Fertigstellung) Insolvenz angemeldet. Am Gemeinschaftseigentum gab es ebenso einen Putzschaden an der Aussenfassade, welcher über einen gutgewillten Subunternehmer beseitigt wurde.
Sowohl Aussenputzschaden wie auch Innenputzschaden wurden von der Hausverwaltung innerhalb der ersten 5 Jahre an sich gezogen.

Auf einer Eigentümerversammlung wurde beschlossen, dass der Innenputzschaden in Wohnung 1 auf Grund

- nicht erfolgten ordnungsgemäßen Erstfertigstellung und
- dem Insolvenz des Bauträgers, und in Folge keine Möglichkeit den Subunternehmer zu belasten

beseitigt werden soll. Auf Grund eines insolventen Bauträgers und fehlendem Subunternehmer, sollen die Kosten oder Entschädigung für die Sanierung des Innenputzes von der WEG / Eigentümergemeinschaft getragen werden.

Nach verbaler Aussage der Hausverwaltung muss der Putzschaden von der Eigentümergemeinschaft getragen werden (Begründung siehe oben), da keine ordnungsgemäße Erstfertigstellung erfolgt ist.


Zusätzlich Informationen:

1. Abnahme bei Fertigstellung von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum ist nicht per Gutachter erfolgt, sondern der Eigentümer
2. Begutachtung der gesamten Anlage (Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum) am Ende der Gewährleistungsfrist ist nicht erfolgt.
3. Bauträger und deren Subunternehmer sind insolvent oder nach einer Kosten/Nutzen Analyse der Hausverwaltung nur erschwert in die Pflicht zu nehmen.

In welchem rechtlichen Rahmen (z.B. Urteile oder Paragraphen aus dem WEG) ist eine Eigentümergemeinschaft für Schäden im Rahmen der Gewährleistung (auf Grund von insolventem Bauträger) bei nicht ordnungsgemäßer Erstfertigstellung für die Kosten an Sondereigentum verantwortlich? Was ist die Begründung (z.B. Urteile oder Paragraphen aus dem WEG), dass ein Schaden an Sondereigentum im Rahmen der Gewährleistung in die Verantwortung der Eigentümergemeinschaft geht?

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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Frage möchte ich aufgrund der mitgeteilten Informationen wie folgt beantworten:

Danach gehe ich davon aus, dass die beschlossenen Arbeiten wegen einer mangelhaften Erstfertigstellung allein der im Sondereigentum stehenden Teile beschlossen wurden („..Am Gemeinschaftseigentum gab es ebenso einen Putzschaden, welcher über einen gutgewillten Subunternehmer beseitigt wurde.").

Für die Gewährleistung ist an sich der Bauträger zuständig. Wenn nach der Ausführung von Arbeiten Werkmängel festgestellt werden, ist es Aufgabe des Verwalters entsprechende Mängelrügen zu erheben, Fristsetzungen und Nacherfüllungsansprüche geltend zu machen bzw. auf eine entsprechende Beschlussfassung hinzuwirken.

Insofern nunmehr nur der im Sondereigentum stehenden Innenputz schadhaft ist und dort Arbeiten anstehen, obliegt die Instandhaltung und Instandsetzung dem jeweiligen Sondereigentümer grundsätzlich selbst auf eigene Kosten (§ 14 Nr. 1 WEG). Auch wenn § 14 Abs. 1 WEG nur die Instandhaltung des Sondereigentums erwähnt, ist von dieser Vorschrift auch die Instandsetzung erfasst (Spielbauer/Then, WEG, § 14, Rn. 4).

Beachten Sie bitte, dass nach dem WEG ein Beschluss innerhalb von einem Monat ab Beschlussfassung angefochten werden muss (§ 46 Abs. 1 Satz 2 WEG).

Bestenfalls sollte daher der ganze Vorgang einschließlich Teilungserklärung, Beschlusssammlung und Protokollen von einem örtlichen auf Wohnungseigentumsrecht spezialisierten Rechtsanwalt geprüft und die weitere Vorgehensweise erörtert werden.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen.

Mit freundlichen Grüßen

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